房地產項目風險管理探討

摘 要：房地產項目具有周期長、投資大等特點，是一個高風險行業。因此，加強房地產項目的風險管理，盡量避免投資損失，是非常重要的。文章分析了房地產項目存在的風險和控制措施。

關鍵詞：房地產項目；風險管理；控制

所謂的房地產項目風險管理，指的是開發過程中規避房地產風險的方法。對于房地產行業來說，分析它在開發過程中的各種風險因素，有利于最大限度的避免投資失敗，從而保證企業的健康發展。

1 房地產項目的風險分析

房地產項目的風險大致可以分為兩種類型：外部風險和內部風險。外部風險包括市場經濟的因素、政策變化以及自然災難等風險。內部風險則來自房地產項目各參與方之間的互動，由各部門企業間溝通不充分、協調不合理導致。

1.1 房地產項目外部風險分析

一是自然環境。房地產項目受自然條件的影響較大，地震、水災、火災、臺風等各種自然災害所造成的非常規性破壞，給房地產行業帶來的損失是非常巨大的。二是市場風險，主要包括在房地產項目的運作周期內，市場需求以及競爭情況的變化。房地產項目的開發是由市場需求主導的，其中從項目策劃、物料采購、設備租賃、施工安排到產品銷售等各環節都需要建立在準確預測市場需求和供給的基礎之上。同時，激烈的市場競爭，大大增強了消費者需求方向的不確定性，提高了整個房地產行業的經營風險。三是政治金融風險，主要有房地產相關政策及法規的變化、利率調整等內容。我國目前正在進行經濟體制的改革，相關政策可能隨著改革的推進產生不斷的變化，其不確定性增加了房地產企業在戰略發展中的風險。如我國近年來，為了保證房地產市場健康發展，政策上進行的一系列變化，可能對房地產企業發展造成的影響。

1.2 房地產項目內部風險分析

一是管理風險，主要體現在以下幾個方面：（1）材料和設備供應風險。主要指建筑材料、設備的選擇風險和采購風險。建筑工程施工中所用的建筑材料和設備都是種類多、數量大，主要包括混凝土、磚石、鋼材、木材等以及各種機械設備和運輸設備等。由于供貨商延遲供貨、機械設備故障等諸多因素的影響，各供應商并非都能夠準確及時地提供材料，而給房地產項目管理帶來風險。（2）勘測和設計變更的風險。工程項目的設計過程是根據當地的工程地質、水文地質和場地勘察資料等進行的，其中就包含著比較多的風險因素。如在施工過程時發現場地的地質條件和施工圖的設計有較大差別，施工中遇到一些沒有預知的巖石、坍塌等會增加工程量、預算并造成工期的延誤。（3）施工質量風險，由于建筑過程中所涉及到的施工過程較為繁雜，各過程之間又需要緊密銜接，由于組織安排不當，施工質量可能出現問題并可能導致工期延誤、材料堆積、工程成本提高等問題，降低整個建筑供應鏈的效率。

二是信息風險，其主要是由于信息在傳遞時出現變化而產生的風險。房地產行業涉及面范圍較廣，管理相對復雜，信息在管理過程中的節點之間傳遞時可能會產生一定的誤差或是信息數據扭曲。比如：因建筑信息的共享程度、信息傳遞的誤差程度、信息的技術狀況以及信息的提前獲取難度和敏感度等因素影響各成員對需求情況的預測分析，從而帶來庫存積壓、產品過量等風險。

三是系統風險，指房地產項目自身的系統結構可能帶來的風險，主要由各成員的組成及合作情況所決定。包括企業之間相互的信任情況、某一節點上企業的不利行為給其他成員帶來的損失和影響，以及由此決定的房地產項目本身的壽命。

2 房地產項目管理風險的控制

在了解房地產項目的風險之后，就應當考慮如何有效地去控制和處理風險，即選擇各種避免風險和控制風險的方法對策，分析各種處理方式的成本及后果，從中選出最合理的處理方法。各個企業根據自身的特點和經濟狀況，確定各種應對風險方法的最佳組合，達到使用最小的開支并獲得最大效果的目的。對于房地產項目風險的處理方法同一般企業風險的處理方法類似，基本都可以分為風險的回避、風險的承受、風險的轉移的三種方法。

2.1 房地產項目風險的回避

風險的回避主要是指中斷風險的來源，使其不能夠發生或是抑制其發展。通過回避風險的方法，將從根本上去除可能進入房地產項目的風險因素，從而避免其可能導致的潛在危險和損失。風險回避是對風險進行最簡單的辦法，也是最徹底的。當項目的潛在風險太大，可能導致的損失和后果都較為嚴重，而又沒有其它合理策略可用來應對時，直接放棄項目或是對項目進行改變，從而直接避免風險。

2.2 房地產項目風險的轉移

風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業，對房地產企業而言是風險的事情，對別的企業則不一定是風險。因為每個企業的發展狀況不同，對風險的管理態度也不相同，對自身企業是風險的項目可能在別的企業那里就是一種良好的機遇。因此，房地產項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。

2.3 房地產項目風險的承受

由于一些特定的情況和形勢，對于有些風險企業既不能回避也無法轉移，只能由自己進行風險承擔。當被迫采取風險承擔的處理方式時，房地產項目的各個成員，就必須要采取一定的措施來應對風險：一是提高靈活性。傳統的建筑企業供應鏈常是單一的供應商機制，整個建筑供應鏈較為固定。設計靈活可變的建筑供應鏈是預防和解決供應鏈風險的重要措施，與多個供應商合作的機制不僅使建筑供應鏈具有足夠的靈活性，而且還能使供應商之間形成相互競爭的形勢，以保證產品的穩定供應。二是進行高效的信息化管理，保證信息數據及時、準確的傳遞。在采購方與供應商以及工程建設方之間建立良好通暢的信息溝通交流平臺，使其都能夠共享彼此間的信息數據，從而提高供應商的對物料需求的應變能力，減少因物料供應不合理而造成的風險及損失。三是優化管理方式。房地產項目的風險在一定程度上是由于日益復雜化而造成各種不確定因素過多所導致的。基于工程項目的特點，有必要及時地進行一定的組織流程重組工作，對供應商選擇、物料采購、施工組織安排、分包商選擇等過程進行高效平行的管理，將各種冗余的工作和管理中的不確定性降到最少。同時施工單位和設計單位需要進行充分的溝通，盡可能避免因設計變更、施工不當等問題而帶來的風險的出現。

3 結束語

總之，在房地產開發過程中，必須重視過程中每個環節的管理，重視企業的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規避風險對項目造成的不利影響。

參考文獻

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