內蒙古中小房地產企業融資現狀與對策

摘 要：中小房地產企業是指與所處行業的大企業相比人員規模、資產規模與經營規模都比較小的經濟單位。內蒙古中小房地產企業正逐漸成為中國經濟發展不可或缺的推動力和經濟發展的主體，所以，在推動經濟持續發展促進市場繁榮、緩解就業壓力和保障社會穩定等方面發揮越來越重要的作用。但是，在近幾年，中小房地產企業發展面臨著很大困難，因此，分析中小房地產企業融資環境，采取相應的改善方法緩解中小房地產企業融資難的狀況，已成為一項緊迫的任務。

關鍵詞：內蒙古；中小房地產企業；融資；金融機構；商業銀行

中圖分類號：F241 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）35-0200-02

截至2010年底，內蒙古自治區12個盟市共有房地產企業2 070家，其中，房地產企業占96%以上，從業人數62 579人，全年完成投資11 199 875萬元。該區房地產業的快速發展，帶動了全區經濟的增長，擴大了內需，推動了城市面貌的改觀和人民住房條件的改善。但也必須看到，由于自2006年以來的房地產熱以及國家“緊—松—緊”的房地產調控政策和信貸政策，也由于房地產企業盲目投資、無限擴張、決策失誤，使全區尤其鄂爾多斯、包頭二市房地產市場出現了較大的波動，房地產業受到了前所未有的沖擊，導致部分房地產企業資金鏈條斷裂，也出現了多起債主逼債、債務人躲債甚至自殺等惡性事件。盡管內蒙古自治區政府等有關部門實施了一系列中小房地產企業扶持政策以緩解企業財務危機（如在國內率先成功發行了中小房地產企業集合票據和集合信托；把2011年作為 “促進中小房地產企業發展政策”落實年，提出優化中小房地產企業融資環境等措施），但中小房地產企業資金吃緊問題仍伴隨著適度從緊貨幣政策和宏觀調控而日益加劇。中小房地產企業發展問題尤其資金問題不及時妥善解決，將影響內蒙古地區社會安定、經濟平穩發展和人民群眾特別是民間融資投資人的經濟利益甚至人身安全，已經到了政府、企業、銀行不解決不行的地步了。顯然，本課題的研究，對于維護內蒙古地區社會穩定和經濟平穩發展、保障投融資人正常的工作生活秩序和切身利益，都有重大的現實意義和深遠的歷史意義。

一、內蒙古中小房地產企業融資現狀

2011年，中國的宏觀經濟政策重在調控房價，限購政策的持續實施以及高利貸危機導致內蒙古地區房地產市場持續低迷，尤其使鄂爾多斯房地產市場出現劇烈動蕩。2011年11月不斷從網上爆出鄂爾多斯房地產崩盤的消息，有人稱康巴什房地產已經全面崩盤。從高利貸危機以后，康巴什房地產就大面積降價，從2010年的均價10 000元/平方米降到了3 000多元/平方米。鄂爾多斯許多中小型房地產企業資金難以回籠，面臨嚴重資金短缺的問題，資金鏈持續緊繃，市場資金壓力持續增大，主要表現在：

第一，內源融資有限。首先，企業留存收益不足。目前很多中小房地產企業沒有意識到留存收益對企業發展的重要性，對于凈利潤的分配多存在短期行為，很少從長遠發展的觀點來考慮留存收益的用途。還有些企業長期處于虧損狀態，即使想進行資本積累也是有心無力。所以，中小房地產企業內部融資的狀況不容樂觀，只能解決企業一小部分的資金需求。其次，中小房地產企業內外部融資結構不合理。中國民營中小房地產企業的融資結構比較單一，在建立初期主要依靠內源融資。據國際金融公司研究資料，中小業主資本和內部留存收益分別占中國私營企業資金來源的30%和26%。在中小房地產企業融資結構中，內源融資占到了50% 以上的比重。

第二，外源源融資困難重重。首先，股票融資門檻高。中國現行法律法規規定的股票發行門檻較高。因此大多數中小房地產企業都不能通過公開的資本市場進行股票融資。雖然近年來中國開設了中小板和創業板市場，但中小企業板的門檻仍較高，僅為業績優良、成長性較好、科技含量高的中小企業提供直接融資機會，創業板略低于中小板上市條件。所以，大多數中小房地產企業仍不能通過中小企業板和創業板進行股票融資。其次，債券融資的能力和數量有限。中小房地產企業規模小、信用風險高，投資者對其信心不足，發行債券數量有限，因此發行債券很難徹底解決中小房地產企業的融資難題。再次，銀行對中小房地產企業存在信貸歧視。目前中小房地產企業經營者的聲譽較低，金融機構對中小房地產企業還款能力缺乏信任，多數中小房地產企業很難從銀行獲得貸款。

二、解決中小房地產企業融資難的對策

國務院總理溫家寶2012年7月30日主持召開國務院常務會議，要求各地區及有關部門采取有效措施，落實鼓勵民間投資相關政策，對企業反映的部分行業領域進入規則、標準和條件仍不夠明確具體等問題，要抓緊研究解決。筆者認為，要解決內蒙古中小房地產企業融資難的問題，必須采取各種措施，既要提高中小房地產企業自身素質，又要改善外部融資環境，多管齊下，這樣才能從根本上解決中小房地產企業融資難的問題。

1.充分發揮政府監督和管理職能作用，加大對中小房地產企業的支持，為中小房地產企業融資提供基本的制度保障。相比較于大型企業，由于中小房地產企業的融資存在著較大風險和成本，因此，金融機構難做到自覺、主動地為中小房地產企業提供金融服務。這就需要發揮政府的監督和管理作用來克服這一矛盾，并設法營造中小房地產企業“守信”的社會氛圍。另外，政府要充分發揮在中小房地產企業融資擔保體系中的作用。宏觀引導不同模式的信用擔保方向，兼顧市場，化解風險。以政府的財政資金作擔保，促進和保證中小房地產企業融資擔保業務的順利開展。

政府要制定相關的中小房地產企業扶植政策，借鑒國外經驗，實行財政援助與稅收優惠來扶植和保護中小房地產企業融資及發展。各級政府在制定財政預算、安排財政支出時，可按一定比例提取中小房地產企業專項發展基金，用于中小房地產企業的新產品開發、新技術應用。提供貸款貼息和擔保，為中小房地產企業的社會公益性活動如城市環境治理、下崗人員就業等提供直接資助等。

2.創新金融服務產品。金融機構應根據中小房地產企業信貸時間短、額度小、頻率高的特點，制定與其相適應的信貸機制，推出靈活多樣的結算工具，開發新的金融產品。金融機構應加大對中小房地產企業的信貸支持，適當放寬貸款期限，降低中小房地產企業的貸款利率。國家應大力發展專門服務于中小房地產企業的中小融資機構，在地方政府的支持下，采取多種形式組建地方性商業銀行。政府應給予中小銀行平等的待遇，取消各種不平等限制政策，增加中小銀行的資金實力，使其能滿足中小房地產企業資金需求，緩解中小房地產企業融資難的矛盾。

3.拓寬和增加直接融資渠道，降低中小房地產企業直接融資門檻，引導中小房地產企業進入股市和債市。中國股市、債市門檻較高，對于中小房地產企業來說很難通過股市債市進行直接融資。所以要盡快完善中國股市債市市場體系，降低中小房地產企業入市門檻，放寬中小房地產企業入市條件，為中小房地產企業直接融資提供可能。當前創業板的推出為中小房地產企業提供了直接融資的平臺，但門檻和條件仍然較高，要在運行過程當中針對各地區不同情況逐步放寬條件。同時，中小房地產企業應該做好充分準備，盡最大努力滿足入市條件，爭取利用兩個資本市場進行更多的融資，使企業早日脫離融資困境。

4.政府放寬民間金融和中小房地產企業私人銀行市場準入。近年來，民間金融發展迅猛，由地下逐步轉為公開，由非法逐步向合法發展。民間金融資金來源廣泛，運轉靈活，熟悉當地中小房地產企業資信和經營狀況，克服了信息不對稱問題，貸款利率也容易協商。所以，放寬民間金融和中小房地產企業私人銀行，對于加強和豐富中小房地產企業融資體系建設、解決中小房地產企業融資渠道狹窄問題都是大有裨益的。問題是政府要對民間金融加強合理引導和監督管理，使民間金融向合理、合法、規范、陽光方向發展。

5.大力引導海外融資。國外大多數國家都設有專門為中小房地產企業融資服務的機構和銀行。如美國有小企業管理局，其主要任務是幫助小企業發展，尤其是幫助小企業解決資金不足的問題；日本有中小房地產企業金融公庫、國民金融公庫；德國有以中小房地產企業為主要服務對象的合作銀行、大眾銀行和儲蓄銀行；韓國有中小房地產企業銀行、國民銀行、大東銀行和東南銀行等等。中小房地產企業可以通過海外的金融機構和銀行籌集資金。規模較小的企業則可以通過地方政府擔保，向海外的金融機構和銀行籌集資金。

6.重視企業管理，推進技術創新。資金管理一直被中小房地產企業所忽視，很難想象，沒有一個科學的、健全的、及時的財務分析和判斷的財務管理系統，企業能夠資金運轉靈活、有效。產品質量是企業的生命，只有好的產品質量才能贏得市場，只有高的市場張占有率才能促進企業發展壯大，只有發展企圖的企業才能贏得金融機構的信賴。另外，諸如生產管理、人事管理、信用管理等等，無一不是影響企業平穩、有序運行的要素。因此，制定一系列合理、科學、適應市場經濟的規章制度并嚴格執行，抑制管理中的隨意性和主觀性，使中小房地產企業管理工作正常化、制度化、規范化十分重要。

科技創新對企業發展具有決定性的作用。高校和科研院所都十分重視產學研結合，由于中小房地產企業對創新科技應用性和適用性強且條件寬松靈活等特點，決定了高校和科研院所愿意與中小房地產企業聯姻。利用高校和科研院所開發的技術和產品生產出適銷對路的產品，對于提高企業的經濟效益，提高財務實力，增強和還款能力是一個不錯的選擇。另外，充分發揮企業內部科研人才的創新精神，鼓勵員工開展發明創新活動，也是企業推進技術創新又一途徑。

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[責任編輯 仲 琪]