商業地產的嬗變

中國的商業地產正在變得越來越擁擠。

近日，紅星美凱龍集團宣布全面進軍商業地產領域，到2020年欲建100個城市綜合體。幾乎在同一時間，娃哈哈董事長宗慶后在第10屆中國商業地產行業發展論壇上宣布今年將正式進軍商業地產，并計劃在5年內籌建100座商業綜合體。以此估算，不管是紅星美凱龍還是娃哈哈，均將以每年約20座——與萬達打造萬達廣場不相上下的速度介入商業地產。

除了房地產企業，到目前為止，娃哈哈、雨潤控股、蘇寧、長虹、紅星美凱龍、東方希望、新希望、京東商城等來自食品、零售商業、建材、農業甚至互聯網等多個行業的企業，都在商業地產領域有了實質性舉動。6月25日，恒力房地產發布公告稱，公司出售完成及買賣協議已完成交割。至此，為上市奮戰多年的萬達終于成功登陸香港資本市場，完成了多年的資本市場夢想，也更加助燃了眾多企業進軍商業地產的熱情。

在幾乎無企業不商業地產的環境下，大量的商鋪、寫字樓、公寓、廠房出現。一線城市蔓延到三四線城市，從最初的百貨店到現在的城市綜合體，從少有的幾家房地產企業到如今各行各業瘋狂殺入……據易鋪網的數據，中國目前有5萬多個商業地產項目風起云涌的開發，未來將有高達50億平方米的商鋪、寫字樓、公寓、廠房進入交易。

“10年前，大家在問什么是商業地產？5年前，大家問誰在做商業地產？現在，大家問誰沒有做商業地產？5年后的今天要問誰還在做商業地產？”如果說中國商業地產聯盟副會長兼秘書長王永平一連串問句的前3句，精確地概括了中國商業地產的發展歷史，那么，最后一句就暗示出5年之后的未來。

圈地，還是圈地

談到中國商業地產，不得不提及萬達。

1997年，萬達在大連市的很多黃金地段都有地產項目，而那時麥當勞要到大連開店，需求與供給的關系自然讓雙方走在了一起。1999年前后，沃爾瑪準備進入東北。有了與麥當勞合作經驗的萬達就決定為這些世界級的商業企業開發地產項目，這樣做既不離地產本行，萬達的強項也得以發揮，萬達為這樣的為商業租戶服務的業務起名叫“商業地產”。

那時，中國的福利分房制度終止，貨幣化分房方案全面啟動，商品房市場發展迅速。是像眾多的企業一樣開發住宅，還是進軍在中國尚無經驗可循的商業地產開發？在經過充分研究后，萬達選擇了后者。

事實證明，萬達的策略是對的。2001年12月11日，中國正式成為世貿組織成員之后，各國零售業巨頭搶灘中國大都市的零售業市場，國際上流行的商業業態開始在中國興起。跨國企業進入中國后多采取租店經營的方式，跨國零售企業對大型主力店的需求明顯增加，做商業地產正好適應了跨國企業的經營規律。

于是，當2003年6月18日，大連萬達集團進軍京城，第一個標志性大型房地產項目——萬達廣場正式開工時，其訂單地產的模式、購物中心的新模式立刻引來業界關注，而“國外零售商業巨頭是如何選址的”亦成為業界一時的首要學習內容。不可否認，萬達毫無疑問是最早做商業地產標準化的房地產企業之一，直到現在，不管現在外界是如何的議論， “學習萬達”，仍然是一些房地產企業的必修課。

由于萬達的商業地產開發模式比只做住宅的開發模式要站得高，對欠發達城市而言，選擇萬達開發模式是最快的選擇。這種獨特戰略引來了眾多地方政府的欣賞，許多地方政府都伸出邀請之手，希望萬達到當地開發商業廣場，并給予極為優惠的招商條件。

在全國土地價格一路高歌猛進的日子，這種以較低的價格拍得開發用地的做法無疑讓房地產企業們眼紅。盡管專家都在說商業地產消耗現金巨大，一向有“肉包子打狗，有去無回”的形象比喻，但其可以迎合地方政府需要，借著商業地產的名義，企業參加城市建設和商圈開發，可以收到曲線拿地的效果，而中國住宅市場經過多年發展之后，國家開始調控，面對日趨激烈的競爭，利潤率下降，規避風險的辦法顯然是轉型。這一趨勢越來越明顯，陸續有一些房地產企業加入商業地產的開發大軍。2009年11月16日，以萬科——這家曾經聲稱只做住宅產品的企業，終于開始進軍商業地產領域為標志，中國房地產企業在商業地產的開發領域邁出了一大步。幾乎就在同一時間，中糧、保利、中海、富力、雅居樂、廣州城建也紛紛大舉進軍商業地產。

與住宅開發相比，商業地產的開發并不需要一定要有住宅開發的資質，而與日俱增的地價、房價、租房價讓各行各業感到了“地”的珍貴。仿佛早有約定，其他行業的也在之后的2011年瘋狂涌入。這些進入者或者做農業出身，或者做食品飲料起家，或者做電子商務發展，不少企業在原來的行業里也是一方諸侯，他們的加入，給原本就火熱的商業地產帶來了更高的溫度。

然而，世界上沒有一件商品的價格是只漲不跌。當所有企業都陷入這樣的怪圈，本身就已然是最大的危機。

風險積聚

各行各業瘋狂進入商業地產，促使近幾年商業地產呈現出大躍進式的發展。動輒上百萬平米的綜合體項目如雨后春筍，全國5～6萬個商業地產項目爆發式同時開發。巨量開發和不同基因企業的涌入，使得中國的商業地產進入一個表面空前繁榮、其實已經是危機四伏的階段。

目前，北京、上海等一線城市新供應土地越來越少，商業配套幾近飽和，一線城市已進入以存量房交易為主“存量時代”。 262127條，這是易鋪網二手商業房產交易平臺2013年6月25日下午1點14分的數據，這些每時每刻都在增長的數據，顯示出商業地產逐步進入成熟期。

根據易鋪中國發布的“中國商業地產風險報告”，“2005～2012 年，中國商業地產投資額持續增加，從0.3萬億元增加到1.27萬億元，增長4.5倍，新開工面積從0.9億平方米增加到2.8億平方米，增長3 倍，而銷售面積上漲幅度不到1倍，遠低于新開工面積，顯示出全國范圍內商業地產持續快速發展，供應速度加快，而去化速度相對較慢。同時，絕大多數城市沒有商業規劃引導， 開發商各自為戰，導致商業項目面積普遍偏大。 三線四線城市商業配比甚至超過一線城市！”易鋪中國董事長陳建明對《商業價值》說：“北京人均規劃商業面積達到2.5平方米/人，國內二三四線城市整體高于北京水準！而美國人均商業面積僅達到1.5平方米/人！”

“在全國性商貿城的大躍進投資中，不少商鋪寥無人煙，更無生意。一些地方的商業地產，白天冷冷清清，夜晚只有燈光閃亮。有的項目甚至沒見錢回來，又被拆遷?！标惤髡f：“碰上完全不管商業運營的商鋪，商鋪變成傷‘鋪’！”

上海的海華商時代廣場的“投資滑鐵盧”就是一個典型案例。 2009年10月，一群滿懷憧憬的投資客將目光投向閔行七寶板塊的華商時代廣場，以為在周邊家樂福、巴黎春天等商業體的帶動下，迎來的將是高額的投資回報率。然而華商時代廣場建成之初采取商鋪散售的形式，項目有超過40%的產權在小業主手中。自2010年交房以來，只有零零散散幾家商鋪開業，因生意冷清，無奈之下，租客只好關門。租客陸陸續續進駐，又陸陸續續搬離，現在該廣場被業主們戲稱作“死城”。

據“中國商業地產風險報告”，商業地產在一二線城市的大發展之后，目前國內三、四、五線城市出現大量簡單效仿的”似曾相識”項目，已經成為一些三四線城市灰暗的風景。規模近45萬平米的寧夏穆斯林商貿城簡單模仿江浙商貿流通項目，因為缺乏市場支撐，始終處在困苦的邊緣，無論是招商還是營銷都深陷困局。

其實，造成商業地產項目折戟的原因，還在于目前國內急缺專業的商業地產人才，中國沒有培養商業地產開發的專業學校，萬達的人都是香餑餑，到處被高薪挖角。而電子商務的出現，更給商業地產帶來了危機感（見本刊1月《商業地產的電商試驗》一文）。更重要的，商業地產需要大量的現金流，但目前國內的房地產企業資金通道是相對封閉的，主要還是依賴住宅銷售，通過賣住宅或賣商鋪來養商業，這樣，商業受住宅市場調控的影響較大。

諸多原因，都造成了商業地產商的商業模式不能和現金流結構相結合，而這正是商業地產商跨不過去的門檻。正如一位曾任萬達商業地產股份有限公司的高層人士在一次高級別的關門研討會上坦言的，“中國眾多的商業綜合體或商業地產公司在商業模式上還沒有完全打通，沒有類似Reits這樣的出口通道，意味著企業的自有資金、外部投資和溢價無法收回，不能折現，資金全部押在最后一個環節，變成沉淀成本”。

在這場瘋狂盛宴中，折戟的不只是房地產企業。據公開資料，成都某零售企業因手里有不少現金流， 2012年初終于大手筆涉足，在成都市中心準備上演一出商業地產大戲。但戲還未上演，意外就來了。由于市中心的原商業城的拆遷、補償數目完全超出了這家企業的預算，再加上政府對地產項目的嚴格調控，以及成都商業地產本身競爭慘烈，這家企業的項目遲遲開不了工，之前的招商計劃也都泡湯，關鍵是資金鏈也緊張起來，目前貨款已經拖欠供應商近半年了。無奈之下，這家企業只好向員工進行了第二次集資，更可悲的是，他們自己也不知道，該項目能否正常啟動。

空置的商業地產，壓在投資者的心，壓在開發者的心，也壓在城市管理者的心。盤活這些空置的商業地產，已然成為眾望所歸的事。

突破的路徑

美國哈佛商學院的唐納薩爾說過：外部環境發生急劇的變化時，昔日的成功模式可能成為今日的障礙。

從資金籌措上創新的方式固然可以解決房地產企業自身的發展問題，但從某種程度上，這種以商業模式倒逼企業徹底打通現金流的方式是危險的——以企業的現金流決定商業模式，才是企業不死的秘密。

其實，從進入商業地產起，一些企業的命運就已經發生了轉變。曾以為是一場華麗的轉身，但迎接它們的卻是一場“血拼”的戰爭。曾盼望成功轉型，但進入之后才發現，自己闖進的是一個能決定自身未來發展甚至生死的商業地產訓練營。

在經過了10年的發展之后，中國的商業地產模式幾乎沒有太多改變。雖然與10年前相比，以萬達為代表的一些商業地產開發商，從單純做購物中心改為商業地產、酒店、文化產業、百貨、旅游度假等多產業的“全產業鏈”的布局，但其主要的資金籌措方式依然是自有資金、銀行貸款、建筑商墊資、銷售回款、租金收入和物業中長期抵押貸款等，現金流依然實行的是“長短搭配”方式——依托其產品線中的住宅銷售回款，獲得短線資金，利用符合抵押要求的商業資產和較高的信用等級，獲得長期的現金流。

然而，今非昔比。且不說隨著國家的客觀調控，依托住宅銷售回款獲得長期現金流的方式變得艱難，銀行貸款受阻、上市遙遙無期和電商給商業地產帶來的沖擊更是讓房地產企業雪上加霜。

只有舍棄原有的一些傳統思路，不斷創新，以持久的細心和足夠的耐心，利用最新的互聯網、移動互聯網等超越時空限制的諸多工具，重新設計商業模式，才是踏入商業地產的企業們在5年后仍能笑傲江湖的唯一出路。

事實上，除了上市和以上資金籌措方式，商業地產商最主要的應該是改變傳統的“售房”觀念，以制造“金融產品”的方式進行商業地產開發及運營，以創造更高商業價值。畢竟，對金融資源掌握的程度，決定商業地產開發商的市場份額和主體地位。如果房地產商沒有自己的發展模式，只是利用一些概念來爭取較低的地價，最后將被沉重的商業運營成本和利息拖垮。

對于這一點，以速度和規模著稱的萬達早已開始布局。據說，從2011年開始，萬達就大規模染指房地產信托融資。據公開資料顯示，截至目前萬達約有10只信托產品成立或正在推介、募集。上述信托產品中，大部分為股權信托，其中部分產品披露的信托規模在5億～15億元。

在業界，“商業地產到底賣不賣”一直存在爭議。有很多項目，被分割成小面積的商鋪，3平方米，5平方米，10平方米，許諾以高回報，可以高價格賣掉。且不說售后包租是不允許的，這樣操作的項目多數都做壞，包租成功的更是鳳毛麟角。但如果這些商鋪不賣，房地產企業的現金流就會受到影響。對于這點，有業內人士表示：商業地產要賣，但不能像上面那樣賣，未來商業地產的銷售將趨于證券化——即通過金融渠道發行基金和信托產品，或委托進行股權收購。

從資金籌措上創新的方式固然可以解決房地產企業自身的發展問題，但從某種程度上，這種以商業模式倒逼企業徹底打通現金流的方式是危險的——以企業的現金流決定商業模式，才是企業不死的秘密。而要做到這一點，需要的不僅僅是能抵制住低價拿地的誘惑的平常心，更需要以退為進，放慢速度，精雕細琢的細心。

觀察中國商業地產做的較好的企業，無疑不是隨著市場變化不斷調整自己的設計和業態組合?！拔也恢来蠹矣袥]有這樣的感覺：以前，我們是想好我們需要一樣什么東西，然后去商店里面把它買回來，但是現在，越來越多的時候，是我們不知道需要什么東西，在逛的過程中，非計劃性地購買，這就是體驗式消費的趨勢。”萬達集團董事長王健林在接受有關媒體采訪時這樣表示。也正是基于這一原因，萬達在調整業態布局的同時，收購院線資源，即是豐富體驗式消費的產品線，讓人更長時間地停留在購物中心當中。

2012年，區域購物中心被弱化成為階段性趨勢，重新定義Mall品牌管理以更加契合市場需求顯然更加重要。于是，一些品牌企業適時對項目進行了調整，僅北京就有包括北京賽特奧萊、I.T、朝陽大悅城等主力店鋪在內的購物中心進行集中調整。而為了迎合消費者的嗜好，朝陽大悅城和家等購物中心更是通過微信、微博等手段不斷增強與老客戶、目標客戶的互動，帶動購物中心的人氣和銷售。

誠然，商業地產發展是無定式的，因為每一個商業地產項目都是獨一無二的。業界曾有一些由于定位不符、運作不佳導致的空置項目，但根據自己的特點，以創新和細心，加上足夠的耐心，積極調整，同樣也在商業地產開發的割據戰中謀了一席之地。

我們無法判斷 5年后，誰還在做商業地產。我們可以確定的是，只有舍棄原有的一些傳統思路，不斷創新，以持久的細心和足夠的耐心，利用最新的互聯網、移動互聯網等超越時空限制的諸多工具，重新設計商業模式，才是踏入商業地產的企業們在5年后仍能笑傲江湖的唯一出路。甚至我們可以預判：在經過此次 “血拼”之后，進入商業地產的企業們將變得更加成熟，而轉型之后中國經濟新的格局也將隨之漸現端倪。