全國主要城市房地產市場月度動態播報（2013年7月）7月樓市成交穩中有降

7月樓市已經落下帷幕。據中國指數研究院統計數據顯示，其監測的43個城市中，近六成城市成交量環比下降，但降幅相對不明顯，其中降幅最大的是泉州，為34.44%，其次是深圳，環比下降32.16%。10個重點城市中，僅南京、天津、成都三個城市成交環比出現上漲，其中南京漲幅最大，為25.31%。總體而言，2013年7月以一二線城市為主的多數城市成交穩中有降。成交價格方面，本月43個監測城市中成交價格多數略有上升，10個重點城市中，上海、重慶、深圳、南京價格環比下跌，其中重慶降幅最大，為9.63%。

7月份全國樓市成交普跌，業內人士分析主要有兩方面原因，一是7月是傳統淡季，氣候炎熱，購房者購房意愿不強，開發企業推盤意愿下降，為金九銀十做準備，供應量明顯減少；二是“錢荒”、公積金貸款收緊等諸多因素也在一定程度影響了成交量的表現。

不過，近期，北京、上海、南京等多個城市土地市場頻頻出現多輪競價、高溢價等現象，土地市場供銷兩旺，必將傳導至樓市價格。中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，地價與房價相互影響，如果不抑制地價上漲的趨勢，下半年房價繼續上漲的可能性非常大。

北京“限價令”失效？

7月北京樓市量跌價漲。據中原地產統計數據顯示，7月份，純商品住宅成交6023套，環比下降27.6%，同比下降37.2%。但成交均價為22514元，環比漲0.8%，同比則上漲20.67%，創下歷史新高。

值得注意的是，在成交下滑的大背景下，北京樓市7月下旬頻現“日光盤”。據亞豪機構統計，7月第三周，北京商品住宅市場共6個項目入市，“日光盤”占比高達2/3。其中，中建國際港更是一次推出1462套房源一日售罄，認購金額達3709億元，創造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀錄。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，這主要是由于今年上半年各區域市場供應普遍不足、需求大量積壓所致。

不過，這也為開發商曲線漲價增加了底氣。為控制商品房銷售價格，自4月份開始，北京不斷強化“限價”政策。但上有政策下有對策。自此項措施出臺以來，拆分房價，曲線漲價已經成為諸多房企的不二選擇。

如今，“日光盤”再現，“限價令”出現失效跡象。對此，很多業內人士表示，很無奈，通過行政手段對房價進行強制管理存在很多問題，需要進一步完善，但具體解決辦法，相關部門目前仍在研究中。

上海

量跌價不跌

金豐易居佑威聯合研究中心發布監測數據稱：今年7月，上海市新建商品住宅成交面積為77.67萬平方米，環比（較6月）跌30.94%，同比（較去年同期）跌9.6%；成交均價為24687元/平方米，環比漲2.99%，同比漲0.34%；新增供應量為79.60萬平方米，環比下滑11.2%，同比上漲6.9%。

不過，量跌價不跌。21世紀不動產的統計顯示，7月24687元/平方米的成交均價，創下了自2006年以來的月度均價新高。

雖然7月是樓市傳統淡季，但該月成交量的跌幅仍超出了一些人的預期。無論是政策層面，還是市場層面，7月樓市都沒有太大變化，甚至樓市總體預期在向上調，這種情況下出現成交環比跌三成，業內給出的解釋，一是6月份成交沖得太猛，二是7月出現罕見的酷暑。

除此之外，開發商放慢推盤節奏、市場供應量減少也是影響整體成交的原因之一。據悉，7月份上海商品住宅共有24個項目批準預售，累計新增預售面積76.41萬m2，環比減少14.78%。與此前“紅六月”的火爆市場相比，房企明顯放慢了剛需推盤節奏，轉而以蓄客、宣傳為主，從而為接下來的“金九銀十”做集中促銷的準備。

深圳一二手房冷熱不均

根據深圳市規劃國土委的統計，7月份，全市新建商品住宅成交3396套，環比下跌32.4%，同比上漲3.3%；成交均價為22592元/平方米，環比下降6.4%，同比上漲11.9%。從上月成交的戶型結構看，剛需盤仍是主力，中小戶型占比較大。

在連續五個月出現房價持續環比上漲后，深圳新房市場終于走向平淡期。業內分析認為，這與新盤推售量減少有關。據統計，7月共有11個項目入市，總推售面積30.5萬平方米，環比減少10.9%。受供應減少、信貸收緊及惜售等因素影響，與6月相比，深圳新房市場表現平平。預計，雖然8月新盤入市數量的增多，成交量將逐步回升，價格則保持穩定。

在深圳新房量價齊跌的同時，二手住宅市場行情走俏，表現不俗，穩中有升。7月二手住宅成交面積62.08萬平，環比增長22%，成交套數7415套，環比增長23%。從各區來看，羅湖、福田和龍崗漲幅明顯，漲幅分別為26%、24%和23%。

深圳中原副總經理賀曉麗認為，目前，房地產市場對國家調控政策的消化能力不斷增強，前期各項政策的影響力已經弱化，購房者重新釋放需求，市場成交重新走上正軌。中短期內，二手房量價走勢相對比較穩定。