進軍海外地產(chǎn)

目前國內(nèi)想尋求投資的錢很多，部分原因是最近利率較低，而購買海外地產(chǎn)則能得到合理保值，所以很多投資者紛紛選擇了這條道路。我認為這個趨勢還將持續(xù)下去。

一些市場流動性大的國家，比如英國、美國和澳大利亞，通常會歡迎海外資本。這主要是因為上述國家市場政策開放，買賣比較容易達成，交易過程也很透明，包括樓盤的價格、性價比高低都很容易估計。

在此類投資中，最受歡迎的業(yè)態(tài)要算寫字樓。除此外，商鋪和一些工業(yè)地產(chǎn)也備受關注。比如，2012年第一季度寫字樓的投資比重為50%，商鋪占比25%，其余的體現(xiàn)在包括酒店在內(nèi)的物業(yè)形態(tài)中。

至于投資收益如何，則要視具體的市場環(huán)境而定。通常來說，寫字樓的回報在5%左右。這比絕大部分國家的利率要高，比如美國、英國和日本等利率都在1%至2%之間。相比之下，寫字樓的投資收益要誘人得多。同樣，進軍海外地產(chǎn)的中國企業(yè)，其收益也并不恒定，需要根據(jù)具體交易情況來做判斷。

但我認為，投資者必須首先明確自己的戰(zhàn)略定位。基本上，我們可以把投資海外地產(chǎn)的企業(yè)的心態(tài)分為三類：一類是希望持有物業(yè)，同時進行運營管理，那么在進行投資時，就要更多考慮項目跟經(jīng)營內(nèi)容的匹配程度；另一類企業(yè)尋求的是短期內(nèi)的高收益，買地、蓋樓然后很快售出，這將使項目發(fā)展面臨較高風險。

最后一種企業(yè)更愿意做長期投資，他們會傾向于選擇已經(jīng)建好的樓盤，然后將其出租。對這一類企業(yè)，我建議他們把項目選擇在倫敦、洛杉磯、巴黎、悉尼和香港等人口密集、市場龐大的城市。當然，如果有企業(yè)愿意面臨高風險，也可選擇一些新興市場，這就要看他們對位置的判斷如何；或者還可以選一些發(fā)展中國家的大城市，不過同樣需要把握好地段和時機。

那么，從事此類投資的風險在哪呢？我認為最大的風險在于對項目的控制。比如，預期兩年完工的樓盤可能會拖到三年，或者建筑成本超出預算；再比如，需要30家租戶才能收回成本的項目，也許并不能達到招租目標；而那些選擇新興市場的投資者，還將面對市場不成熟、法律政策不完善等帶來的問題。

對中國企業(yè)來說，考慮為什么進軍海外比尋找時間點更加重要。總體而言，我只能說現(xiàn)在是一個不壞的時機。因為只有當經(jīng)濟處于拐點的時候，我們才能清晰判斷這是否是絕佳時機，而目前平穩(wěn)波動的市場則預示著經(jīng)濟還處在恢復期。比如，現(xiàn)在東京和新加坡的寫字樓租金，就只有2007年的一半。那么，這是否是一個好的切入期呢？我認為取決于投資者對經(jīng)濟恢復期長短的判斷。

另外，中國企業(yè)還需要學會如何進入海外市場。一般來說，優(yōu)質(zhì)的項目永遠是賣方市場，那么買什么、如何接觸到賣家，將是中國投資者面臨的最大挑戰(zhàn)。為了解決這個難題，企業(yè)或許不得不雇用一些了解當?shù)厥袌龅耐饧畣T工，但這將是一筆非常昂貴的開銷。當然還有一個辦法，就是去尋找那些中間機構(gòu)，他們可以迅速幫助企業(yè)找到在售或即將銷售的優(yōu)質(zhì)項目。

最后，中國備受歡迎的“城市綜合體”在西方并不常見。西方有不少城市都混合了寫字樓和商鋪，但購物中心和酒店卻是分開的。所以在實際操作過程中，投資者需要做出判斷，這樣的項目是否符合企業(yè)的發(fā)展定位，然后選擇合適的合作伙伴。

總之，中國企業(yè)最好能有清晰的五年規(guī)劃，充分了解自己為什么進軍海外，然后做好市場調(diào)研：哪些項目會火，哪些具有特別潛力。至于哪類項目最值得投資，我想全球的標準都是一樣的：地段、地段、地段。 （采訪整理/本刊記者 陳丹瓊）