住房使居民致富 農村可以復制

摘 要：根據國家統計資料表明，城鎮居民收入與GDP增長相比，多年來一直呈現下降狀態，2012年國家統計年鑒的數據，2011年末城鎮居民人數69 079萬人，城鎮居民平均住房面積32.7平方米，城鎮居民住房總面積為226億平方米，城鎮商品房平均價格4 993元/平方米，城鎮居民住房商品房的價值為113萬億元，人均財富價值為16.3萬元。以上表明城鎮居民手中最大的財富就是存量住房，城鎮居民收入與GDP相比是下降的，所以完全靠居民收入購買住房，是不可能的，那么居民住房的財富是怎樣來的呢那么城鎮居民致富又在哪里就是個值得我們探討的問題了。

關鍵詞：城鎮居民；城鎮居民收入；GDP

中圖分類號：F224 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0052-02

根據國家統計資料表明，城鎮居民收入與GDP增長相比，多年來一直呈現下降狀態，那么城鎮居民致富源泉又在哪里呢？

據2012年國家統計年鑒的數據，2011年末，城鎮居民人數69 079萬人，城鎮居民平均住房面積32.7平方米，城鎮居民住房總面積為226億平方米，城鎮商品房平均價格4 993元/平方米，城鎮居民住房商品房的價值為113萬億元，人均財富價值為16.3萬元。

以上表明，城鎮居民手中最大的財富就是存量住房。城鎮居民收入與GDP相比是下降的，所以完全靠居民收入購買住房，是不可能的，那么，居民住房的財富是怎樣來的呢？看一下圖1，人們就會一目了然。

對圖1的說明：

圖1A：20世紀90年代初，根據國務院全國住房制度改革會議的精神，以及國務院全面進行城鎮住房制度改革的意見，全國大中小城市全面進行了住房私有化的改革，城市居民無論是公有住房，還是私有住房，全部轉入商品化住房，其占用的劃撥建設用地，全部無償地轉化為商業用地。

正是這一項最重要的改革，使城市居民具有了住房的土地原始資本，成為賴以生存和致富的源泉。

圖1B：住房私有化為住房商品化奠定了基礎，隨著經濟的發展，私有化住房的價值，在房改之后就開始顯露其增值的作用，而事實上增值的資本并非房屋本身，而是房屋所占用的土地。增值是有價資本所具有的基本特征，而在房改之前，多數城市居民是沒有資本的無產者，那么從A到B的過程，就是城市居民從無產者，到獲得其占有土地資本增值的開始。隨著生活水平的提高，居民自然生存本能需要居住條件的改善，經濟發展也需要建設符合時代的城市建筑。居民想更新住房，手中有可以更新的原始資本，土地的增值效應，恰恰在這個階段爆發性地顯現出來。問題的關鍵，不是幾個居民手中有這個原始資本，凡是有住房的全體居民都有這個原始資本，這就形成一種集合效應。都有需求，都有資本，只要國家和社會投入，級差地租就會產生，房價上漲，資本就升值，居民不花錢，靠資本升值，就可以舊房面積，換新房面積，消費需求就可以得到滿足。這種消費需求直接拉動房地產業的高速增長，無論政府、投資方和居民等，各方都獲得預期收益，成為中國經濟高速增長的主要動力。

圖1C：實現城市化和工業化，是社會主義市場經濟的重要目標。在政府總體政策和規劃推動下，農民大批向城市集聚。在政府啟動資金引導下，城市軟硬件基礎設施不斷完善，國內外開發商和各種配套資金集中投入，大中小城市的居民用房進入了拆遷時代。居民不需要任何資金投入，就可以將舊房子換成新房子，從平房搬進高樓大廈，居住條件得到明顯改善；而政府、開發商和各種資金，在投資獲得利潤的同時，也為居民建設了更優質的生活設施和商業環境。從B到C的過程是，政府作為宏觀的調控者，通過政策和啟動資金的投入，引導社會資金集中起來，全部投入到居民住房占用的土地上，投入到有消費需求和有原始資本的人手中，很快就會顯現出巨大威力的過程。無論是政府、開發商、投資人、居民，即消費者居民、開發建設者政府和投資人，買賣雙方，各方都有比較確定的預期收益，形成一個完整的利益鏈條，掀起城市大面積動遷、改造的高潮，成為推動城市化主要動力。而房價的最終接收者是居民，如果居民靠無償獲得的原始資本，換上高價的高樓大廈新住房，最大的受益者就是居民，這就是社會制度創造的資本增值返還的優越性，產生的集合效應，至今得不到認可。

圖1D：拆遷改造本身產生巨大的經濟拉動效應，在這個過程中，政府獲得了土地出讓金和稅收等方面的收益，又將其中大部分重新投入到城市軟硬件基礎設施建設方面，如：交通、通信、人文、醫療、環保、社會服務體系等方面的大規模建設。每當一項高鐵、地鐵、公園、醫院、學校等，創新科技成果和提高等級配套服務的增加，不僅讓居民的生活水平大大提高，同時這些投資產生的社會產品平均利潤，也在不停地轉移到住房占用的土地上，無聲無息地再一次推動土地的增值，房價的增高，或者說社會投資的平均利潤一部分，合理轉移到住房占用的土地上。另外，其中一部分居民并沒有回遷，而是獲得了拆遷款，這筆拆遷款足以讓居民異地購買新住房。當然有住房的居民通過拆遷款，轉移出現金，轉化成自己的收入和做其他支出。因此，住房的日常消費和通過住房轉化出來的資金，始終沒有納入居民的收入和消費的統計之中，中國居民消費，始終低于GDP的增長，也在情理之中。

圖1E：當大中小城市都經歷過第一次住房的拆遷改造之后，在D過程中描述的土地增值效應依然會不斷地積蓄資本的力量，當土地增值到達新的高度，下一次無償的拆遷改造也就會來臨，并形成B到E整體再循環過程，而居民只要在循環中，牢牢掌握著土地這個原始資本即可不斷獲得增值。

住房使城市居民致富，是否是公平分配呢？

房改的過程中，每一個城市居民獲得的私有住房面積以及地段不盡相同，這與當時居民工作單位、職務和收入條件等有關，這也就造成后期獲得的土地增值會有差異。但不可否認的是，絕大多數人都獲得了或多或少的一份土地資本，也就是相對平均的公平分配。

關于土地的性質以及價值問題。

很多城市居民會很看重“土地使用年限”這個詞匯，沒得到“永久使用權”這個承諾總是不踏實。但從A角度來看，國家將國有的土地無償地分配給城市居民占有、使用、買賣和盈利，而國家作為無償供應者，要求保留一定的控制權是完全合理的。從B角度來看，每一個賣出住房的居民心里都很清楚，買的人付出高額房款的原因，并不是房屋本身而是房屋所占有的那塊土地。從新開盤的樓房也可以清晰地看出這個現象，因為購房款中很大一部分是開發商土地的購入成本。從C角度來看，賣房人從買房人獲得的高額購房款，肯定是沒有使用年限的，國家無償供應的土地變現之后，由居民個人占有和支配，并不需要受到國家的控制，這筆資金的性質與國外“永久使用權”土地買賣后的資金并沒有任何差異。而這種住房的土地占有方式，恰恰是社會主義市場經濟中，一種公有制新的實現形式。

關于推進城鎮化的現實意義。

圖中所描述的城市土地配給和增值過程，可以在農村推進城鎮化建設中得以復制，數億農民占有宅基地的拆遷改造，所蘊含的經濟力量有多少？

據2012年國家統計年鑒的數據，2011年末，農村人數為65 656萬人，農民人平均住房面積36.2平方米，總面積為238億平方米，住房平均價格654.68元/平方米，總價值16萬億元，人均財富價值2.4萬元。如果經過10年，像城市一樣的宅基地換樓房的動遷改造，暫時按城市商品房的平均價格計算，農民住房財富的價值就會增加到238億平方米×4 993元/平方米等于119萬億元，人均達到18萬元的財富價值。每年有11.9萬億元的經濟增量。未來十年推進城鎮化目標實現的話，僅此一項，保持中國經濟高速增長是有可靠保證的。同時，會使人口的合理分布、城鄉二元化、地區經濟不平衡、房價過高、人口就業、農民和居民的貧富之差等問題，會迎刃而解。

[責任編輯 杜 娟]