房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理探討

摘 要：房地產(chǎn)項目具有周期長、投資大等特點，是一個高風(fēng)險行業(yè)。因此，加強房地產(chǎn)項目的風(fēng)險管理，盡量避免投資損失，是非常重要的。文章分析了房地產(chǎn)項目存在的風(fēng)險和控制措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；風(fēng)險管理；控制

所謂的房地產(chǎn)項目風(fēng)險管理，指的是開發(fā)過程中規(guī)避房地產(chǎn)風(fēng)險的方法。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，分析它在開發(fā)過程中的各種風(fēng)險因素，有利于最大限度的避免投資失敗，從而保證企業(yè)的健康發(fā)展。

1 房地產(chǎn)項目的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項目的風(fēng)險大致可以分為兩種類型：外部風(fēng)險和內(nèi)部風(fēng)險。外部風(fēng)險包括市場經(jīng)濟(jì)的因素、政策變化以及自然災(zāi)難等風(fēng)險。內(nèi)部風(fēng)險則來自房地產(chǎn)項目各參與方之間的互動，由各部門企業(yè)間溝通不充分、協(xié)調(diào)不合理導(dǎo)致。

1.1 房地產(chǎn)項目外部風(fēng)險分析

一是自然環(huán)境。房地產(chǎn)項目受自然條件的影響較大，地震、水災(zāi)、火災(zāi)、臺風(fēng)等各種自然災(zāi)害所造成的非常規(guī)性破壞，給房地產(chǎn)行業(yè)帶來的損失是非常巨大的。二是市場風(fēng)險，主要包括在房地產(chǎn)項目的運作周期內(nèi)，市場需求以及競爭情況的變化。房地產(chǎn)項目的開發(fā)是由市場需求主導(dǎo)的，其中從項目策劃、物料采購、設(shè)備租賃、施工安排到產(chǎn)品銷售等各環(huán)節(jié)都需要建立在準(zhǔn)確預(yù)測市場需求和供給的基礎(chǔ)之上。同時，激烈的市場競爭，大大增強了消費者需求方向的不確定性，提高了整個房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。三是政治金融風(fēng)險，主要有房地產(chǎn)相關(guān)政策及法規(guī)的變化、利率調(diào)整等內(nèi)容。我國目前正在進(jìn)行經(jīng)濟(jì)體制的改革，相關(guān)政策可能隨著改革的推進(jìn)產(chǎn)生不斷的變化，其不確定性增加了房地產(chǎn)企業(yè)在戰(zhàn)略發(fā)展中的風(fēng)險。如我國近年來，為了保證房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，政策上進(jìn)行的一系列變化，可能對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展造成的影響。

1.2 房地產(chǎn)項目內(nèi)部風(fēng)險分析

一是管理風(fēng)險，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）材料和設(shè)備供應(yīng)風(fēng)險。主要指建筑材料、設(shè)備的選擇風(fēng)險和采購風(fēng)險。建筑工程施工中所用的建筑材料和設(shè)備都是種類多、數(shù)量大，主要包括混凝土、磚石、鋼材、木材等以及各種機(jī)械設(shè)備和運輸設(shè)備等。由于供貨商延遲供貨、機(jī)械設(shè)備故障等諸多因素的影響，各供應(yīng)商并非都能夠準(zhǔn)確及時地提供材料，而給房地產(chǎn)項目管理帶來風(fēng)險。（2）勘測和設(shè)計變更的風(fēng)險。工程項目的設(shè)計過程是根據(jù)當(dāng)?shù)氐墓こ痰刭|(zhì)、水文地質(zhì)和場地勘察資料等進(jìn)行的，其中就包含著比較多的風(fēng)險因素。如在施工過程時發(fā)現(xiàn)場地的地質(zhì)條件和施工圖的設(shè)計有較大差別，施工中遇到一些沒有預(yù)知的巖石、坍塌等會增加工程量、預(yù)算并造成工期的延誤。（3）施工質(zhì)量風(fēng)險，由于建筑過程中所涉及到的施工過程較為繁雜，各過程之間又需要緊密銜接，由于組織安排不當(dāng)，施工質(zhì)量可能出現(xiàn)問題并可能導(dǎo)致工期延誤、材料堆積、工程成本提高等問題，降低整個建筑供應(yīng)鏈的效率。

二是信息風(fēng)險，其主要是由于信息在傳遞時出現(xiàn)變化而產(chǎn)生的風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面范圍較廣，管理相對復(fù)雜，信息在管理過程中的節(jié)點之間傳遞時可能會產(chǎn)生一定的誤差或是信息數(shù)據(jù)扭曲。比如：因建筑信息的共享程度、信息傳遞的誤差程度、信息的技術(shù)狀況以及信息的提前獲取難度和敏感度等因素影響各成員對需求情況的預(yù)測分析，從而帶來庫存積壓、產(chǎn)品過量等風(fēng)險。

三是系統(tǒng)風(fēng)險，指房地產(chǎn)項目自身的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)可能帶來的風(fēng)險，主要由各成員的組成及合作情況所決定。包括企業(yè)之間相互的信任情況、某一節(jié)點上企業(yè)的不利行為給其他成員帶來的損失和影響，以及由此決定的房地產(chǎn)項目本身的壽命。

2 房地產(chǎn)項目管理風(fēng)險的控制

在了解房地產(chǎn)項目的風(fēng)險之后，就應(yīng)當(dāng)考慮如何有效地去控制和處理風(fēng)險，即選擇各種避免風(fēng)險和控制風(fēng)險的方法對策，分析各種處理方式的成本及后果，從中選出最合理的處理方法。各個企業(yè)根據(jù)自身的特點和經(jīng)濟(jì)狀況，確定各種應(yīng)對風(fēng)險方法的最佳組合，達(dá)到使用最小的開支并獲得最大效果的目的。對于房地產(chǎn)項目風(fēng)險的處理方法同一般企業(yè)風(fēng)險的處理方法類似，基本都可以分為風(fēng)險的回避、風(fēng)險的承受、風(fēng)險的轉(zhuǎn)移的三種方法。

2.1 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的回避

風(fēng)險的回避主要是指中斷風(fēng)險的來源，使其不能夠發(fā)生或是抑制其發(fā)展。通過回避風(fēng)險的方法，將從根本上去除可能進(jìn)入房地產(chǎn)項目的風(fēng)險因素，從而避免其可能導(dǎo)致的潛在危險和損失。風(fēng)險回避是對風(fēng)險進(jìn)行最簡單的辦法，也是最徹底的。當(dāng)項目的潛在風(fēng)險太大，可能導(dǎo)致的損失和后果都較為嚴(yán)重，而又沒有其它合理策略可用來應(yīng)對時，直接放棄項目或是對項目進(jìn)行改變，從而直接避免風(fēng)險。

2.2 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的轉(zhuǎn)移

風(fēng)險的轉(zhuǎn)移是風(fēng)險管理的另一種有效手段。當(dāng)企業(yè)沒有什么好的方法來對風(fēng)險進(jìn)行處理時，可以采用風(fēng)險轉(zhuǎn)移的方式來保護(hù)自己的利益。風(fēng)險轉(zhuǎn)移是將自身存在的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給其他企業(yè)來承擔(dān)，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風(fēng)險直接轉(zhuǎn)接給目標(biāo)企業(yè)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是風(fēng)險的事情，對別的企業(yè)則不一定是風(fēng)險。因為每個企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r不同，對風(fēng)險的管理態(tài)度也不相同，對自身企業(yè)是風(fēng)險的項目可能在別的企業(yè)那里就是一種良好的機(jī)遇。因此，房地產(chǎn)項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風(fēng)險的承擔(dān)方式。

2.3 房地產(chǎn)項目風(fēng)險的承受

由于一些特定的情況和形勢，對于有些風(fēng)險企業(yè)既不能回避也無法轉(zhuǎn)移，只能由自己進(jìn)行風(fēng)險承擔(dān)。當(dāng)被迫采取風(fēng)險承擔(dān)的處理方式時，房地產(chǎn)項目的各個成員，就必須要采取一定的措施來應(yīng)對風(fēng)險：一是提高靈活性。傳統(tǒng)的建筑企業(yè)供應(yīng)鏈常是單一的供應(yīng)商機(jī)制，整個建筑供應(yīng)鏈較為固定。設(shè)計靈活可變的建筑供應(yīng)鏈?zhǔn)穷A(yù)防和解決供應(yīng)鏈風(fēng)險的重要措施，與多個供應(yīng)商合作的機(jī)制不僅使建筑供應(yīng)鏈具有足夠的靈活性，而且還能使供應(yīng)商之間形成相互競爭的形勢，以保證產(chǎn)品的穩(wěn)定供應(yīng)。二是進(jìn)行高效的信息化管理，保證信息數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確的傳遞。在采購方與供應(yīng)商以及工程建設(shè)方之間建立良好通暢的信息溝通交流平臺，使其都能夠共享彼此間的信息數(shù)據(jù)，從而提高供應(yīng)商的對物料需求的應(yīng)變能力，減少因物料供應(yīng)不合理而造成的風(fēng)險及損失。三是優(yōu)化管理方式。房地產(chǎn)項目的風(fēng)險在一定程度上是由于日益復(fù)雜化而造成各種不確定因素過多所導(dǎo)致的。基于工程項目的特點，有必要及時地進(jìn)行一定的組織流程重組工作，對供應(yīng)商選擇、物料采購、施工組織安排、分包商選擇等過程進(jìn)行高效平行的管理，將各種冗余的工作和管理中的不確定性降到最少。同時施工單位和設(shè)計單位需要進(jìn)行充分的溝通，盡可能避免因設(shè)計變更、施工不當(dāng)?shù)葐栴}而帶來的風(fēng)險的出現(xiàn)。

3 結(jié)束語

總之，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，必須重視過程中每個環(huán)節(jié)的管理，重視企業(yè)的制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險，對風(fēng)險進(jìn)行有效的管理，這樣才能減少或規(guī)避風(fēng)險對項目造成的不利影響。

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