人口老齡化對房地產市場剛性需求影響研究

摘 要：近10年來來，受房地產市場巨大的經濟利益推動，房地產經濟呈現出持續走熱的態勢。國內專家學者認為，未來我國房地產市場剛性需求將會走入持續上升的認識誤區，進而提出了人口老齡化對我國房地產市場需求不容小覷的觀點。將從實際數據出發，定性和定量分析人口年齡結構對我國房地產市場剛性需求的影響。為我國房地產市場提出相關的政策建議。

關鍵詞：人口老齡化；房地產市場；剛性需求；政策建議

中圖分類號：F274 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0068-02

引言

在中國城市化快速發展的同時，人口老齡化趨勢也更加明顯。2006年全國老齡辦發布的《中國人口老齡化發展趨勢預測研究報告》指出，21世紀是人口老齡化的時代。中國是世界上老年人口最多的國家，而人口老齡化的問題不僅是數量增多的問題，還存在一系列因為數量增多和老年人口自身變化引起的其他問題，其中對房地產市場的影響不容忽視（王國軍、劉水杏，2004）。如果把房產看做生活必需品，房地產需求則是剛性的。不同年齡人口對于房地產的需求不同，住房需求的主體集中在青年人口，特別是25—35歲的即將成立家庭的新婚夫婦（趙君麗，2002）。而與此同時，人口老齡化現象日益凸顯，青年人口比重下降，房地產剛性需求也會因此受到影響。本文將討論人口老齡化對房地產剛性需求產生的影響。

一、文獻回顧

（一）購房需求層次觀

學者們普遍的看法認為，購房需求分為兩個層次，一是住房剛性需求，主要是25—35歲人群，這類人群購房是為了滿足基本居住的需要，其需求彈性小，不容易受到市場價格影響；二是住房投機需求，即彈性需求，主要是35—45歲人群，他們具備一定的購買能力，購房是為了投資或者改善住房的需要，一般為二次購房，其需求彈性大，容易受到房地產價格的影響。從2011年中國指數研究院的調查數據可得知：購房年齡主要集中在20—39歲，占總數的75.0%，見圖1。

（二）誤區及剖析

近年來，隨著房地產市場的不斷發展，房價不斷攀升，特別是近10年以來。房價的不斷高企，使得專家學者都紛紛研究和預測房價的未來走勢，他們普遍認為，在人民幣匯率不斷上升和國際的大好前景下，基于中國城市化進程和中國目前人口基數大的條件下，房地產需求將會持續上升，導致房價將會高居不下。在縱觀許多專家學者關于未來房地產市場的需求走向的相關看法之后，我們歸納出以下的3種看法。

1.家庭小型化引致住宅剛性需求增加

有專家認為，隨著中國未來家庭住戶趨向小型化，而家庭的小型化意味著家庭結構的簡單化，在總人口增加的情況下，戶數增多，特別是單人戶、2人戶、3人戶的增加，從而引起住宅需求總量與結構的變動。未來的城市家庭將是以三口之家的核心家庭、兩口之家的老年“空巢”家庭、新婚無子女家庭和單身住戶為主體，這就在很大程度上決定了我國未來城市住宅需求單位將趨于小型化，兩室一廳和一室一廳的需求量將增加；另一方面，由于住戶總數的增多，將導致住宅需求總量的增加（趙君麗，2002）。

2.人口總數增多帶來房地產需求的上升

有學者認為，從把房子看做生活的必需品來說，房地產需要是剛性的，人口的多少可以體現房地產需求的一般趨勢，在人均居住面積不變的情況下，人口的增加和聚集必然會增大對住房總量的需求（謝琛、袁建華，2010）。在中國人口基數大，未來人口數量必定是增長的前提下，即使人口老齡帶來青年人口數量下降，但人口增加必然使得房地產市場需求的持續上漲。

3.人口老齡化增加住宅需求

還有一部分專家認為，老人出于養老的需求，與子女一起居住會存在著諸多的不便。如兩代人生活習慣、思想觀念的差異，作息時間不同，處理問題意見不一，再加上日常起居不便，住在一起時間短尚能忍受，時間一長難免出現矛盾。由于這兩個方面的作用，未來對住宅的需求會進一步上升（李曉娥，2005）。

學界與社會的觀點大多數認為，中國人多，所以房地產市場需求大。但是以上的觀點存在一定的誤區，第一種觀點認為，即使未來家庭小型化會引起房屋需要的套數增多，但是忽視了未來以剛需為主要住房需求的青年人口數量的減少，兩者巨大的差異可能無法彌補房地產市場需求的缺口。第二種觀點認為，人口總數增多就會帶來房地產需求的上升，并沒有考慮到購房者年齡結構變化對房地產需求的影響。第三種觀點認為，老年人所帶來的需求會讓房地產市場上升，而實際上青年人住房的剛需才是房地產市場的主力，所以青年人口下降會帶來房地產市場需求的下降，而不是上升。

二、人口老齡化對房地產市場剛性需求影響

（一）定量分析

在此，借用馬忠東、呂智浩、葉孔嘉（2010）的《勞動參與率與勞動力增長》中的預測數據。在考慮生育政策的適度轉變包括允許獨生子生育二胎，從2025年開始，總和生育率（總和生育率：指假設婦女按照某一年的年齡別生育率度過育齡期，平均每個婦女在育齡期生育的孩子數）調整至2，其后保持不變的情況下，各個年齡階層人口未來的勞動力人口數量變化，以下為未來各年齡勞動力人口分年齡組預測結果2。

從圖2中可以直觀看出，2010—2050年間，隨著人口老齡化時代的到來，老齡人口逐漸增多，相應地，25—34、35—44歲兩個年齡段人口總體呈現出下降的趨勢，這意味著我國在未來40年間，由于這兩個年齡段人口數量的下降導致的房地產市場需求的下降是必不可免的。

（二）定性分析

以上，筆者已經從定量的角度分析了20—39歲年齡階段的人口變化對住房有剛性需求的影響，用數據說明了人口老齡化將會使得20—39歲人群規模減小，從而引起房地產剛需的下降。從定性的角度深度分析20—39歲人群的如何從人口規模減少的其他方面引起房地產市場剛需下降，概況而言，主要有兩點原因：（1）人口老齡化降低社會購買力，引起房地產市場的有效需求降低；（2）人口老齡化影響社會消費使得住房需求降低。此外，筆者認為，房地產市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點出現前后將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。

1.人口老齡化降低社會購買力引起房地產市場的剛性需求降低

老齡人口的增多使得社會撫養率（撫養比率：這個社會沒有工作能力的人的比例上升）（哈繼銘，2007），減少人均可支配收入，“擠出”住房開支從而削弱房地產有效需求。首先，住房的剛需必然隨著剛需人口的減少而減少。在人口老齡化對房地產市場剛性需求影響的定量分析中，我們看到，20—39歲人口對于住房剛需是呈正相關，也就是說，在青年人口下降的情況下，住房的剛需是會因此而下降。其次，撫養比率的增加降低家庭可支配收入，沉重的養老負擔將會推遲或者甚至減少住房開支。根據生命周期理論，人進入老年以后，勞動力逐漸喪失，創造社會財富的能力逐漸變弱，其養老費用，除了依靠自己的積蓄外，社會和家庭也需要承擔。從目前的生育政策的改革方向來看，“四、二、一”的家庭將會占據大多數，不少子女婚后會與父母同居一室。可見，家庭供養老人的壓力十分巨大。

綜上所述，人口老齡化不僅使得社會財富向老齡人口流動，侵占了更多的社會資源，而且日益加重的撫養負擔擠占了家庭可支配的收入，使得住房購買力整體下降。

2.人口老齡化必然使得人口結構發生質的改變，從而使得社會消費結構發生同向的變化

隨著老年人口占總人口的比重不斷增加，從養老的開支來看，養老可以把養老的費用內部化，由家庭內部成員提供養老服務，而社會化養老需要家庭提供養老費用，這將擴大家庭消費中服務占消費結構的比重（馬曉君，2004）。

當社會中老年人口不斷增多時，一方面，老年人會為自己儲存一部分資金，以預防疾病醫療需要大量開支所帶來的不確定性風險；另一方面，子女也會為減輕父母醫療費用等壓力而進行資金上的儲蓄與安排，從而提高整個社會的儲蓄水平，降低社會人均消費率的增長。儲蓄水平的提高對于必然會擠占住房開支，從而對住房剛需造成負面的影響。實證研究表明，20—23歲、36—40歲年齡段人口對于房地產需求影響較大（謝琛、袁建華，2010），而20—23歲尚不完全具備買房的能力，多是在親朋好友以及父母的幫助下得以滿足住房需求，而人口老齡化使得這部分人口數量降低，直接減少剛性需求，而住房的剛需一旦滿足后，受供養壓力的影響，人均可支配收入降低，在較長時間里不會有改善性住房需求。

房地產市場的剛需的下降，在人口老齡化拐點出現左右將會抵消其他影響因素，成為必然趨勢。2025年左右，小戶型家庭的增加以及城市化人口增長所引起的住房需求的增長將會被人口老齡化所帶來的老齡人口的增多抵消，從而最終使得房地產市場剛需降低。

三、結論與政策建議

綜上所述，人口老齡化問題切實地影響了我國的人口總量與人口結構，對房地產市場的剛性需求影響巨大而且深遠。同時，老齡化問題也非一朝一夕可以改變，因此老齡化問題對房地產市場產生長遠影響的這一趨勢難以扭轉。基于這個問題的嚴峻性，我國政府亟需審視我國的人口政策，同時防范房地產市場未來可能面臨的危機與挑戰也勢在必行。

參考文獻：

[1] 哈繼銘.人口結構與城市化推動房地產發展[J].中國房地信息，2007，（7）.

[2] 李曉娥.人口老齡化與房地產業的發展探微[J].中國人口科學，2005，（S1）.

[3] 馬曉君.中國人口老齡化對消費結構的影響初探[J].遼寧經濟，2010，（6）

[4] 馬忠東，呂智浩，葉孔嘉.勞動參與率與勞動力增長：1982—2050年[J].中國人口科學，2010，（1）.

[5] 王國軍，劉水杏.房地產業對相關產業的帶動效應研究[J].經濟研究，2004，（8）.

[6] 謝琛，袁建華.基于灰色理論的人口年齡結構對房地產需求影響分析[J].數學的實踐與認識，2010，（10）.

[7] 趙君麗.人口變化與房地產需求——人口結構變化與房地產周期相關性研究[J].城市開發，2002，（8）.

[責任編輯 高惠琦]