全國主要城市房地產(chǎn)市場月度動態(tài)播報（2013年7月）7月樓市成交穩(wěn)中有降

7月樓市已經(jīng)落下帷幕。據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，其監(jiān)測的43個城市中，近六成城市成交量環(huán)比下降，但降幅相對不明顯，其中降幅最大的是泉州，為34.44%，其次是深圳，環(huán)比下降32.16%。10個重點城市中，僅南京、天津、成都三個城市成交環(huán)比出現(xiàn)上漲，其中南京漲幅最大，為25.31%。總體而言，2013年7月以一二線城市為主的多數(shù)城市成交穩(wěn)中有降。成交價格方面，本月43個監(jiān)測城市中成交價格多數(shù)略有上升，10個重點城市中，上海、重慶、深圳、南京價格環(huán)比下跌，其中重慶降幅最大，為9.63%。

7月份全國樓市成交普跌，業(yè)內(nèi)人士分析主要有兩方面原因，一是7月是傳統(tǒng)淡季，氣候炎熱，購房者購房意愿不強(qiáng)，開發(fā)企業(yè)推盤意愿下降，為金九銀十做準(zhǔn)備，供應(yīng)量明顯減少；二是“錢荒”、公積金貸款收緊等諸多因素也在一定程度影響了成交量的表現(xiàn)。

不過，近期，北京、上海、南京等多個城市土地市場頻頻出現(xiàn)多輪競價、高溢價等現(xiàn)象，土地市場供銷兩旺，必將傳導(dǎo)至樓市價格。中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，地價與房價相互影響，如果不抑制地價上漲的趨勢，下半年房價繼續(xù)上漲的可能性非常大。

北京“限價令”失效？

7月北京樓市量跌價漲。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，7月份，純商品住宅成交6023套，環(huán)比下降27.6%，同比下降37.2%。但成交均價為22514元，環(huán)比漲0.8%，同比則上漲20.67%，創(chuàng)下歷史新高。

值得注意的是，在成交下滑的大背景下，北京樓市7月下旬頻現(xiàn)“日光盤”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，7月第三周，北京商品住宅市場共6個項目入市，“日光盤”占比高達(dá)2/3。其中，中建國際港更是一次推出1462套房源一日售罄，認(rèn)購金額達(dá)3709億元，創(chuàng)造了2012年以來全國單日、單一樓盤最高的銷售紀(jì)錄。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，這主要是由于今年上半年各區(qū)域市場供應(yīng)普遍不足、需求大量積壓所致。

不過，這也為開發(fā)商曲線漲價增加了底氣。為控制商品房銷售價格，自4月份開始，北京不斷強(qiáng)化“限價”政策。但上有政策下有對策。自此項措施出臺以來，拆分房價，曲線漲價已經(jīng)成為諸多房企的不二選擇。

如今，“日光盤”再現(xiàn)，“限價令”出現(xiàn)失效跡象。對此，很多業(yè)內(nèi)人士表示，很無奈，通過行政手段對房價進(jìn)行強(qiáng)制管理存在很多問題，需要進(jìn)一步完善，但具體解決辦法，相關(guān)部門目前仍在研究中。

上海

量跌價不跌

金豐易居佑威聯(lián)合研究中心發(fā)布監(jiān)測數(shù)據(jù)稱：今年7月，上海市新建商品住宅成交面積為77.67萬平方米，環(huán)比（較6月）跌30.94%，同比（較去年同期）跌9.6%；成交均價為24687元/平方米，環(huán)比漲2.99%，同比漲0.34%；新增供應(yīng)量為79.60萬平方米，環(huán)比下滑11.2%，同比上漲6.9%。

不過，量跌價不跌。21世紀(jì)不動產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，7月24687元/平方米的成交均價，創(chuàng)下了自2006年以來的月度均價新高。

雖然7月是樓市傳統(tǒng)淡季，但該月成交量的跌幅仍超出了一些人的預(yù)期。無論是政策層面，還是市場層面，7月樓市都沒有太大變化，甚至樓市總體預(yù)期在向上調(diào)，這種情況下出現(xiàn)成交環(huán)比跌三成，業(yè)內(nèi)給出的解釋，一是6月份成交沖得太猛，二是7月出現(xiàn)罕見的酷暑。

除此之外，開發(fā)商放慢推盤節(jié)奏、市場供應(yīng)量減少也是影響整體成交的原因之一。據(jù)悉，7月份上海商品住宅共有24個項目批準(zhǔn)預(yù)售，累計新增預(yù)售面積76.41萬m2，環(huán)比減少14.78%。與此前“紅六月”的火爆市場相比，房企明顯放慢了剛需推盤節(jié)奏，轉(zhuǎn)而以蓄客、宣傳為主，從而為接下來的“金九銀十”做集中促銷的準(zhǔn)備。

深圳一二手房冷熱不均

根據(jù)深圳市規(guī)劃國土委的統(tǒng)計，7月份，全市新建商品住宅成交3396套，環(huán)比下跌32.4%，同比上漲3.3%；成交均價為22592元/平方米，環(huán)比下降6.4%，同比上漲11.9%。從上月成交的戶型結(jié)構(gòu)看，剛需盤仍是主力，中小戶型占比較大。

在連續(xù)五個月出現(xiàn)房價持續(xù)環(huán)比上漲后，深圳新房市場終于走向平淡期。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，這與新盤推售量減少有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，7月共有11個項目入市，總推售面積30.5萬平方米，環(huán)比減少10.9%。受供應(yīng)減少、信貸收緊及惜售等因素影響，與6月相比，深圳新房市場表現(xiàn)平平。預(yù)計，雖然8月新盤入市數(shù)量的增多，成交量將逐步回升，價格則保持穩(wěn)定。

在深圳新房量價齊跌的同時，二手住宅市場行情走俏，表現(xiàn)不俗，穩(wěn)中有升。7月二手住宅成交面積62.08萬平，環(huán)比增長22%，成交套數(shù)7415套，環(huán)比增長23%。從各區(qū)來看，羅湖、福田和龍崗漲幅明顯，漲幅分別為26%、24%和23%。

深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗認(rèn)為，目前，房地產(chǎn)市場對國家調(diào)控政策的消化能力不斷增強(qiáng)，前期各項政策的影響力已經(jīng)弱化，購房者重新釋放需求，市場成交重新走上正軌。中短期內(nèi)，二手房量價走勢相對比較穩(wěn)定。