《物權(quán)法》的實施與軌道交通土地登記

【文章摘要】

《物權(quán)法》中關(guān)于土地所有權(quán)和使用權(quán)的規(guī)定與土地登記工作密切相關(guān)。軌道交通土地作為一種重要的土地資源，本文對《物權(quán)法》的實施對其土地登記的影響進(jìn)行討論。

【關(guān)鍵詞】

《物權(quán)法》；軌道交通；土地

《中華人民共和國物權(quán)法》已于2007年10月1日起正式實施，有關(guān)土地所有權(quán)和使用權(quán)的規(guī)定與軌道交通土地登記工作密切相關(guān)。軌道交通土地主要包括軌道交通線路占地、車站占地、停車場與車輛段占地，以及其他軌道交通設(shè)施占地（包括國有地和集體地）。軌道交通土地作為一種重要土地資源，有關(guān)部門在進(jìn)行土地登記時必須遵守《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定。

1 要求軌道交通土地實施統(tǒng)一登記，并實行屬地管轄制度

土地登記不僅是土地公示的方法，而且是國家進(jìn)行土地管理的重要措施。若土地登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一，必然出現(xiàn)重復(fù)登記、辦事效率低下、資源浪費(fèi)等弊端，妨礙正常土地工作秩序，使土地不能得到充分利用。因此，《物權(quán)法》第十條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。”《物權(quán)法》第 10 條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理”。軌道交通土地登記由北京京投資產(chǎn)經(jīng)營管理有限公司（以下簡稱“資產(chǎn)公司”）提供申請，由北京市相關(guān)區(qū)縣國土資源局實施統(tǒng)一登記。

2 強(qiáng)調(diào)軌道交通土地登記效力，明確建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立時間

《物權(quán)法》第六條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付。”第九條第一款規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”由《物權(quán)法》第六條和第九條規(guī)定可以看出，原則上軌道交通土地登記是一種物權(quán)的法定公示手段，是軌道交通土地物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅生效的要件，以及依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的依據(jù)。

《物權(quán)法》明確規(guī)定了不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的時間，該法在第十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。”不動產(chǎn)登記簿是法定的不動產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)管理不動產(chǎn)物權(quán)的登記檔案，不動產(chǎn)物權(quán)登記，自登記機(jī)構(gòu)將不動產(chǎn)物權(quán)有關(guān)事項記載于不動產(chǎn)登記簿時始告完成。軌道交通土地物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，都適用登記生效原則。所以，《物權(quán)法》第一百三十九條規(guī)定：“設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請建設(shè)用地使用權(quán)登記。建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向建設(shè)用地使用權(quán)人發(fā)放建設(shè)用地使用權(quán)證書。”

3 土地登記將實行自我舉證制度

《物權(quán)法》實施后申請登記的土地權(quán)利人不但要提供權(quán)屬證明，還要提供宗地圖件以及反映宗地界線情況等圖件。對照目前的《土地登記規(guī)則》，申請軌道交通土地登記，資產(chǎn)公司只需要提供建設(shè)用地規(guī)劃書、建設(shè)用地釘樁測量成果報告和建設(shè)用地規(guī)劃許可證等權(quán)屬證明材料即可。但《物權(quán)法》在第11條又規(guī)定，“申請登記的不動產(chǎn)的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時可以實地查看”。因此對申請人提供的申請材料并不是直接認(rèn)可，一般還必須到實地進(jìn)行調(diào)查。特別是軌道交通土地的登記，涉及土地界址的情況很多，通常由市國土資源局相關(guān)區(qū)縣分局指定測繪公司進(jìn)行地籍測量。由于相鄰宗地的權(quán)利人不給土地登記申請人指界的情況時有發(fā)生，申請人要提交完整的界址資料是很困難的，這也是目前軌道交通土地登記工作面臨的一個難題。

4 土地登記錯誤的賠償由登記機(jī)構(gòu)首先承擔(dān)

《物權(quán)法》制定以前，法律對不動產(chǎn)物權(quán)的登記要件和登記審查標(biāo)準(zhǔn)沒有明確規(guī)定，各地登記機(jī)構(gòu)掌握的尺度也不同。在《物權(quán)法》的制定過程中，對不動產(chǎn)登記究竟是采用實質(zhì)審查或是形式審查爭議較大。不管登記機(jī)構(gòu)如何從嚴(yán)把關(guān)，登記都不可能完全保證登記結(jié)果的客觀真實，登記過程中都難免會出現(xiàn)錯誤。從不動產(chǎn)登記實踐來看，造成錯誤的原因主要有兩個方面：一是登記申請人采取欺騙手段，提供虛假材料造成的；二是登記機(jī)構(gòu)工作人員疏忽、過失等原因造成的。《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”《物權(quán)法》沒有明確產(chǎn)生登記錯誤時登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)的是國家賠償責(zé)任或是民事賠償責(zé)任，只是強(qiáng)調(diào)凡是出現(xiàn)登記錯誤，登記機(jī)構(gòu)都要承擔(dān)賠償責(zé)任。因此，對于軌道交通土地登記出現(xiàn)錯誤時，為了保護(hù)權(quán)利人的利益，其賠償責(zé)任主要由相關(guān)區(qū)縣國土資源局土地權(quán)屬登記中心承擔(dān)。

5 規(guī)定了軌道交通土地登記按件收費(fèi)的原則

長期以來，我國的不動產(chǎn)登記收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一，有的按不動產(chǎn)面積作為依據(jù)，還有的按不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者抵押合同的標(biāo)的額的一定比例收取登記費(fèi)；也有的按不動產(chǎn)交易額的一定比例收取登記費(fèi)。由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的不統(tǒng)一，個別地方出現(xiàn)了不動產(chǎn)登記收費(fèi)與登記機(jī)構(gòu)利益掛鉤，通過收費(fèi)按“創(chuàng)收”的現(xiàn)象，引起了群眾的不滿，同時也影響了不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的公正與廉潔。如何科學(xué)合理地收取不動產(chǎn)登記費(fèi)，直接關(guān)系到民眾的切身利益，也影響著登記機(jī)構(gòu)工作的開展。如果登記費(fèi)過高，將會影響民眾進(jìn)行不動產(chǎn)登記的積極性，妨礙登記制度乃至物權(quán)公示公信作用的實現(xiàn)。因此，《物權(quán)法》第二十二條從民事基本法的角度，對不動產(chǎn)登記收費(fèi)作了“不動產(chǎn)登記按件收費(fèi)”的原則性的規(guī)定。因此，在進(jìn)行軌道交通土地土地登記時，無論土地宗地面積的大小，都按照“案件收費(fèi)”的原則進(jìn)行辦理。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由國務(wù)院有關(guān)部門會同價格主管部門規(guī)定。

【參考文獻(xiàn)】

[1]楊立新.物權(quán)法[M]，高等教育出版社，2007.

[2]田振清，梁衡義.北京城市軌道交通資產(chǎn)管理模式研究[J]，2010.