投資性房地產(chǎn)項目公允價值計量問題分析

[摘 要] 財務(wù)會計中的歷史成本計量方法逐步為公允價值計量方法所取代，但是，由于公允計量方法的特殊性，在財務(wù)會計的核算中，很多項目在確認和計量時會不可避免地產(chǎn)生不同程度的問題，本文針對房地產(chǎn)項目中的公允價值計量的問題進行實務(wù)分析，并對其在今后的財務(wù)會計計量提出了解決途徑。

[關(guān)鍵詞] 公允價值；房地產(chǎn)項目；計量

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）17- 0002 -02

在財務(wù)會計中，歷史成本計量方式在會計發(fā)展環(huán)境的變遷過程中已經(jīng)無法真實地反映公司的經(jīng)營業(yè)績，無法為經(jīng)濟決策者提供有用的信息，不能對經(jīng)濟前景進行有效的預(yù)測，因此公允價值計量方式開始被廣泛應(yīng)用。自20世紀70年代以來，美國財務(wù)會計準則委員會（FASB）對公允價值的定義做出了多次的修改，其最后一次修改發(fā)生在2006年9月，此次確定的公允價值的含義為：“市場參與者在有序交易中出售一項資產(chǎn)或轉(zhuǎn)移一項負債時在計量日支付的價格”。國際會計準則理事會（IASB）也是從20世紀80年代開始定義公允價值的概念，對公允價值的定義為“交易的當(dāng)事人在對交易的情況充分熟悉的情況下自愿以資產(chǎn)進行交換或?qū)ω搨M行清償?shù)慕痤~（前提是這一交易是公平的）”。2006年2月我國頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為：“在公允價值計量下，資產(chǎn)和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計量”。通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，公允價值的本質(zhì)就在于其公允性——即對交易的情況充分熟悉的雙方在自愿公平的前提下形成的，必須能反映交易和事項內(nèi)含的公允的價格，同時還要兼具可靠性、相關(guān)性的信息質(zhì)量特征。利用公允價值這種計量方式有利于確定企業(yè)資產(chǎn)的質(zhì)量、管理潛在的企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險、真實地反映企業(yè)經(jīng)營的狀況，進而為會計信息的使用者提供參考價值更高的決策依據(jù)。

1 投資性房地產(chǎn)項目公允價值計量存在的問題

對一些企業(yè)來說，投資性房地產(chǎn)項目采用公允價值計量能夠使企業(yè)的資產(chǎn)價值更加真實地反映出來，使企業(yè)實際獲得的現(xiàn)金流得到更加準確的披露，企業(yè)的經(jīng)營能力、償債能力以及承擔(dān)的財務(wù)風(fēng)險得到更加準確的反映，因而使會計信息質(zhì)量得以有效的提高，有利于企業(yè)投資者及債權(quán)人等據(jù)此做出正確的決策。我國的會計準則也對該方面做出了相關(guān)規(guī)定，例如，對已經(jīng)采用了公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)，不再對投資性房地產(chǎn)進行攤銷或計提折舊，而是應(yīng)該根據(jù)資產(chǎn)負債表日的公允價值對投資性房地產(chǎn)的賬面價值做出合理的調(diào)整，原賬面價值和公允價值之間所存在的差額則計入當(dāng)期損益中。因此采用公允價值后續(xù)計量方式能夠極大地提高公司的凈資產(chǎn)和當(dāng)期凈利潤，是對公司有重大利好的計量方式。

但是，通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)只有相當(dāng)小部分的持有投資性房地產(chǎn)的上市公司采用該計量方法，這說明公允價值這種新興的計量方式在給公司帶來巨大利好的同時，也對公司帶來不利的影響，大多數(shù)持有投資性房地產(chǎn)的上市公司正是由于看到了這一點才未敢觸及這種能夠為公司帶來絕對利好的計量方式。我們認為具體問題主要有以下幾個方面：

1.1 相關(guān)利潤波動幅度不可控

很多企業(yè)持有的投資性房地產(chǎn)采用歷史成本模式進行后續(xù)計量，并按照固定資產(chǎn)準則和無形資產(chǎn)準則的規(guī)定對投資性房地產(chǎn)進行折舊或攤銷。計入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的投資性房地產(chǎn)只是逐年計提折舊或攤銷，它的價值不會隨著市場價值的變化而變化，也不會將其市場價值發(fā)生的變化計入當(dāng)期損益，其賬面價值無法反映出資產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類資產(chǎn)對公司業(yè)績的貢獻程度。如果企業(yè)對其持有的投資性房地產(chǎn)變更后續(xù)計量模式，由原先的歷史成本模式變更為公允價值計量模式，例如，對投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行后續(xù)計量之后，將對投資性房地產(chǎn)不再計提折舊、攤銷以及減值準備，而且對投資性房地產(chǎn)的賬面價值以資產(chǎn)負債表日的公允價值為基礎(chǔ)進行調(diào)整，將資產(chǎn)負債表日的公允價值與賬面價值的差額計入公允價值變動損益，最終再將公允價值變動損益轉(zhuǎn)入本年利潤。因此，公司的利潤受投資性房地產(chǎn)公允價值變化的直接影響，而受投資性房地產(chǎn)公允價值變動損益影響的這部分利潤與市場價值變化的方向一致，即如果房地產(chǎn)市場價格上升，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而上升，從而公司利潤也會因此而上升；反之，如果房地產(chǎn)市場價格下跌，那么投資性房地產(chǎn)的公允價值就會因此而下降，從而公司利潤也會因此而下降。因此公允價值的變化會加大凈利潤的變動幅度，這種利潤的不穩(wěn)定容易引起會計報表使用者對公司盈利能力與經(jīng)營成果穩(wěn)定性的質(zhì)疑，誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者的決策。

由此可見，由于我國房地產(chǎn)市場正處于發(fā)展階段，各項完善措施正在跟進，房地產(chǎn)市場價值升值固然會對公司產(chǎn)生利好影響，但是價值下跌的可能性并不是沒有。因此，公司投資性房地產(chǎn)采用公允價值進行計量會因市場價格的波動而加大利潤波動幅度從而誤導(dǎo)眾多利益相關(guān)者。

1.2 投資性房地產(chǎn)項目的特殊性

雖然目前在房地產(chǎn)市場價值持續(xù)走高的情況下，投資性房地產(chǎn)的公允價值也有可能因為受全球經(jīng)濟及其他諸多因素所影響出現(xiàn)市場價值下跌的情況，但是這種公允價值的下跌所產(chǎn)生的公允價值變動損失給公司利潤帶來的影響是非常小的，相對于因房地產(chǎn)價格的提升而產(chǎn)生的公允價值變動收益給公司帶來的巨額利潤來說幾乎可以忽略不計，而且采用公允價值后續(xù)計量投資性房地產(chǎn)又不需要計提折舊、攤銷和減值準備，因此這將對以后年度公司的利潤產(chǎn)生巨大的提升作用。如果企業(yè)對未出售出去的商品房或公建暫時出租后作為固定資產(chǎn)處理采用成本模式進行計量，這種計量方式需要在其初始成本的基礎(chǔ)上逐年提取折舊或攤銷，賬面價值只能逐年降低，按照成本模式計量的賬面價值將與我國房地產(chǎn)市場景氣情況下的公允價值反應(yīng)不一致。因為如果房地產(chǎn)價格上升的趨勢持續(xù)，運用公允價值方式進行后續(xù)計量不但賬面價值會有所提升，而且還不需要計提折舊或攤銷，這對公司利潤的影響將是不言而喻的。如果企業(yè)在年度會計報表中只是解釋本期新增加的投資性房地產(chǎn)的具體用途，并且用途的披露也完全符合會計準則的規(guī)定，但是對于其他投資性房地產(chǎn)的真實用途，投資者等無法從報表中得到確切的信息，在報表中所列示的其他投資性房地產(chǎn)是否完全符合準則規(guī)定的投資性房地產(chǎn)的確認標準，是否存在將未出售出去的商品房或公建暫時出租也確認為投資性房地產(chǎn)無法把握。

很多情況下，審計者無法針對企業(yè)的投資性房地產(chǎn)和自用固定資產(chǎn)進行清晰的確認，在房地產(chǎn)企業(yè)中，該項目下的會計舞弊時有發(fā)生。

1.3 計量的客觀性不足

很多企業(yè)年報中對公允價值的確定依據(jù)和方法的披露在內(nèi)容上有失公允，難以讓人信服。例如，很多房地產(chǎn)企業(yè)制定的《投資性房地產(chǎn)公允價值計量管理辦法》，對投資性房地產(chǎn)公允價值的確定，公司決定采用可比項目成交價格類比法：實地綜合調(diào)研投資性房地產(chǎn)所在城市或所在城市的主要城區(qū)項目；自權(quán)威機構(gòu)和政府房地產(chǎn)行政管理部門取得可類比房產(chǎn)項目；依據(jù)投資性房地產(chǎn)的類型、房產(chǎn)境況、房產(chǎn)附近的環(huán)境、交易的時間和形式等方面來調(diào)整并最終認定調(diào)整因素的區(qū)間，編寫出調(diào)整因素的比照表格；然后再對能夠進行類比的房產(chǎn)項目根據(jù)以上確定的調(diào)整因素比對表格對房產(chǎn)的成交價格進行修正，并對修正后的數(shù)值求出其算術(shù)平均值，進而取得標的物的預(yù)估價格，從中減掉預(yù)計的土地增值稅以及營業(yè)稅及附加，作為投資性房地產(chǎn)的公允價值。從表面上看，這種公允價值的確定依據(jù)和方法比較嚴謹與周密，但經(jīng)過仔細分析后會發(fā)現(xiàn)其實是比較粗糙和模糊的，并沒有實質(zhì)性的內(nèi)容。因為在對投資性房地產(chǎn)公允價值的具體計量過程的披露中只有文字的說明，沒有披露相配套的數(shù)據(jù)作為支撐，無法進行實際操作，很難讓報表使用者信服，企業(yè)財務(wù)人員據(jù)此估價進行會計處理進而形成的數(shù)據(jù)信息就著實令報表使用者擔(dān)憂，因為采用可比項目成交價格類比法的主觀性與隨意性是比較強的。

另外，很多企業(yè)缺失投資性房地產(chǎn)公允價值計價的內(nèi)部控制制度，對于企業(yè)市場部門人員僅憑上述過程評估出來的結(jié)果是否客觀、公允，是否會存在公司高管因道德觀的缺失而指使、強迫工作人員，或者工作人員因自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表等問題，企業(yè)沒有相關(guān)的內(nèi)部控制部門及人員對其進行有效的監(jiān)管和防范。另外，由于公允價值確定的專業(yè)性較強，企業(yè)外部監(jiān)管部門又不能直接參與其中進行干預(yù)，企業(yè)管理者可能會利用這種看似合理但是經(jīng)過推敲后卻是漏洞百出的關(guān)于投資性房地產(chǎn)公允價值如何確定的信息披露達到某種其想要達到的目的。

通過以上分析我們發(fā)現(xiàn)，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)項目必須嚴格遵循會計準則的確認、計量原則，牢牢把握會計信息質(zhì)量的客觀性、相關(guān)性、可比性原則才能避免不必要的麻煩。

2 解決措施

針對以上問題，我們可以采取以下解決措施。

2.1 加強企業(yè)利潤管理

房地產(chǎn)項目公允價值波動所帶來的利潤企業(yè)自身不可控，企業(yè)不可能通過經(jīng)營去管理，這種波動受市場環(huán)境中外在因素的影響，如經(jīng)濟因素、政治因素與宏觀調(diào)控因素等。為了不使這種利潤波動誤導(dǎo)投資者、債權(quán)人等眾多利益相關(guān)者，進而損壞公司的良好形象，企業(yè)應(yīng)該強化自身的利潤管理，充分披露投資性房地產(chǎn)公允價值變動產(chǎn)生的利潤波動所受到的外部影響，特別是波動幅度和對整體利潤的影響。只有加強企業(yè)利潤管理，強化自身披露，才會使眾多報表使用者在閱讀公司年報時真正了解公司的經(jīng)營能力與盈利能力是否具有穩(wěn)定性，投資者才會有清晰的思路判斷利潤波動是由哪些原因所導(dǎo)致的，這種利潤波動對自己的投資策略是否會構(gòu)成較大的威脅以及公司是否具有投資價值等。

2.2 嚴格披露投資性房地產(chǎn)

明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是企業(yè)會計準則對擁有投資性房地產(chǎn)上市公司的最起碼的要求，而且也是防止上市公司利用將不屬于投資性房地產(chǎn)的項目也確認為投資性房地產(chǎn)從而進行利潤操縱而做出的最為嚴格的規(guī)定，上市公司必須嚴格遵守準則對這方面的規(guī)定，否則準則只會變成一紙空文，對上市公司的行為毫無約束力。因此，建議企業(yè)在年度報告披露中按照準則的規(guī)定及時、中立地明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途，其中包括原有的各類投資性房地產(chǎn)的用途，新增加的投資性房地產(chǎn)的各項用途。只有這樣做，才可以在源頭上防范并遏制住公司經(jīng)營者利用投資性房地產(chǎn)項目用途的模糊披露來進行利潤操縱提高公司盈利水平的可能性。這樣一來，投資性房地產(chǎn)自身的賬面價值和對利潤產(chǎn)生的影響才會令報表使用者信服。因此，明示投資性房地產(chǎn)各項目的用途是防止公司經(jīng)營者虛增公司利潤的最佳途徑。

2.3 房地產(chǎn)項目公允價值確認、計量的可操作性

很多上市公司有關(guān)房地產(chǎn)項目公允價值的確定依據(jù)和方法有失客觀和公允，因此，建議企業(yè)改進公允價值的確定依據(jù)和方法。首先，在原公允價值的確定依據(jù)和方法的基礎(chǔ)上根據(jù)公允價值的取得流程增加相關(guān)具體數(shù)據(jù)的披露，包括投資性房地產(chǎn)的具體位置、面積、所在樓層、朝向、初始價格、披露時點單價，采用可比項目成交價格類比法確定投資性房地產(chǎn)的公允價值，還需要增加可比項目的相同的信息數(shù)據(jù)和其他相關(guān)信息數(shù)據(jù)以及調(diào)整系數(shù)的具體范圍和調(diào)整因素標準表的具體內(nèi)容，特別是根據(jù)調(diào)整因素標準表對可比項目進行修正從而確定目標項目的調(diào)整系數(shù)是如何確定的，是否具有合理性等問題都需要準確地進行表述。其次，由于公司擁有的投資性房地產(chǎn)處在有活躍交易市場的區(qū)域，企業(yè)應(yīng)該聘請有相關(guān)資質(zhì)的獨立的房地產(chǎn)評估機構(gòu)對公司確定的公允價值的數(shù)據(jù)來源、確定依據(jù)和重要假設(shè)給予肯定，并出具相關(guān)的認證報告，并將認證報告的內(nèi)容披露在年報中。再次，企業(yè)制定公允價值內(nèi)部控制體系，在該公允價值內(nèi)部控制體系下，各部門相互監(jiān)督、相互牽制，保證資產(chǎn)的安全完整。最后，企業(yè)還應(yīng)該在上述披露的基礎(chǔ)之上以單獨報告的形式披露比年報中更為詳盡的信息，包括投資性房地產(chǎn)和參照物相關(guān)對比要素的照片等。

通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，上市公司由于管理嚴格、監(jiān)控力度強，房地產(chǎn)項目的公允價值計量盡管處于嘗試階段，還是處于可控階段，但是一些非上市公司在該領(lǐng)域的管理不容樂觀，例如，高層管理者故意指使、強迫工作人員，或者工作人員由于自身利益的原因故意通過調(diào)整公允價值從而操縱利潤、粉飾報表的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，對于房地產(chǎn)項目公允價值計量問題的研究仍任重道遠。