淺談房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃研究

摘 要：近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展非常快速，為了更好的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目系統(tǒng)策劃是非常重要的，因此，項(xiàng)目策劃也被逐漸重視起來(lái)。我國(guó)的房地產(chǎn)策劃研究工作目前還是處在實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的階段，對(duì)策劃理論研究不是很多，這樣就使得房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃研究工作要進(jìn)行更多的努力，這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；投資項(xiàng)目；策劃研究

房地產(chǎn)在發(fā)展過(guò)程中，投資項(xiàng)目策劃研究越來(lái)越重視，它對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有很大的影響，為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，越來(lái)越多的企業(yè)在這個(gè)方面進(jìn)行人力和物力的投入。房地產(chǎn)策劃是要按照一定的模式來(lái)進(jìn)行的，在進(jìn)行策劃的時(shí)候，要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行全面的掌握，同時(shí)對(duì)消費(fèi)者以及開(kāi)發(fā)商的情況要進(jìn)行了解，同時(shí)也要進(jìn)行必要的成本控制。進(jìn)行房地產(chǎn)投資策劃的人員要不斷的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，將策劃的模式逐漸完善。投資項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)非常系統(tǒng)的工作，并不是簡(jiǎn)單的出出注意即可，要不斷的對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行研究，并且要進(jìn)行科學(xué)系統(tǒng)的研究。

1 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的概念

房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃是在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的具體目標(biāo)，對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查和分析，同時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)意圖進(jìn)行綜合，進(jìn)而提出創(chuàng)造性的對(duì)策，在項(xiàng)目選址、規(guī)劃和設(shè)計(jì)方面提出參考意見(jiàn)，同時(shí)在施工、管理以及營(yíng)銷方面也要進(jìn)行策劃分析，并且要制定出具體的實(shí)施計(jì)劃，這樣才能保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目取得預(yù)期的收益。在進(jìn)行策劃的時(shí)候，戰(zhàn)略策劃、廣告策劃、管理策劃都是要進(jìn)行決定的，這樣在運(yùn)作的時(shí)候才能做到有據(jù)可依。

2 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的特征

2.1 操作性

進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃就是為了更好的實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，因此，進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃就是為了更好的進(jìn)行操作。在進(jìn)行項(xiàng)目策劃的時(shí)候，一定要使得策劃的方案更加容易操作，同時(shí)在實(shí)施的時(shí)候也要保證非常的容易。在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃的時(shí)候，很多的方案是非常理想化的，這樣就使得在實(shí)施的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有能力進(jìn)行負(fù)擔(dān)，同時(shí)在實(shí)施的時(shí)候也可能會(huì)出現(xiàn)不能操作的情況，這樣就使得策劃的方案和實(shí)際的情況出現(xiàn)了不符合的情況，使策劃成為了空談。在進(jìn)行策劃的時(shí)候要保證方案在實(shí)施中都可以進(jìn)行操作，同時(shí)要對(duì)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行考慮，對(duì)市場(chǎng)條件不能允許的情況要盡量避免，這樣才能在實(shí)施的時(shí)候保證方案不會(huì)受到影響。

2.2 創(chuàng)新性

在進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃研究的時(shí)候，一定要不斷進(jìn)行創(chuàng)新，主要表現(xiàn)在策劃手段和方法上。在進(jìn)行策劃的時(shí)候，方法和手段通常存在著一定的共性，但是運(yùn)用在不同的地方和場(chǎng)合的時(shí)候，還是會(huì)有不同的效果。在進(jìn)行房地產(chǎn)策劃的時(shí)候，提出了概念新，才能使產(chǎn)品更加的與眾不同，同時(shí)也能更好的表現(xiàn)項(xiàng)目的特性。

2.3 市場(chǎng)性

房地產(chǎn)作為特殊的商品，主要是因?yàn)樗膬r(jià)格非常高，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，一定要考慮到銷路的問(wèn)題。房地產(chǎn)商品在使用時(shí)間上是非常長(zhǎng)的，而且建設(shè)的周期也是很長(zhǎng)的，在投資或者是購(gòu)買以后是非常難脫手的，這樣就使得商品一旦出現(xiàn)空置的情況就很難進(jìn)行處理。為了更好的解決房地產(chǎn)銷售的問(wèn)題，在進(jìn)行策劃的時(shí)候就要對(duì)市場(chǎng)情況進(jìn)行了解，將房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)建立在良性的循環(huán)軌道上。房地產(chǎn)策劃要不斷考慮市場(chǎng)方向的問(wèn)題，為了更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的銷售問(wèn)題，在策劃的時(shí)候，要有超前的眼光，根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的趨向，這樣能夠更好的創(chuàng)造出市場(chǎng)。依據(jù)市場(chǎng)調(diào)研結(jié)果進(jìn)行策劃，可以發(fā)現(xiàn)潛在市場(chǎng)，同時(shí)也能更好的占據(jù)空缺的市場(chǎng)。房地產(chǎn)策劃要隨著市場(chǎng)的變化而變化，在商品市場(chǎng)發(fā)生了變化以后，策劃的思路和定位也要發(fā)生變化。在進(jìn)行策劃的時(shí)候要以市場(chǎng)作為導(dǎo)向，以市場(chǎng)需求作為依據(jù)。

2.4 前瞻性

房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)周期是非常長(zhǎng)的，這樣在進(jìn)行策劃的時(shí)候就要具有一定的前瞻性，有一定的遇見(jiàn)能力才能保證在投入以后能夠得到更好的產(chǎn)出，同時(shí)也可以避免企業(yè)出現(xiàn)損失。房地產(chǎn)策劃為了未來(lái)完成的房地產(chǎn)進(jìn)行策劃，因此，策劃人員一定要有超期的眼光，同時(shí)要在策劃的各個(gè)階段都進(jìn)行體現(xiàn)。在進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研的時(shí)候，要對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)情況進(jìn)行分析，同時(shí)在對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行規(guī)劃的時(shí)候，對(duì)未來(lái)的發(fā)展情況要進(jìn)行設(shè)想。

2.5 系統(tǒng)性

房地產(chǎn)策劃是一個(gè)比較龐大的系統(tǒng)工程，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資從開(kāi)始到完成要經(jīng)過(guò)投資研究、市場(chǎng)調(diào)研、建筑施工、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣以及物業(yè)管理等幾個(gè)階段，每個(gè)階段構(gòu)成房地產(chǎn)策劃的子系統(tǒng)，各個(gè)子系統(tǒng)又由更小的子系統(tǒng)組成，各個(gè)策劃子系統(tǒng)組成一個(gè)大系統(tǒng)。系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)與功能具有十分密切的聯(lián)系，各個(gè)子系統(tǒng)各有一定的功能，而整個(gè)系統(tǒng)的功能并非簡(jiǎn)單地是各個(gè)子系統(tǒng)功能的總和。

2.6 地域性

從事房地產(chǎn)策劃首先要考慮項(xiàng)目的地域性特征。作為不動(dòng)產(chǎn)，房地產(chǎn)位置的固定性是無(wú)法改變的，因而房地產(chǎn)的策劃就自然地存在地域性的特征。第一要考慮房地產(chǎn)項(xiàng)目的區(qū)位情況。如房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地的地理區(qū)位、功能區(qū)位、街區(qū)區(qū)位等。第二要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周圍的市場(chǎng)情況。從房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講，房地產(chǎn)策劃要能夠重點(diǎn)把握市場(chǎng)的供求情況、市場(chǎng)的發(fā)育等情況，以及市場(chǎng)的消費(fèi)傾向等。第三要考慮房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的區(qū)域經(jīng)濟(jì)情況。在我國(guó)，由于各區(qū)域的自然環(huán)境、地理位置、市場(chǎng)狀況、經(jīng)濟(jì)條件很不一樣，要進(jìn)行房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的策劃就不能不考慮這些情況。

3 房地產(chǎn)投資項(xiàng)目策劃時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題

目前房地產(chǎn)策劃在我國(guó)一些城市已介服務(wù)能力。策劃人員在從事策劃中應(yīng)注意以下三方面的問(wèn)題：策劃不能趕潮流服飾有“時(shí)裝”，消費(fèi)理念有“時(shí)尚”，但房地產(chǎn)策劃最忌“跟風(fēng)”趕潮流。土地具有位置的固定性和特殊性，在自然屬性和經(jīng)濟(jì)屬性方面，因而即使同一發(fā)展商在同一地段也建不出完全相同的商品房，因?yàn)槠鋬r(jià)值在市場(chǎng)上難以同等實(shí)現(xiàn)。策劃行業(yè)若出現(xiàn)跟風(fēng)趕潮流的現(xiàn)象，那只能說(shuō)明兩個(gè)原因：一是策劃人員江郎才盡、行業(yè)敗落；二是房地產(chǎn)市場(chǎng)不理性，發(fā)展不正常。一個(gè)商品的商標(biāo)固然重要，但質(zhì)量好壞才是最終影響產(chǎn)品銷量的東西，質(zhì)量好則有口皆碑，質(zhì)量差則臭名遠(yuǎn)揚(yáng)。著名商標(biāo)是企業(yè)“創(chuàng)”出來(lái)的而不是風(fēng)水大師“取”出來(lái)的。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售是否火爆，主要取決于所策劃的房地產(chǎn)是否適合市場(chǎng)，有沒(méi)有拴住主要消費(fèi)群，有沒(méi)有優(yōu)良的建筑質(zhì)量和優(yōu)美的環(huán)境。在某種程度上，名稱只要能反映其位置、環(huán)境特點(diǎn)、項(xiàng)目功能、交通狀況或社區(qū)特色，就是好名稱。策劃上不能搞一言堂。項(xiàng)目策劃貫穿土地獲取、融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑招標(biāo)、銷售及招租全過(guò)程，涉及眾多的學(xué)科。策劃需要有民主的策劃氣氛，一個(gè)策劃方案應(yīng)由多名策劃師共同完成。在策劃上最忌搞一言堂。很多中介機(jī)構(gòu)，由于在策劃上沒(méi)有立法和行業(yè)管理，策劃人員沒(méi)有資格許可證，機(jī)構(gòu)沒(méi)有資質(zhì)證書(shū)，委托書(shū)難以判斷其實(shí)力和水準(zhǔn)。導(dǎo)致這很多家中介機(jī)構(gòu)都認(rèn)為自己能承接策劃，并聲言自己的策劃是最好的。因此，主管部門(mén)以后在建立策劃管理體制時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮從事策劃的專業(yè)人員數(shù)量。

4 結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在發(fā)展是非常好的，在不斷發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)策劃也得到了很好的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)以后的發(fā)展是非常有利的。加強(qiáng)房地產(chǎn)策劃學(xué)的研究，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)決策理論進(jìn)行充實(shí)、完善，建立有中國(guó)特色的房地產(chǎn)策劃學(xué)，具有開(kāi)創(chuàng)性意義。

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