新“國五條”的兩種可能結果：一個基于理性預期的分析

摘 要：2013年2月20日，國務院常務會議決定加強房地產市場調控力度，出臺了新“國五條”。新“國五條“繼承了中央緊縮的房地產市場調控思路，進一步打壓房價，限制二手房交易并鼓勵保障性住房建設，尤其是其規定的對個人二手房銷售者按照銷售收入征收20%的個稅更是引起國內一片爭論，許多二手房持有者急于在新政策實行前出手自己的房屋。事實上，新“國五條”是一把雙刃劍，在取得房價可以預期的立竿見影的下跌的同時，為未來的房地產市場甚至中國經濟埋下了隱患，這些隱患究竟是什么，如何做可以避免這些隱患，從這些問題出發，提出了一些建議，有一定的參考價值。

關鍵詞：房地產；新“國五條”；調控政策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）10-0022-02

2013年2月20日，國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施，進一步收緊房地產市場宏觀經濟調控政策，要求各地繼續嚴格控制房價，提高新房首付款比例，同時加快推進保障型住房的建設等。在新“國五條”中，最引人注目的是對個人二手房屋出售者按銷售所得的20%計收個稅。筆者認為，新“國五條”可能成為自2010年4月起中央實行房地產調控緊政策后最強力的一輪政策調控。

新“國五條”明確了中央希望進一步穩定房價和使房價早日回歸正軌的決心，打擊了之前有一些人對房地產政策可能松動的預期。在新政策出臺以后，二手房市場一片火熱，原本持觀望態度的人們開始對未來的房地產市場失去信心，之前的投資或者投機的二手房屋持有者開始積極尋求出售自己房屋的途徑。

新政策不僅對二手房持有者影響巨大，對房地產開發商的影響也是不容小覷的，因為新政策的出臺，使得人們對未來房地產市場的預期不為看好，潛在的投機需求或者投資需求者會轉入觀望狀態，或者將資金轉移向其他途徑。這無疑縮小了開發商的潛在客戶群，開發商手中的存貨可能會變多。

從以上兩點分析來看，在新政策的作用下，部分存量房投資或投機需求的持有者可能會降價出售房屋，另一部分存量房投資或投機需求的持有者在政策開始執行后可能會繼續觀望，等待政策的松動。而開發商處于本身運作的需要，很可能會降價銷售。房價有望迎來新一波的快速下降。

但是，新政策背后也蘊含著很大的風險。這些風險可能導致房地差市場收縮過于劇烈，加速房地產泡沫的破裂。也可能導致房地產市場中的熱錢迅速流向其他渠道影響其他的市場運作甚至是整個經濟的平穩運行。這些估計，主要是依據以盧卡斯為代表的新古典宏觀經濟學理論（即理性預期學派）的假設和結論以及天津市近年來的相關數據得出的。

風險之一：大批中小型開發商倒閉

大部分中小型開發商無法獨立開發住房，他們往往會通過銀行信貸等方式籌措資金，待房屋出售以后償還貸款，剩余收入作為自己的利潤。在新政策出臺以后，住房銷售遇冷，開發商資金難以回籠，而銀行貸款的利息越來越多，此時很多開發商只能選擇大幅度降價銷售，導致利潤空間大幅壓縮，甚至出現虧損，此時，許多中小型房地產開發商可能會面臨倒閉。房地產開發行業可能重新洗牌，只有資金實力雄厚的企業得以生存。

風險之二：轉嫁個稅幻想破滅

新政策出臺后，部分個人存量房持有者希望能夠在新政策實施以前出售自己的住房，但這是有相當難度的，尤其是區位因素不具有優勢的住房，短期內不易交易成功，所以，部分個人售房者寄希望于“羊毛出在羊身上”，通過稅收轉嫁來使購房者承擔稅賦。但是，這種想法恐難以實現。由于城市交通的逐漸方便，區位因素的作用正在減弱，相鄰的地區內的住房的區位優勢基本相同，而在其他條件相同的情況下，消費者在同樣價格的新房和二手房之間會選擇新房而不是二手房。事實上，即便是新房價格高于二手房價格，在一定的區間內，消費者仍然會選擇新房，也就是說，在這一個價格區間內，新房仍有自然壟斷優勢。這個優勢區間在各個城市內是不同的，在天津，這個區間大概有2 500元/平方米，也就是說，如果二手房價格提高，與同樣或相近的新房的售價差距小于2 500元，就可能導致無法售出。

此外，由于個人售房者的房源是從開發商手中得到的，因此勢必在其成本中包含了開發商的利潤，因此，在調控政策或者是經濟環境的影響下，新房的價格波動幅度大于二手房的價格波動幅度，也就是說，在很多經濟不景氣的情形下，二手房屋持有者往往都是選擇觀望。從下表中可以明顯看出，二手房的方差遠低于新房，驗證了消費者的觀望行為。

但是，現在中國，尤其是天津的保障型住房正在不斷地建設中，這就進一步壓縮了剛性需求者的潛在購房量，當保障型住房體系十分完備的時候，過量的商品房供給和較少的商品房需求之間的矛盾會使得房價劇烈下降，因此，現在的情況是，二手房持有者每多觀望一段時間，他們的房屋就會多貶值一些。如果假設所有的二手房屋持有者均有理性預期，那么，一部分人會選擇立刻出售，另一部分人會選擇盡快出售，這樣，整個房地產市場在短期內會出現大量的待出售房屋，大量的供給會導致價格大幅度下降，而變現的房屋持有者多是出于投機需求或者是投資需求購房的，他們無疑會將資本注入注入股市或者是實體經濟等地方，這會導致經濟不穩定和通貨膨脹。

對策與建議

一味地打壓房價雖然在短期內的效果是立竿見影的，但是不能從根本上解決房地產泡沫政策，而且如果拋售的二手房被新一輪的投機者所購得，那么實際上宏觀調控政策就變成了一次財富重新分配的游戲。為了避免這種情況，筆者認為，應做到以下三點：第一，明確市場結構，區分剛性住房需求和投資、投機住房需求，估計市場容量，用戰略眼光來估計保障型住房的數量，不建造多余的保障型住房，不能讓保障型住房產能過剩，必要時可以采取釜底抽薪的方式，將在售的二手房購買下來改造成保障型住房；第二，確保專房專用，避免和杜絕針對保障型住房的尋租行為，明晰產權，不能讓保障型住房流入商品房市場，造成混亂；第三，積極做好資金引流工作開辟資金引流渠道，確保房地產市場中流出的資金不至于引發其他市場的混亂或者通貨膨脹。

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Two Possibilities the New National Five Laws Policy May Course：Analysis

Based New Classical Economics theory

——Taking for Instance TianJin

LIU Si-yuan，ZHAO Xiao-jin

（College of Economics，TianJin Normal University，Tianjin 300387，China）

Abstract：The executive meetings of the State Council decided to strengthen the real estate market regulation and control efforts.They issued the new national five laws in Feb，2013.This new policy aims to make the price of the house down.The regulation prescribes that the government should limit the exchange betewwn owner of second-hand housing and consumers，encourage building guaranteed housing.Particularly，it provides that persons who owns second-hand hoursing and want to sale them must pay taxes which equals twenty percent of his or her inncome from the exchange.Thus，a great number second-hand houseing owners decided to seal their house immediately befor the new policy runs.In fact，the new regulation can not only makes the price down at time，but also produce the risk of future estate market of China.To make the economy stable，we must know what the risk is and how to deal with it.And this is the target of this passage.

Key words：estate；new national five laws； regulation policy[責任編輯 吳高君]