一房二賣案中合同詐騙罪與合同違約責任競合之探析

摘 要：隨著社會經濟的飛速發展，房屋買賣越來越頻繁，但隨著出現的一房二賣現象屢見不鮮，但是對于一房二賣的房屋出賣人的法律責任如何認定，在司法實踐中一直存在著兩大爭議：合同詐騙還是僅承擔合同違約責任，故有必要結合具體案例對一房二賣案件中的法律責任競合進行簡單的分析。

關鍵詞：一房二賣；合同詐騙；合同違約

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）25-0301-02

一、案情回顧

2001年11月，文某將一單位集資房以6.7萬元售與肖某，雙方簽訂書面購房合同，文某交付房屋由肖某一直居住、使用，肖某給付了全額房款。但由于該房當時尚未取得產權，雙方約定一旦文某取得產權，必須協助肖某辦理產權。2008年9月，文某取得該房屋產權，但未告知肖某，更未按照協議向肖某辦理產權過戶，而是以32萬元售與余某，并辦理了產權過戶登記。期間，肖某曾數次找文某要求其履行過戶義務，文某均避而不見。后，肖某得知該房屋已經過戶到余某名下，故向警方報案稱文某合同詐騙。

司法實踐中，關于文某一房二賣的行為存在兩種較大爭議：第一種意見認為，文、肖兩人之間系合同違約糾紛，理由是文、肖在簽訂賣方合同后將房屋交付，并將房屋交付給對方，由肖某占有、使用長達近十年，履行了房屋買賣合同中的主要義務；肖某占有支配了該房屋，同時產權過戶系雙方約定的附隨義務，只是一個行政確權的過程；在交房的條件下未履行過戶義務不是根本性違約，不能視為合同詐騙中“收取對方貨款后逃逸”。第二種意見認為，文某構成合同詐騙罪，理由是文、肖兩人簽訂的房屋買賣合同是真實有效的，根據物權法的規定，不動產以登記為確認所有權的生效要件，交付不是生效要件；所有權是各項財產權利的基礎，沒有所有權的占有權、支配權系無根之木，產權過戶是文、肖買賣房屋合同的根本合同目的，交付房屋僅僅是合同履行的部分義務。

二、合同詐騙與合同違約之責任競合

中國刑法規定的合同詐騙罪，是指以非法占有為目的，在簽訂、履行合同的過程中，以虛構事實或隱瞞真相的方法，騙取對方當事人的財物，數額較大的行為。由此可見，合同詐騙罪的成立不僅可以發生在合同的簽訂之時，也可以發生在合同簽訂后的合同履行過程中。合同違約責任，是指合同成立后，合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合合同約定所應承擔的民事責任。一般情況下，合同的違約責任產生的前提是合同的有效成立，即合同違約責任的產生是在合同的履行過程中?？梢姡贤p騙罪的成立與合同違約責任的產生時間點存在重疊之處，都可以發生在合同的履行過程中。同時，合同詐騙與合同違約的客觀行為都可能表現相同，即消極的不積極履行應該履行的合同。合同詐騙與合同違約責任區分之關鍵點，在于行為人主觀上是否以非法占有為目的，但是行為人的主觀目的是行為人內心想法，他人很難以確切探知。在司法實踐中，行為人主觀意思很往往是依據客觀的行為表現來推定的。因此，一房二賣案件中，行為人到底是合同詐騙還是合同違約，主要依據是行為人對自己行為的供述，而其他證據很難以證明。但是，僅依據行為人的自己行為的供述，就作為認定合同詐騙罪與非罪，既不合理，也不科學。

合同詐騙與合同違約，一般情況下是分屬刑事、民事兩個涇渭分明的領域。但一房二賣這一行為卻可能同時符合合同詐騙罪的犯罪構成要件與民法上的合同違約行為的構成要件，產生了刑事法律關系與民事法律關系的牽連交錯現象，從而導致了合同詐騙罪與合同違約之責任競合，該競合實質是刑法和民法調整的社會關系的競合，即同一事實符合刑法、民法法律規范之要件，致該刑法、民法規范皆得適用的現象[1]。在司法實踐中，一房二賣引發的法律問題錯綜復雜，通常是刑法與民法交叉，合法與非法交織，如何進行法律責任取舍，至今仍是一大難題。

三、司法取舍：權益平衡保護

有的學者指出，法律的每一個命令都決定著一種利益的沖突：法起源于對立利益的斗爭，法的最高任務是平衡利益[2]。的確，在法律的適用上應當兼顧保護各方權益。例如，在該一房二賣案件，不僅涉及被害人肖某的利益，也涉及行為人文某的利益，甚至涉及其他利害關系人余某的利益，因此在法律的適用上應當均衡地予以保護，不能太過偏頗。在文某主觀方面難以確定其是否具有犯罪的故意，從盡量實現保障人權與維護社會利益的平衡角度上講，不宜將行為人的行為視為合同詐騙行為，將其作為合同糾紛訴訟機制來解決更為恰當。文某與肖某之間雖然簽訂房屋買賣合同并全額付款，但是并沒有辦理房屋過戶登記手續。根據《物權法》第9條之規定，“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外?！币虼?，文某在第二次出賣房屋給余某時，仍然是房屋的所有權人。房屋所有權是物權中最完全的一種權利，具有絕對性、排他性、永續性、支配性，而債權不具有排他性和支配性。文某與肖某之間因合同產生的債權關系不能對抗物權，且物權優于債權，故文某可以依法對自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權利。但文某由此給肖某造成的損失，應當予以賠償，根據《合同法》第113條之規定，“事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應當相當于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。”其實，如果肖某欲限制文某再次處分房屋的權利，可以在簽訂合同后，按照《物權法》規定第20條之規定進行預告登記：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”。然而，肖某未進行預告登記，那么該房屋必然存在被再次出賣并過戶于第三人的商業風險。

刑法具有“最后手段性”，是其他部門法的保障法，是權利保障的“第二道防線”。正如法國學者盧梭所說，“刑法在本質上是其他所有法律的制裁力量?！盵3]刑罰作為最嚴厲的法律懲治手段，一旦出現處罰錯誤就會對公民、社會法益產生巨大的負面影響。法律對同一事實行為的調整可以采取多種方式，包括民事、行政、刑法處理等方式。法對利益的調整無非通過設定權利義務而進行，但在方式上既可以自行性調節，也可以強制性干預，甚或政策性平衡[4]。因此，在各方當事人能夠平等協商糾紛解決辦法或者通過民法手段能夠充分保障各方當事人、利害關系人等各方的權益并且不侵犯國家、社會、他人的利益時，就沒有再動用刑法的必要性。正如日本刑法學家平野龍一指出：“即使刑法侵害或威脅了他人的生活利益，也不是必須直接動用刑法。可能的話，采取其他社會統制手段才是理想的。可以說，只有在其他社會統制手段不充分時，或者其他社會統制手段（如私刑）過于強烈、有代之以刑罰的必要時，才可以動用刑法。這叫刑法的補充性或者謙抑性?！盵5]

四、結語

一般情況下，刑法的發動不應以所有的違法行為為對象，刑罰只有在不得已的情況下才能加以適用[6]。因此，在文某一房二賣案件中，如果采納第一種意見，即文、肖兩人之間系合同違約糾紛，但文某應當合理賠償肖某由此造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，以及訂立合同時肖某預見到或者應當預見到的因違反合同可能造成的損失。這樣更為合理，各方權益更能得到均衡保護，既給予了文某應有的法律懲罰，又合理地保障了肖某利益。

參考文獻：

[1] 王澤鑒.民法學說與判例研究：第 1 輯[M].北京：中國政法大學出版社，1998.

[2] 張文顯.20世紀西方法哲學思潮研究[M].北京：法律出版社，1996.

[3] [法]盧梭.社會契約論[M].李平漚，譯.北京：商務印書館，1962.

[4] 張文顯.法理學[M].北京：法律出版社，1997.

[5] [日]平野龍一.刑法總論[M].有斐閣，1972；陳興良.刑法的價值構造[M].北京：中國人民大學出版社，1998.

[6] 陳家林.外國刑法通論[M].北京：中國人民公安大學出版社，2009.[責任編輯 陳 鶴]