房地產證券化將成為新趨勢

1998年福利分房結束，1999年整個房地產行業進入大的市場化階段，這是眾所周知的中國房地產行業發展的背景起點。在這樣的背景下，房地產企業也從這一年開始進入快速發展時期，品牌定位逐漸清晰，本人也隨著企業的發展獲得了職業生涯的階段性成功。

黃金十年已終結

但實際上我要說的是，這一時期的房地產行業的起步，并不像人們想象的那樣順風順水。首先在房地產商方面，當時專業的房地產商并不多，所有的產品、設計、包括施工、銷售還遠算不上成熟，另外客戶，即便是買房的客戶當時對于房地產行業的了解也遠不如現在這般深刻、清晰。總之，那個時期中國房地產業尚處于不折不扣的初級階段。

近十幾年中國經濟持續高速增長，房地產行業也借此迎來了持續十幾年的黃金時代。信貸政策，貨幣政策、土地政策的扶持，以及老百姓隨著收入增長而日益提升的對居住品質的要求，使市場需求不斷釋放，有力地助推著中國房地產行業高速增長。所以說，所謂房地產的黃金時期，實際上是中國經濟快速增長帶動之下的結果，房地產增長的速度，始終與國家經濟增長速度亦步亦趨。其間，房地產市場也經歷過震蕩，這是任何行業都存在的正常現象，然而每次震蕩之后房地產還是在向前發展。例如2008年金融危機的時候，國家從宏觀的角度進行了調控，2010年、2011年房地產卻達到了一個更高的一個高峰，其根本原因還是中國經濟的崛起。

而眼下，情況則有所不同了。中國經濟面臨越來越大的下行壓力，“轉型”的呼聲已經日益急切，與經濟形勢息息相關的房地產必然受其影響。從2011年以來，中國樓市的調控政策力度之大前所未有，政策的放松也是遙遙無期，更耐人尋味的是地方政府的全力執行。政策變化的根本原因，是中國人口紅利已到拐點，城市化速度在下降，高房價也增加了通脹壓力。我想，既然“轉型”是解決當前宏觀經濟形勢問題的核心思想，那么后黃金時代房地產行業如何發展，也應該以“轉型”為切入點進行思考。

轉型期后的未來之路

未來幾十年，經濟轉型將是我國面臨的一項重要任務，從原來的勞動力密集型，以生產、出口為導向，慢慢轉向技術密集型，以內需、消費為主要的支撐。房地產行業是傳統行業，以前只是蓋房子，賣房子，在國家經濟轉型的大形勢下，房地產行業的轉型同樣迫在眉睫。

很多人都說過，新型城鎮化將是未來中國經濟發展的動力源之一。我想，城鎮化大發展的同時，也將給房地產發展帶來巨大的空間，房地產業的發展軌跡只有融入新型城鎮化過程中，才能注入持續發展的內力。隨著城市規模的擴張、人口的增加、城市化進程的加快，新型城鎮化的基礎設施建設規模巨大，城市功能向集約化發展，要求開發商具備對城市進行區域、成片、有規模的開發，具有規模化、高效化、標準化的更專業的城市綜合開發能力，能較好滿足新型城鎮化建設的需求。房地產行業由此面臨一個必須轉型升級的巨大契機。

馮侖曾經說，新型城鎮化的核心特征是“聚集”， 第一是空間聚集，第二是產業聚集，第三就是人口聚集，而房地產就是為城市化中三個聚集制造有價值的空間。新型城鎮化對空間形態復雜性提出了更高的要求，這就使得地產商必須學會不僅做住宅一個單一業態，還要提供更多的專業能力，服務城市化，這才是未來房地產企業存在的價值所在。因此，在房地產業轉型的趨勢中，專業化（比如，文化地產、養老地產、未來的工業地產、旅游地產）將是一條必經之路。

我們以“文化地產”為例。經常有人問，什么是文化地產？在我看來，文化地產的核心是要滿足人們的精神需求。人住一在個房子里，如果單單覺得房子很漂亮、很大，那是不夠的，還要滿足精神需求。我們需要去看電影，去找人聊天、打牌，找人分享生活的喜樂，那么就需要在幾公里內找到能夠滿足需要的文化設施。房子是物質的，文化是精神的，文化地產就是精神和物質的結合。它的本質就是解決人們的精神問題。配置很簡單就是有辦公的地方，有住的地方，還有精神生活的地方。當然，拿地成本，設計理念，對商業化文化地產的界定，利潤價值的測算，這些都是很大的挑戰。但我認為，挑戰的背后就是機遇，這些挑戰都解決了就是最大的機遇。

除專業化之外，房地產證券化我認為也是未來的一個趨勢。當經濟增長到一定程度，房地產就不再是簡簡單單的固定資產，而是可以作為金融資產來處理。比如，將一棟房子分成100份股權，賣給100人，這樣握有股權的客戶就能享受這個房子的增值收益。當前，我國房地產市場積聚了大量的社會資金，流動性差，容易帶來較大的風險。實行房地產證券化，可利用證券的流通性，將房地產這一長期資產同市場的短期資金聯系，大大增強資產的流動性。而且，證券使得資產的持有者分散，如果允許保險公司、投資基金、住房公積金參與到房地產金融市場體系中，將使得整個房地產風險由更多的人來承擔，也就是說可以容忍更大的風險積聚。