社區金融漸進

一向“專一”的房產巨頭萬科，以逾30億港元入股徽商銀行，成為這家在中部地區頗有影響力的城市商業銀行第一大股東。

這是萬科除房地產業以外的最大一筆投資，不過判定其重新回歸多元化發展還為時過早，萬科這次走的是一條叫“社區金融”的路。房地產與金融的結合，可以擦出怎樣的火花？這會在未來的社區金融上看出端倪。

實際上，不止萬科，有更多的人看到了社區金融的潛力。產業之間的相互融合，已逐漸成為一種趨勢。

社區金融

1882年，德國社會學家F·滕尼斯首先提出“社區”一詞，他認為構成社區基本要素是：有一定的地域；有一定的人群；有一定的組織形式、共同的價值觀念、行為規范及相應的管理機構；有滿足成員的物質和精神需求的各種生活服務設施。作為一個社會共同體，社區中的個人或企業在經濟活動中產生了大量的金融需求。這對金融機構提出服務需求，也為金融機構創造業務機會，社區金融應運而生。

中國人民大學重陽金融研究院客座研究員董希淼對社區金融進行了深入研究，他認為，從商業銀行的角度看，社區金融是指依托于銀行有形或無形網點，從客戶需求角度出發，通過各種資源整合，向社區提供有針對性的金融產品和服務的綜合性金融活動。社區金融業務的主要客戶是個人類客戶和小微企業客戶，基本上屬于零售銀行業務的目標客戶群體。

近年來，隨著我國城市化進程的加快和社會經濟結構的調整，城市社會管理的重心正在由“單位制”向“社區制”轉變，社區的數量和人口密度逐漸增大，社區經濟如雨后春筍般迅速崛起，在整個經濟生活中的地位和作用日益凸顯，社區金融業務逐漸興起，目前社區金融已成為各家金融機構競爭的焦點。

在當前的銀行體系下，金融機構對中高端客戶爭搶有余，而對普通客戶服務不足，導致金融供需呈現一定的結構性矛盾。在此背景下，部分城商行積極探索發展社區銀行經營模式，通過準確定位、細分市場和制度創新，提供差異化、個性化的金融產品和服務，在彌補個人金融及小微企業服務不足、改善金融環境的同時，也找到了一條符合自身特點的經營模式和生存之道。

商業銀行與拓展社區金融仍要在一定程度上依托開發商和物業公司。2013年以來，民生銀行推行“小區金融戰略”，與地方政府、地產公司和物業公司進行攜手，推出了“民生小區金融服務店”。

從民生銀行的小區銀行戰略來看，服務的本質得到極度的體現，“最后一公里”營銷將極大地拉近銀行與儲戶的物理距離，代收郵包、代付物業費等功能極大地擴展了銀行的服務視野，使服務的便利性得到淋漓盡致的發揮。同時，各種支付轉賬等收費項目的優惠也彰顯銀行服務的低廉價格，這是小區銀行可持續發展的根本動力。

在建行的專家看來，商業銀行只有真正地走進社區、了解社區、專注社區、經營社區，才能把社區金融做深做透，做精做細，也才能夠持續成為社區金融服務的領跑者。

產業融合

放到整個國內房地產行業來看，開發商提供社區金融服務的話題已經探討多年，但正在打造該業務的房企寥寥無幾。

萬科對于參股徽商銀行的解釋稱，是為了更好地滿足公司客戶在金融服務方面的需求，幫助公司率先向客戶提供國內領先的社區金融服務。萬科總裁郁亮在內部郵件中說，投資徽商銀行是在打造萬科的社區生態服務系統。他此前曾多次提到，萬科做商業也是為了更好地做住宅業務，以社區商業為主；長期來看，住宅開發仍是萬科的主營業務，不會改變。

萬科目前有300萬人的客戶群體，每人每月在社區內的消費如果能達到1000元，即便是按照1%的傭金抽取，也有3000萬元的可觀收益。

有分析認為，萬科此次參股銀行具有里程碑式意義，上述企業實行多元化經營，監管層顧忌較少。但萬科這樣純粹的房企成為銀行大股東，過去多少被視為監管敏感地帶。此次萬科成為徽商銀行第一大股東，意味著國內純房企與銀行的聯姻在放開。

多位金融、地產界人士指出，近兩年來地產的金融化趨勢狂飆突進，地產商爭相進入的商業地產、旅游地產、養老服務等長線投資領域，更加需要強大的融資平臺和融資產品銷售通道。城市商業銀行盡管也受到關聯貸款限額等監管限制，但至少可為項目公司的融資產品發行，掌握區域金融信息等方面提供便利。

一直以來，銀行缺項目，房企缺資金，二者合作仿佛是一對孿生體。然而，隨著房地產泡沫呼聲再起，房貸額度收緊等一系列利空因素影響下，銀行與房企的生態關系正在悄然轉變，這無疑加快了地產涉足銀行的步伐。

“有了自己的控股銀行，房企的境遇將大為改善。對于購買本企業產品的客戶，完全可以讓其通過自己入股的銀行來辦理按揭貸款，在房貸額度收緊的情況下，更有利于打造企業銷售的核心競爭優勢，同時提高企業資金周轉效率。”來自CRIC研究中心的分析師表示。

社區金融服務可以成為萬科組建其大數據的另一把利器。萬科如果能夠對社區內客戶金融消費習慣的大數據庫建立成功，進行針對性的服務，不管是理財產品也好抑或是小額貸款，甚至是單獨針對一部分業主進行房地產基金產品的銷售，似乎都充滿了可能。

業內猜測，社區金融服務的業務主要包括各種涉及繳費的便民服務、水電燃氣或交通罰款等，其次幫助業主進行資產管理的理財產品，最終可衍生到社區電商平臺。在社區金融領域，可以通過開發一些社區一卡通的產品，涵蓋區域內的不同消費，采用一種預付式的模式，通過與銀行的合作具備一定的金融性功能；此外，還可以衍生出小額貸款，對社區內的小微企業進行扶持。

不少此前投資銀行和其他金融業務的多元化集團公司，已經獲取不少收益。但產融結合又是雙刃劍，“產融結合并不適用于每個企業集團。從企業內控角度來看，企業進行產融結合或開拓新業務領域，均應服務于企業的戰略目標。”有關人士表示，產融結合不僅僅能帶來融資杠桿、效益多元化或資源整合等便利，也具有風險普遍化等消極因素。

不過，可以確定的是，基于各種社區需求的金融服務所蘊藏的潛在市場已經被房企看中，由此帶來的持續收益可能要遠遠大于一次性的物業出售。