談社會(huì)中介報(bào)告信息在房地產(chǎn)稅務(wù)稽查工作中的應(yīng)用

摘 要：由于稅務(wù)人員缺乏對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷售單價(jià)和單位成本的客觀標(biāo)準(zhǔn)的掌握，常使稅務(wù)稽查工作常常陷入力不從心的困境。中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告具有較強(qiáng)的專業(yè)性、客觀性和公正性，為稅務(wù)稽查人員對(duì)房地產(chǎn)的銷售單價(jià)、單位成本和竣工結(jié)算等信息的認(rèn)定提供了較可靠的判定標(biāo)準(zhǔn)。社會(huì)中介報(bào)告只反映了銷售單價(jià)或單位成本的合理值和平均值，與真實(shí)數(shù)值會(huì)存在一定差距，因此不能作為直接證據(jù)使用，但可作為稽查線索、間接證據(jù)和核定征稅的依據(jù)。

關(guān)鍵詞：中介報(bào)告信息；稅務(wù)稽查工作；社會(huì)中介

中圖分類號(hào)：F810.422 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）20-0158-03

一、引入社會(huì)中介工作的必要性和可行性

房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、單項(xiàng)工程項(xiàng)目多、結(jié)算復(fù)雜，加上稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程和經(jīng)營(yíng)規(guī)律不熟悉，使得征管的難度大，人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和人力資源面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，稅源征管存在較多的漏洞，稅收流失問(wèn)題較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)又都是跨年度滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，稅務(wù)稽查屬事后監(jiān)督，一般是按年度稽查，涉及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目清算稽查，往往要面臨被查單位三年五年甚至是十幾年的賬簿資料，由于缺乏銷售單價(jià)和單位成本的客觀標(biāo)準(zhǔn)，使得稅務(wù)稽查工作常常陷入力不從心、就賬論賬、假賬真查的困境。

近兩年來(lái)，社會(huì)中介工作的引入為房地產(chǎn)的稽查工作帶來(lái)了一線曙光，中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告具有較強(qiáng)的專業(yè)性、客觀性和公正性，為稅務(wù)稽查人員對(duì)房地產(chǎn)的銷售單價(jià)、單位成本和竣工結(jié)算等信息的認(rèn)定提供了較可靠的判定標(biāo)準(zhǔn)。使稅務(wù)稽查人員從中介機(jī)構(gòu)獲取專業(yè)知識(shí)和技能深入開(kāi)展稽查工作成為現(xiàn)實(shí)，為稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)彌補(bǔ)自身人力和專業(yè)技術(shù)方面的不足，解決信息不對(duì)稱，獲得所需真實(shí)、全面、客觀的信息和專業(yè)協(xié)助提供了機(jī)制。

二、引入社會(huì)中介工作存在的問(wèn)題

由于我國(guó)行政管理體制中缺乏引入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)參與行政管理的明確法律依據(jù)，因此，對(duì)于社會(huì)中介機(jī)構(gòu)參與行政管理的法律性質(zhì)、定位等問(wèn)題在法律層面上沒(méi)有界定。對(duì)于在稽查工作中如何應(yīng)用社會(huì)中介報(bào)告信息在稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)內(nèi)部產(chǎn)生了不同的看法。有人認(rèn)為，社會(huì)中介報(bào)告信息符合證據(jù)關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性和合法性三個(gè)特征，可以作為稽查定案的依據(jù)。另一些人則認(rèn)為，評(píng)估報(bào)告只反映了銷售單價(jià)或單位成本的合理值和平均值，與真實(shí)數(shù)值會(huì)存在一定差距。因此，作為證據(jù)，其真實(shí)性有一定的瑕疵，不能作為定案的直接證據(jù)使用。

三、法理分析

我國(guó)《刑事訴訟法》第42條第1款規(guī)定：“證明案件真實(shí)情況的一切事實(shí)，都是證據(jù)。” 社會(huì)中介報(bào)告信息符合證據(jù)具有關(guān)聯(lián)性、真實(shí)性和合法性三個(gè)特征，作為證據(jù)在司法審判中已廣為采用。稅務(wù)工作中社會(huì)中介報(bào)告信息常被用來(lái)作為稅收征管的重要依據(jù)，例如，財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于開(kāi)展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》（財(cái)稅[2009] 100號(hào)）、《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅[2010] 105號(hào)）、《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等文件對(duì)社會(huì)中介報(bào)告信息在稅務(wù)征管中的應(yīng)用進(jìn)行了明確規(guī)定。但社會(huì)中介報(bào)告反映的是合理值和平均值，與真實(shí)數(shù)值會(huì)存在一定差距。例如，工程結(jié)算報(bào)告的單項(xiàng)工程造價(jià)是工程造價(jià)師依據(jù)國(guó)家成本定額標(biāo)準(zhǔn)和工程發(fā)包方、施工方確認(rèn)的工程量計(jì)算得出的金額，與實(shí)際結(jié)算價(jià)款可能存在差距，因此，作為稽查證據(jù)而言，其真實(shí)性有一定的瑕疵，如何合法有效地利用好社會(huì)中介報(bào)告信息成為稽查工作中的一道難題。為此，筆者就《稅務(wù)稽查工作如何使用社會(huì)中介報(bào)告信息》這一課題進(jìn)行了研究，并與有關(guān)專家進(jìn)行了論證。

四、應(yīng)用建議

（一）中介報(bào)告信息在稅款核定中的應(yīng)用

河北佳信律師事務(wù)所的閆澤平主任律師認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告信息不能作為稅務(wù)稽查定案的直接依據(jù)，但可作為間接證據(jù)和核定征稅的依據(jù)。

房地產(chǎn)企業(yè)主要繳納三個(gè)稅種，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅，這三個(gè)稅種均規(guī)定有核定和核實(shí)兩種征收方式。例如：《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》（國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)）第四條規(guī)定：企業(yè)出現(xiàn)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定的情形，稅務(wù)機(jī)關(guān)可對(duì)其以往應(yīng)繳的企業(yè)所得稅按核定征收方式進(jìn)行征收管理，并逐步規(guī)范，同時(shí)按《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》等稅收法律、行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行處理。《征收管理法》第三十五條規(guī)定，納稅人有下列情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅額。（一）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定可以不設(shè)置賬簿的；（二）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（三）擅自銷毀賬簿的或者拒不提供納稅資料的；（四）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以查賬的；（五）發(fā)生納稅義務(wù)，未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報(bào)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期申報(bào)，逾期仍不申報(bào)的；（六）納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無(wú)正當(dāng)理由的。除非稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人存在上述六種情況之一，才可按核定征收方式征稅，否則應(yīng)按核實(shí)，而且核實(shí)征收是稅務(wù)機(jī)關(guān)優(yōu)先采納的一種征收方式，因?yàn)楹藢?shí)征收更符合稅收的公平性原則。

納稅人存在《征收管理法》第三十五條規(guī)定情形之一的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以采用社會(huì)中介評(píng)估的方法調(diào)整計(jì)稅收入額或者所得額據(jù)以征稅。但對(duì)于實(shí)行核實(shí)征收的納稅人，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)不能以社會(huì)中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告否認(rèn)納稅人提供的涉稅信息。納稅人的稅款征收方式往往是主管稅務(wù)機(jī)關(guān)通過(guò)一定行政程序認(rèn)定的結(jié)果，如企業(yè)所得稅征收方式主管稅務(wù)機(jī)關(guān)每年都進(jìn)行認(rèn)定，具有法律效力，因此即便納稅人存在偷稅情形，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)一般也只能就查明的違法事實(shí)進(jìn)行處理，若稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)和納稅人的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)就納稅人的征收方式存在不同意見(jiàn)，認(rèn)為主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定為核實(shí)征收的企業(yè)存在《征收管理法》第三十五條規(guī)定情形的，應(yīng)提請(qǐng)征管或法規(guī)等有行政行為監(jiān)督權(quán)的部門予以審核，若主管稅務(wù)機(jī)關(guān)作出的征收方式認(rèn)定確實(shí)存在不當(dāng)，征管或法規(guī)部門應(yīng)撤銷其作出的認(rèn)定，并責(zé)令其重新作出認(rèn)定。稽查機(jī)關(guān)可依據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收方式的認(rèn)定和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)報(bào)告進(jìn)行稅款核定。

（二）中介報(bào)告信息在偷稅認(rèn)定中的應(yīng)用

中央財(cái)大稅務(wù)管理系主任蔡昌教授認(rèn)為：中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告信息主要是為稅務(wù)稽查提供線索，中介機(jī)構(gòu)不能替代稅務(wù)機(jī)關(guān)行使行政職權(quán)，稅務(wù)稽查人員依照《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》形成的證據(jù)和工作底稿，才是定案的依據(jù)。

以成本為例，參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開(kāi)發(fā)項(xiàng)目單位平均建安成本，可以驗(yàn)證建筑安裝工程費(fèi)支出是否存在異常。工程結(jié)算報(bào)告主要顯示三類信息：即國(guó)家成本定額標(biāo)準(zhǔn)、材料的市場(chǎng)價(jià)格和工程量，比如稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)委托工程造價(jià)事務(wù)所出具的《工程結(jié)算報(bào)告》顯示的材料市場(chǎng)價(jià)與納稅人提供結(jié)算資料顯示的同種材料市場(chǎng)價(jià)的存在差距較大，該項(xiàng)差異可以成為稽查的線索，稽查人員需要進(jìn)一步取證，例如到施工方進(jìn)行外調(diào)，檢查該筆業(yè)務(wù)是否發(fā)生，是否存在施工方向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司關(guān)聯(lián)方支付資金的現(xiàn)象；到供貨單位進(jìn)行外調(diào)，檢查該筆業(yè)務(wù)是否發(fā)生，是否存在單價(jià)數(shù)量金額不符問(wèn)題。工程量信息也是如此。中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告信息必須經(jīng)稽查人員進(jìn)一步取證或稽查人員和中介機(jī)構(gòu)工作人員共同進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)制作現(xiàn)場(chǎng)筆錄、勘驗(yàn)筆錄才可作為定案的依據(jù)。比如，稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)委托工程造價(jià)機(jī)構(gòu)出具的《工程結(jié)算報(bào)告》顯示塑鋼門窗為6 000平方米，納稅人提供結(jié)算資料顯示塑鋼門窗為10 000平方米，那么，稅務(wù)機(jī)關(guān)是否就能認(rèn)定有4 000平方米是虛列成本呢？還不能，稅務(wù)稽查人員還需要進(jìn)行必要的現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)并依據(jù)《稅務(wù)稽查工作規(guī)程》形成現(xiàn)場(chǎng)筆錄或勘驗(yàn)筆錄。

蔡昌教授還強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)價(jià)格和成本評(píng)估報(bào)對(duì)土地增值稅的計(jì)算具有重要參照意義，體現(xiàn)在以下三方面：

第一，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收的情形。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第9條規(guī)定：納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：1.隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的；2.提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；3.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的。

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知》（財(cái)稅[2010] 105號(hào)）指出：在存量房交易過(guò)程中，納稅人低報(bào)成交價(jià)格偷逃稅款的現(xiàn)象較為普遍，形成了明顯的稅收漏洞，影響了稅法的嚴(yán)肅性，也削弱了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策效果。應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征營(yíng)，是財(cái)稅征收機(jī)關(guān)在征管實(shí)踐中探索出的行之有效的稅收風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，具有重要意義。并規(guī)定：評(píng)估存量房交易申報(bào)價(jià)格是應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)加強(qiáng)存量房交易稅收征管的核心內(nèi)容。各級(jí)財(cái)稅征收機(jī)關(guān)要應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)建立存量房交易申報(bào)價(jià)格比對(duì)系統(tǒng)，對(duì)各類存量房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；以評(píng)估值的一定比例作為計(jì)稅參考值；申報(bào)價(jià)格高于計(jì)稅參考值的，以申報(bào)價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格；申報(bào)價(jià)格低于計(jì)稅參考值的，如果納稅人不能按要求陳述、舉證正當(dāng)理由，以計(jì)稅參考值作為計(jì)稅價(jià)格。

商品房交易中，交易價(jià)格是房地產(chǎn)商繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等稅收的依據(jù)，也是購(gòu)房者繳納契稅的依據(jù)，因此，交易雙方有虛報(bào)交易價(jià)格逃避稅收的共同利益。商品房交易價(jià)格無(wú)疑將成為稅務(wù)稽查的重點(diǎn)。

第二，成交價(jià)格偏低無(wú)正當(dāng)理由的判定和核定

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條第三款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無(wú)正當(dāng)理由的行為。有些地方稅務(wù)機(jī)關(guān)還規(guī)范了成交價(jià)明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由的情形，除規(guī)定情形外視為無(wú)正當(dāng)理由。例如：《江蘇省地方稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅有關(guān)業(yè)務(wù)問(wèn)題的公告》（蘇地稅規(guī)[2012] 1號(hào)）第三條規(guī)定：對(duì)以下情形的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格，即使明顯偏低，可視為有正當(dāng)理由：（1）法院判定或裁定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；（2）以公開(kāi)拍賣方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價(jià)格；（3）政府物價(jià)部門確定的轉(zhuǎn)讓價(jià)格；（4）經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的其他合理情形。《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條第四款規(guī)定，隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。第六款規(guī)定，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無(wú)正當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

目前，河北省地稅局已按地域（小區(qū)）建立了存量房交易價(jià)格信息數(shù)據(jù)庫(kù)，并開(kāi)發(fā)了存量房交易價(jià)格評(píng)估軟件《河北省存量房交易價(jià)格申報(bào)評(píng)估系統(tǒng)》，對(duì)存量房交易稅收堵漏增收起到了重要作用。但對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商銷售期房的銷售價(jià)格尚無(wú)相應(yīng)的數(shù)據(jù)庫(kù)信息，建議委托中介機(jī)構(gòu)按項(xiàng)目和經(jīng)濟(jì)類型進(jìn)行采集和整理，為項(xiàng)目清算稽查工作提供依據(jù)。

第三，成本不實(shí)的核定。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十四條第五款規(guī)定，提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，應(yīng)由評(píng)估機(jī)構(gòu)按照房屋重置成本價(jià)乘以成新度折扣率計(jì)算的房屋成本價(jià)和取得土地使用權(quán)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行評(píng)估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定扣除項(xiàng)目金額。

目前，河北省地稅局尚無(wú)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本制定相關(guān)的扣除標(biāo)準(zhǔn)和預(yù)警值。我國(guó)已有部分地方稅務(wù)機(jī)關(guān)制定了相應(yīng)的規(guī)范性文件，其做法值得我們借鑒。例如，北京市地方稅務(wù)局《關(guān)于商品住宅土地增值稅核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（京地稅地[2007] 138號(hào)）規(guī)定：高層商品住宅（7層以上）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米2 263元；多層商品住宅（7層及以下）單位面積建安造價(jià)允許扣除金額標(biāo)準(zhǔn)為每平方米1 560元，并規(guī)定了相關(guān)的修正模型。鹽城市鹽都地方稅務(wù)局《關(guān)于明確鹽都區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)商品房建安成本等支出預(yù)警值及有關(guān)管理問(wèn)題的通知》（都地稅發(fā)[2011] 45號(hào)）不僅分年度明確了各經(jīng)濟(jì)類型房產(chǎn)的建安成本標(biāo)準(zhǔn)還明確了部分基礎(chǔ)設(shè)施成本標(biāo)準(zhǔn)，并規(guī)定了超標(biāo)準(zhǔn)的處理方案，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的建安成本等支出，高于本《通知》所確定預(yù)警值10%以內(nèi)（含10%）的，由負(fù)責(zé)管理或清算檢查的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)審核確認(rèn)。

五、結(jié)論與思考

稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)認(rèn)為納稅人存在《征收管理法》第三十五條或《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第九條規(guī)定的情形時(shí)，稽查機(jī)關(guān)可依據(jù)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定征收方式的認(rèn)定和社會(huì)中介機(jī)構(gòu)報(bào)告進(jìn)行稅款核定，計(jì)算應(yīng)補(bǔ)稅款。中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告信息能為稅務(wù)稽查工作提供有價(jià)值的線索，使稽查工作更有效地展開(kāi)；中介機(jī)構(gòu)的報(bào)告信息可以作為判定納稅人申報(bào)收入是否偏低或成本是否偏高的依據(jù)；中介機(jī)構(gòu)的工作可以彌補(bǔ)稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)自身人力和專業(yè)技術(shù)方面的不足，有利于稽查人員專業(yè)素質(zhì)的提高。

稽查工作中引入社會(huì)中介機(jī)構(gòu)參與尚處于探索階段，有許多相應(yīng)的配套制度需要制定。如稅務(wù)稽查機(jī)關(guān)和納稅人主管稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)納稅人企業(yè)所得稅征收方式和土地增值稅清算方式認(rèn)定不同的情況影響稽查工作的開(kāi)展，如何協(xié)調(diào)稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)定和改變征收方式需要省市征管和法規(guī)部門出臺(tái)相關(guān)的文件予以規(guī)范。

[責(zé)任編輯 杜 鵑]