北京樓市庫存危機背后

“北京新房的庫存持續下滑，目前已經跌破警戒線6萬套，幾個月后可能無新房可賣。”近一個月來，北京新房可售套數一直維持在5.8萬-6萬套的水平，跌破了業界公認的6萬套警戒線，庫存危機論隨之甚囂塵上。

但是，未來北京真的會面臨無房可賣的境地嗎？其背后又隱藏著什么問題？又將會給北京樓市后市走勢帶來怎樣的影響？

無房可賣 虛驚一場

其實，細究起來，這場“危機”的導火索源于北京房地產交易管理網的一組數據。中原地產市場研究部10月10日發布報告稱，據北京房地產交易管理網數據統計，10月9日，北京可售商品住宅庫存已從年初的80038套下降至59921套，首次跌破6萬套。中原地產市場研究部總監張大偉在接受媒體采訪時表示，“如果以北京月均10000套計算，59921套的消化周期已不足6個月。6個月為警戒紅線，少于6個月，則供求關系失衡明顯。供求矛盾激烈，房價上漲速度或再度加快。”

一面是可能遭遇的“無房可賣”困境，一面是大量等待入市的購房者和屢見不鮮的“日光盤”，房價飆升似乎已成定局，人們為之惶恐不安。

“其實沒有那么夸張。老百姓不要被‘忽悠’了。庫存只是一個動態數據，它的降低并不意味著無房可賣。”一位房地產從業者告訴記者，“其實，北京商品住宅的潛在供應量非常大，粗略估算也有30多萬套，按照去年年銷售9.6萬套計算，足夠再賣三四年。”

他進一步解釋稱，依據北京住建委最新公布的《2013年1-9月房地產開發施工面積及銷售面積》數據，包括今年新開工面積和上年開工跨入本期繼續施工的房屋面積在內，今年前三季度北京住宅市場總體施工面積高達6909.9萬平方米，去除新開工部分的1247.7萬平方米，已開工的施工面積達5662.2萬平方米。粗略按照平均每套100平方米計算是56萬套，再去除三分之一的大戶型和別墅，北京潛在供應量也有38萬套。

庫存緊張，在房產中介張磊看來，還有另一個重要原因就是二手房市場成交遭遇遏制。據11月9日數據顯示，鏈家在線二手房在售房源為72350套，我愛我家在售房源為68739套，安客居的在售房源為64362套，即使排除一些虛假房源，這一數字也可以大大緩解新房市場的庫存壓力。

張磊抱怨稱，“現在的問題是，由于高額的稅費，很大一部分需求擠到了新房市場，這肯定也會在一定程度上加速供求矛盾。”

不過，業內人士預計，這種庫存壓力不會持續太長時間，“今年樓市銷售火爆，很多開發商提前完成了全年的銷售目標，接下來的兩三個月，項目入市的積極性不會太高，但是從明年二季度開始，隨著今年大量出讓土地的逐漸集中入市，這一局面也會逐漸放緩。”

背后 行政調控的無力與扭曲

雖然沒有必要因為庫存減少而恐慌，但探究庫存持續減少背后的因素和影響卻十分必要。目前，從記者采訪的情況看，大部分從業者都將罪魁禍首盯在了樓盤預售證管理收緊上。

從今年4月份開始，只要一個樓盤的擬售價格不被北京住建委認可，就將無法獲得預售許可證，北京樓市調整正式從“限購”走向了“限價”。北京市房地產交易管理網數據顯示，今年4月1日至5月31日，共有41個樓盤獲得預售許可證，而去年同期則有52個樓盤獲取預售許可證。

“我們的預售證還沒有拿到，項目何時開盤、什么價格都還不知道，有消息我再通知您。” 李強是大興一樓盤的銷售經理，近兩三個月來，每天的工作就是回復客戶的電話，“不是不賣，是拿不到預售證，北京住建委把價格看得死死的，只要報的價格高了，預售證肯定被卡。嚴重拖長了我們項目的銷售周期。”

獲取預售證的項目大幅減少，市場供應增長緩慢，而與此相對的是巨量的剛需購房者，供需矛盾加劇不可避免。

“庫存緊張”的直接后果便是價格預期的不斷推高。國家統計局公布的70個大中城市房價統計數據顯示：北京新建商品住宅價格，9月，同比上漲20.6%，位居全國第一；8月，同比上漲19.3%，位居第一；7月，同比上漲18.3%，位列第一；6月，同比上漲16.7%，位居第一……北京，當之無愧的中國房價上漲“領頭羊”。

其實，北京市對于預售價格的審批一直時有干預，從2011年開始執行類似管制手段，其控制價格的額度多為20%左右，即后期開盤價、新盤開盤價的漲幅，必須在一期開盤價格和同區域平均銷售價格的20%以內。

不過，今年的預售證審批，用業內人士的話說就是極度嚴格，從“限漲幅”調整為了“零漲幅”。在該項政策醞釀期間，其實已經有多位學者對此提出了異議，北京大學房地產研究所所長陳國強就曾多次公開表示，這種直接的行政干預不僅不治本，也難以治標，必然會扭曲供求關系，長期來看，供求矛盾恐怕難以得到緩解。

如今來看，政策出臺的原意是為了拉低整個北京市的房價數據表現，但結果似乎適得其反。

今天，拿張預售證在北京仍然是件難事，圈內流傳，“年內，有關部門要‘一刀切’地停發每平米4萬元以上的樓盤以及漲價的樓盤預售證。”

這是一場影響頗大的博弈，將會持續多久？目前沒有人能作出判斷。

調控下一站 加大供應

面對不斷攀升的房價和接二連三的“日光盤”，有人感嘆，已經沒有什么可以有效抑制北京房價的快速上漲了。

民眾迷茫無措，政府卻沒有放棄努力。10月22日，國家統計局發布2013年9月70個大中城市新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況，北京房價同比上漲20.6%，位居全國之首。10月23日，北京連續發布《關于加快中低價位自住型改善性商品住房建設意見》和被稱作升級版北京房地產調控政策的“京七條”兩項房地產調控政策，意在從供需兩端加強房地產調控。

其中，《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，提出了自住型商品住房概念，即套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同時段同品質商品住房低30%左右。北京計劃2013年底前完成2萬套自住型商品房供應，明年預計完成5萬套供應，將占新增供應的50%以上。

對此，張大偉表示，如果這一政策的量真有7萬套，可能會鎖定市場起碼15萬需求，很可能會導致房山、大興等剛需集中的區域剛需、首改商品房的物業市場重新洗牌。同時，這一政策還將改變市場的預期，恐慌性搶房可能消失，反而商品房項目會出現加快開盤，避免與這類型房源直接競爭客戶。

“短期看，確能緩解剛需房之不足，但長期看，必定擾亂商品房市場秩序。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此項政策存有兩大擔憂：一是門檻低，則求者眾，難免權力尋租。二是未來退出有麻煩，30%差額如何計算沒明確辦法。