咸寧市旅游房地產發展現狀與對策研究

摘 要：近年來，隨著城市建設和旅游經濟的發展，咸寧市成為國家首批旅游標準化試點城市之一。咸寧市以溫泉為特色的旅游經濟不斷升溫，旅游房地產成為新的投資熱點。在對咸寧市的旅游房地產進行swot分析的基礎上，提出了咸寧市旅游房地產持續科學發展的策略。

關鍵詞：旅游房地產；發展策略；咸寧

中圖分類號：F293 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）20-0109-02

旅游房地產是由旅游業和房地產業交叉產生的一類專業化的房地產[1]，是“商業+旅游+房產”的一類房地產[2]。一般認為，旅游房地產起源于1971年以“迪斯尼”為代表的大型主題公園中“埃普科特”，它的出現是將旅游休閑與居住第一次真正結合起來，開啟了全球旅游房地產實踐的先河[3]。中國旅游房地產概念在房地產業內傳播始于20世紀90年代末，沈飛、孫紅亮、胡浩、葉勝強等眾多的的學者從不同的角度對旅游房地產進行闡述。司成均認為，旅游房地產是指以自然、人文資源為依托，在旅游景區開發的各類產權酒店、景區住宅、會務中心和旅游休閑培訓基地等物業的總稱，是旅游業與房地產業發展到一定階段時出現的一種房地產業態。根據功能可以劃分旅游景點地產、旅游商務地產、旅游度假地產和旅游住宅地產。

一、咸寧市旅游發展的現狀

隨著咸寧市旅游經濟的不斷發展，中旅集團、廣東碧桂園、中國三江航天、浙江通圣集團、萬豪集團等一批國內外知名房地產企業落戶咸寧，初步建成了投資近300億元、占地54.6平方公里的旅游新城。目前，咸寧市已建成溫泉酒店、景點近30家，擁有4A級景區9家，形成了以溫泉養生主題的房地產旅游產業集群。

隨著近幾年“中國·咸寧國際溫泉文化旅游節”的成功舉辦，極大地提高了咸寧溫泉旅游的知名度，各方游客慕名而來，使各大酒店房間入住率較高，在國際溫泉文化旅游節舉辦之前，一些溫泉旅游房地產酒店客房入住率只有60%左右，現在超過100%。2013年春節黃金周7天長假，城區各大景區共接待國內外游客14萬人次，比去年同期的11萬人次增長了27.3%。碧桂園鳳凰酒店和棲鳳溫泉七天共接待就餐、住宿、泡溫泉的游客3.5萬人次。同時，服務的輻射范圍也由武漢逐漸擴展到附近的黃石、孝感、仙桃，江西的南昌、九江，湖南的岳陽、長沙、湘潭，以及北京、鄭州、上海等這些大城市。

二、咸寧市旅游房地產的SWOT分析

（一）咸寧市旅游發展的優勢

1.旅游資源豐富。咸寧市現有的景點數十個，其中，4A級的景點9個，3A級的景點5個，2A級的景點5個，湖北省文物保護單位26處，赤壁古戰場、九宮山風景區、潛山國家深林公園、陸水湖風景區、通山的隱水洞風景區等是咸寧市最為著名的幾大景點。咸寧市有大小泉眼18 244處，并于于2009年被中國礦業協會評為“中國溫泉之鄉”，除此之外，還有“桂花之鄉”、“千橋之鄉”、“楠竹之鄉”美譽。同時，咸寧有著深厚的歷史文化底蘊，以赤壁古戰場遺址為代表的三國文化，以溫泉、九宮山、陸水湖為代表的生態文化，以向陽湖的名人村為代表的名人文化等在全省乃至全國都有廣泛的影響。

2.交通便利，輻射圈經濟發達。咸寧市位于湖北南部，是長江黃金水道與京廣鐵路交匯處和鄂、湘、贛三省交界的“金三角”地帶，是武漢城市圈的后花園，位于京廣鐵路、武廣高速鐵路、G4京港澳高速公路，G56 杭瑞高速公路、G45大廣高速公路和106、107國道中段，區位優勢明顯，交通便捷，武咸快速通道、咸通高速公路和武漢城市圈外環線即將竣工，將進一步加強咸寧與武漢、長株潭城市圈以及珠三角地區的同城效應。

3.旅游房地產的價格優勢。除了環境資源優勢外，旅游房地產的價格優勢也是咸寧市旅游房地產市場倍受青睞的重要因素。國內的大中城市房價已經處于高位運行狀態，而咸寧市的房價相對趨于理性，根據統計資料顯示，2012年，咸寧市共計銷售住房7 738套，均價為2 924元/平方米，不抵同時期武漢房地產均價6 406元/平方米的一半，只占同時期長沙市房地產均價7 166元/平方米的40.8%，相比較廣州市的13 980元/平方米的均價，優勢就更加明顯，具有較大的上升空間。同時，其地理位置、空氣質量、環境氣候又是其他城市無法比擬的，因此，咸寧市旅游房地產投資價值較高，吸引著眾多國內外的投資消費者。

4.市場潛力大。隨著武漢市地域空間的擴張，咸寧市與武漢市互動、互補、互融的旅游發展聯動關系得到了進一步得到加強，為咸寧旅游房地產的發展提供了更大的空間。同時，武漢城市圈及其周邊省市龐大的消費群給咸寧市溫泉旅游度假區帶來廣闊的旅游市場。武漢城市圈可以提供一個城鎮人口數量超過1 000萬、總人口超過3 000萬的龐大客源市場：中部六省能為咸寧旅游度假區提供龐大的二級客源市場，尤其是長沙、南昌、鄭州、合肥、太原等省會城市能提供超過1億的潛在旅游者。

（二）咸寧市旅游房地產發展的機會

1.健康旅游動機的激發。隨著人們收入水平的提高，人們的健康休閑意識越來越強，同時，隨著中國假日制度的不斷完善，外出旅游的人數大大增加，且旅游方式逐步從觀光旅游旅游向休閑度假旅游轉變，以溫泉休閑養生為主題的旅游度假更容易為久居都市的人群所接受。此時通過舉辦旅游節將咸寧溫泉旅游集體推向市場，更加激發了人們的健康旅游動機，為咸寧市旅游房地產的發展提供了強大的市場需求。

2.產業集群效應初露端倪。廣東碧桂園、中國三江航天、中旅集團在內的多家溫泉知名旅游房地產企業同時開發、整體推出，形成溫泉旅游房地產的產業集群，具備了規模優勢，并發育成為專項旅游市場，從而降低了咸寧市旅游房地產的整體營銷及管理成本，增強了市場競爭能力。充分利用本市的豐富旅游資源，拉長產業鏈條，優勢互補，形成規模效應和增長效應，為咸寧市旅游房地產業做細做精做強奠定了堅實的基礎。

（三）咸寧市旅游房地產發展的劣勢和挑戰

隨著咸寧市被國家旅游局評為“全國旅游標準化試點城市”，咸寧市以溫泉為核心的休閑旅游得到了迅猛發展，但與青島、蘇州和麗江市相比，仍有較大差距。旅游房地產的發展更是由于發展比較晚、基礎薄弱，加上管理和市場運作機制不太健全，咸寧市旅游房地產在同行業中缺乏核心競爭力，存在著諸多挑戰。主要體現在如下方面：

1.季節性斷檔。咸寧市的旅游房地產主要依托于溫泉休閑，而溫泉旅游冬天門庭若市，很多數酒店天天爆滿，有些酒店甚至要提前一個星期預定，夏天卻門可羅雀，可謂“冰火兩重天”。每年的五一節之后直到十一國慶節來臨，這一時段屬于溫泉旅游的淡季，咸寧很多主要依靠溫泉旅游休閑的酒店或者度假村也是客人寥寥無幾，這就增加旅游房地產的管理成本，降低了服務質量，也為旅游房地產的發展帶來了實質性的難題。

2.旅游相關配套設施不完善、旅游項目單一。咸寧市旅游房地產過分的依托于溫泉休閑，而咸寧市的經濟剛處于起步階段，相關的商業街和娛樂設施發展比較滯后，旅游的組團性也不強，除溫泉休閑外沒有其他的旅游項目，無法滿足游客吃、住、行、游、購、娛活動為一體的“體驗旅游”。旅游時間比較短，甚至大部分的武漢的游客來咸寧只是泡溫泉，當日往返，沒有相關的延展性，還沒有挖掘出旅游促進經濟發展的強大潛力。

3.旅游景區服務質量不高。旅游房地產是一種結合了旅游、休閑、房產的綜合型的房地產開發，因此，需要有房地產和旅游開發都比較熟悉的專業的人才隊伍。而咸寧市目前大部分的旅游房地產企業這方面的專項人才比較匱乏，大多依靠原有的房地產開發人員。同時，大多數在旅游房地產的開發方面處于摸索階段，經驗不足，也少有可借鑒的案例，或者由于旅游資源的差異性，可借鑒的意義不大。此外，各個景區的服務人員也大多為當地人員，多未經過專業的培訓，服務的質量相對比較低。

三、咸寧市旅游房地產發展的對策

1.順應旅游房地產分時度假的大趨勢。由于咸寧溫泉旅游的季節性和旅游本身的短暫性，加上第二居所型的旅游房地產項目對于置業者的經濟實力提出了很高的要求，這就限制了其市場容量，也造成了極大的資源浪費。因此，有必要引入分時度假，拓展第二居所型旅游房產的流通性來解決上述問題。例如，將夏季九宮山避暑勝地旅游房地產與冬季溫泉休閑型旅游房地產相結合，綜合陸水湖旅游房地產和赤壁古戰場旅游房地產等，解決不同旅游資源間的季節性斷檔問題。但需要指出的是，分時度假的吸引力在于交換，需要具有高效的、優質的旅游房地產交換網絡做支撐，將分時度假與咸寧市眾多的第二居所型旅游房地產項目結合起來。

2.發展旅游綜合體。旅游房地產不是旅游與房地產的簡單疊加，而是具有組團性、連片開發特點的“旅游+地產+商業”的一種新的房地產開發模式 。它是將旅游、生活休閑，購物消費、會展等一系列元素結合在一起，引領一種高檔次的新生活方式和生活理念；以豐富的旅游資源為基礎、特色鮮明的主題為核心，以旅游、住宅、商業、酒店辦公、休閑娛樂、文化會展等諸多產業綜合開發、互動發展，在特色經營的基礎上不斷創新發展模式滿足人們對第二住所優質生活的多元需求。

3.引進專業的管理團隊，加強服務專業化。近幾年咸寧市旅游房地產的硬件設施不斷完善，但相關人員的服務質量發展比較滯后，無法滿足咸寧市標準化旅游城市的發展要求，因此，引進先關的管理團隊不管是提高服務水平，實現物業的保值增值、降低經營成本都顯得尤為重要。實現精細化管理的另一個要求是服務的專業化，逐漸實現服務的外包，比如溫泉酒店的洗滌、消毒 等讓專業的服務公司去服務，更有利于管理效率的提升和服務水平的提高。

結語

隨著產業結構調整和市場經濟進一步發展成熟，咸寧市以溫泉旅游為后盾的旅游經濟不斷升溫，旅游房地產伴隨著旅游業的蓬勃發展而發展并具有廣闊的發展前景。但必須因地制宜、合理布局地發展，圍繞武漢“后花園”戰略與整體形象開發不同類型的旅游房地產，以人為本，實現人與自然和諧。只有這樣，咸寧市旅游房地產才會有吸引力，才能實現可持續發展。

參考文獻：

[1] 周建文.旅游地產運營模式和發展趨勢[J].上海房地產，2012，（1）.

[2] 黃亮，李剛.旅游房地產概念解析及相關問題探討[J].生產力研究，2011，（1）：124-125.

[3] 2009年中國旅游大黃頁[M].北京：中國旅游出版社，2009.

[責任編輯 仲 琪]