我國商業銀行個人住房抵押貸款風險及其防范

[摘 要] 近些年來，我國各商業銀行的個人住房按揭貸款業務發展得十分迅猛，大大推動了房地產業的發展，尤其對住宅業的發展起到了積極的作用。個人住房抵押貸款已成為商業銀行信貸業務重要的一部分。但是我國市場經濟體制不健全，個人住房抵押貸款還存在著許多的問題和漏洞，產生了一系列的貸款風險。本文主要針對我國商業銀行個人住房貸款業務及其風險的現狀，分析其中存在的問題，闡述主要的風險種類，并提出相關的解決措施，對于規避商業銀行金融風險和促進房地產業健康發展有著重要的現實意義。

[關鍵詞] 商業銀行；個人住房抵押貸款；風險；資產證券化

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2013 . 15. 024

[中圖分類號] F832.45 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2013）15-0033-02

1 我國商業銀行個人住房抵押貸款現狀分析

自1980年以來，中國一直在積極推進住房商品化，實行由個人自行貸款買房的購房制度。對于各大商業銀行來說，個人住房抵押貸款可以有效地降低銀行資產過度集中于對企業的貸款帶來的風險。個人住房抵押貸款一般占銀行貸款總額的20%～40%，在有些國家甚至會更高。截至2010 年年末，全國中外資金融機構人民幣個人住房貸款余額達5.7萬億元。個人住房抵押貸款業務發展迅速，然而快速的發展必然存在一定的隱患，風險也逐漸浮現。個人住房抵押貸款金額占個人貸款金額的比重逐漸在增加，個人住房抵押貸款的不良貸款率也一直處于一個較高的水平上。以建設銀行為例，2009年的個人貸款由2008年的8 215.31億元增長到10 884.59億元，其中個人住房抵押貸款由2008年的6 031.47億元增長到8 525.31億元，個人住房抵押貸款的比重由2008年的73.4%增長到2009年的78.3%；而2008年的個人住房貸款不良貸款率為0.82%，占個人貸款整體不良貸款率的75.9%，2009年的個人住房貸款不良貸款率占個人貸款不良貸款率的比重為63.6%，也超過了50%，由此可以看出個人住房抵押貸款的潛在風險漸漸暴露出來。

2 商業銀行個人住房抵押貸款存在的外部風險及風險成因

2.1 假按揭風險

有些房地產開發企業為了能夠獲得用于企業運轉的資金來源，便指派本企業的員工申請住房抵押貸款，以此來獲得周轉資金。這樣就使本來是低風險的按揭貸款成為了高風險的供開發商使用的貸款。銀行監控這種假按揭貸款非常困難，一旦企業經營出現困難，無法按期還本付息，就會造成風險的大量集中顯現，致使大量的個人抵押貸款逾期，出現大量的不良貸款，使商業銀行受到損失。

2.2 借款人的信用風險

個人住房抵押貸款合同能否正常履行其實在很大程度上取決于購房者的個人信用，其個人信用的好壞從某種程度上決定了貸款風險的大小。借款人的信用風險主要表現如下：第一，借款人通過欺詐或其他不正當的手段騙取貸款，由于銀行條件所限，有時很難對其身份及經濟狀況等影響信用程度的因素進行有效的核實，從而形成風險。第二，借款者在獲得銀行的抵押貸款后，因不可抗力因素而失去償還貸款的能力，從而形成風險。第三，借款者在獲得個人住房抵押貸款后，因收入下降或利率水平提高，致使借款者無法按時向銀行償還貸款，從而形成風險。第四，借款人在獲得抵押貸款后，惡意拖欠銀行貸款并轉移其資產，從而形成風險。

2.3 政策風險

政策風險是指由于政府經濟政策的調整或新政策的頒布引起行業市場的變動給銀行帶來風險的可能性。國家每次頒布有關于房地產行業或個人信貸業務的相關政策，均會對房地產相關產業造成一定影響，進而影響商業銀行。期限長且金額大是個人住房抵押貸款的一個明顯的特征，在較長的一段時間內，宏觀經濟環境一定會發生很大的變化，而宏觀經濟環境變化，毫無疑問會對微觀層面產生強烈的影響，失業率將不斷上升，貸款人的實際收入下降，不論是借款人自愿或非自愿的，都會造成無力償還貸款本息情況的發生，從而產生大量的不良貸款。

3 商業銀行個人抵押貸款在內部操作和管理方面存在的風險及成因

銀行內部方面的操作和管理問題引發的風險是指由于銀行工作人員的失責或管理制度的缺陷導致的風險。主要有：

3.1 商業銀行在個人住房抵押貸款方面的管理機制不完善

我國的個人住房抵押貸款發展時間短暫，加之前幾年房地產市場處于蓬勃發展時期，不良貸款率相對較低，所以之前商業銀行對于個人住房抵押貸款的潛在風險不夠重視。在房價飛快上漲的過程中，個人住房抵押貸款的風險隱藏得很深，而商業銀行為了不斷開拓業務經營范圍，獲得更大的收益，就會降低對于抵押貸款的各項要求水平，如降低對貸款人的首付比例要求、忽視對借款人信用水平的審查、疏于對貸款的貸前檢查，從而使銀行積累大量的金融風險。

3.2 商業銀行在個人住房抵押貸款的內部操作環節不規范

隨著個人抵押貸款業務蓬勃發展，越來越多的居民開始傾向于用按揭貸款方式購買住房，這就增加了商業銀行在這方面的業務量，為了加快辦理業務，銀行工作人員有時操作不認真，從而造成相關法律要求的文件的缺漏和錯誤，如未填寫合同的必備要素或者誤填甚至隨便涂改。對借款人的身份審核不夠嚴格，甚至存在貸款合同及相關法律文本有偽造簽名和由他人代簽的情況，形成無效力合同。在抵押登記的相關手續沒有辦理妥當前發放貸款，使得貸款擔保沒有真正落到實處，給銀行造成風險。

3.3 商業銀行個人住房抵押貸款風險識別技術落后

目前，我國個人住房抵押貸款風險管理機制缺乏、風險識別技術落后、缺乏風險控制措施，根據國外的實際經驗，定量化分析技術已應用于個人住房抵押貸款的違約風險管理，成為世界上大部分金融機構管理和防控個人信貸風險的強有力的工具，但是我國商業銀行對于借款者的信用評估仍然主要依靠于經驗判斷，在貸款審批的過程帶有太多的主觀色彩，缺乏明確的條件。我們應該根據不同的借款者帶來的不同類型的風險設計出不同的合同，比如不同的利率、期限等，這樣就可以十分有效地降低違約可能。因此，商業銀行應該培養專業人士來負責對違約風險進行研究和探索，運用國外的先進技術，建立可以準確評價風險的指標體系，使風險管理技術朝科學和客觀的方向發展。

3.4 商業銀行對于個人住房抵押貸款的風險控制意識薄弱

近年來，伴隨房價的持續上漲，商業銀行普遍有住房抵押貸款是優良資產的觀念，于是大都放松了對于借款者的資格審查。根據銀監會關于個人住房抵押貸款的要求，人均每月房貸還款額度不能超過家庭月可支配收入的50%。在實際生活中，國內居民在辦理按揭貸款時，很難符合這樣一個最基本的條件，甚至有很多貸款者從相關單位開具假的工資收入證明。甚至有些銀行為了自身的短期利益，盲目鼓勵個人住房抵押貸款的發展，不僅違反規定放寬了對個人住房按揭貸款者資質的要求條件，甚至以創新產品為借口讓這種住房抵押貸款期限延長，而這樣必然會放大風險。此外，我國還存在較多的用貸款抬高房價的現象，造成房地產市場“虛假繁榮”的景象，這就使發生風險的可能性進一步加大。

4 商業銀行個人住房抵押貸款風險的防范措施

4.1 積極推進個人信用法制和信用體制的健全和完善

要有效地防范個人住房抵押貸款中的信用風險，銀行必須積極推進個人信用法制和信用體制的健全和完善，只有法制健全、有法可依、執法必嚴，才能真正起到威懾作用。為此，法制健全必須從以下幾個方面展開：第一，健全信用法制；第二，提高企業和個人的法制觀念；第三，加大對提供偽造信用信息、從事假房貸的個人或機構的法律懲罰力度；第四，要推進個人信用評級制度的建立，確保個人信用信息真實。

4.2 要加強對房地產開發商的監管

第一，加強貸前調查、貸中審查和貸后管理的力度。對于同一企業及關聯企業的員工，一次性批量申請個人住房抵押貸款的情況，客戶經理應事先到企業實地調查，進一步核實借款人名單，通過與借款人面對面的交談，調查和判斷借款人真正的借款意愿及借款目的。貸中審查時應對借款人的工資收入證明、身份證明及簽名認真核實，判斷其真實合法性；對于借款申請書、合同，保證合同和其他相關法律文書應該在現場簽訂，同時查看房屋的買賣合同，對買賣行為的真實性進行核實，判斷貸款的真實性。關注借款人有無違反合同約定條款使用貸款的情況，掌握借款人還款情況，歸納借款人還款規律，從還款信息中發現是否有假按揭的蹤跡。第二，對期房價格進行正確的市場評估，可以規避房地產企業對于住房的過高定價給商業銀行造成的損失。同時，通過評估還可以部分避免開發商使用假按揭帶來的風險，還可以避免抵押物的資本價值變動風險。

4.3 銀行必須采取有效措施防范住房貸款風險

首先，在貸前應認真審查借款人所提供的工資收入證明的真實性、以前信用記錄等，加強對借款人的還款能力調查，并應從多方面考慮影響借款人還款的因素，通過對借款人的實際條件的分析確定可行的貸款額度、償還方式與擔保條件。其次，要對借款人進行貸后跟蹤調查和分析，及時發現借款人在借款周期內的各種不利于償還貸款的條件，如經濟情況的變化，是否影響其還款能力，一旦發現要迅速采取相應的解決方法。另外，對非惡意違約的借款人要及時通知其償還逾期貸款；對于個別惡意違約的借款人，應盡早告知其保證人還款或依法對其提起訴訟，通過處置抵押物的方法強制收回貸款本息，把損失降到最低。最后，要加強貸款方面的宣傳，堅持正確輿論導向，強化借款人還款意識。同時還要建立一套好的責任管理方法，加強銀行內部操作人員的責任感，這樣才能有效防控信貸經營違規現象，防范信貸人員的不法行為，更好地規避信貸經營風險。

4.4 積極推進住房貸款資產證券化

近年來，我國個人住房抵押貸款的余額正以年增幅超過50%的速度增長，占個人貸款的比例逐漸提高。這些資金主要是居民和企業短期內的閑置資金，而個人住房抵押貸款期限大多是長期的，所以導致“短存長貸”的問題更加突出。回避流動性風險問題的根本在于對制度創新。住房抵押貸款證券化可以將質量良好的資產并且以后現金流穩定的個人住房抵押貸款資產打包成流動性較好的有價證券在金融市場上集中出售，由此可以獲得供銀行運作的現金，貸款證券化不僅可以回避長期貸款的流動性風險，又可以為借款者繼續提供貸款。

4.5 完善個人住房抵押貸款的法律體系

目前，我國急切需要完善的法律文件來保證個人住房抵押貸款的合理運作。雖然我國現在已經制定了很多關于個人住房抵押貸款的法律文件， 構成了個人住房抵押貸款的基本法律體系， 但有些法律條款內容抽象難懂、缺乏可操作性。所以， 目前應當從多方面加快推進相關法律法規的完善和實施， 形成對房地產市場的硬約束，從而保障個人住房抵押貸款業務更好更快地發展。

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