通過四層次視角去理清房地產市場的爭論

【摘要】關于房地產的爭論是否可以理清？本文利用博弈分析的方法，通過四個層次的視角分別找到不同層次的博弈主體，從而希望通過對高層次主體的利益分析，預判其會采用的最優策略，從而指導低層次主體做出對自身有利的決策。

【關鍵詞】房地產 房價 四層次視角 博弈分析 理性政府

近些年關于房價的爭論可謂曠日持久，房地產從業人員、政府管理人員、經濟專家、平頭百姓都喜歡參與這個話題。話題大體分為兩個類型：一是討論房價“應該”怎么走；二是討論房價“將要”怎么走。關于“房價‘應該’怎么走”的這個話題，由于涉及到自身利益、政府責任、甚或是道德觀世界觀這些主觀的因素太多，個人認為這個爭論將會繼續保持下去而且難以得出一個統一的結論。但是，關于“房價‘將要’怎么走”這個話題，倒是可以通過適當的分析預測出正確的結果——至少可以在得到適當信息的條件下做出合理預測。

我在本文中用到的分析思路，不是追求效率從而對運行規則提出建議的典型的規范分析，也不是通過數據建立模型的實證分析，而是假設不同層次不同立場的利益相關者始終趨利避害的“博弈分析”，有人也叫“利益分析”。用博弈的思路去分析問題，其重點就是找到分析的對象。房地產市場的狹義參與者幾乎涵蓋了所有城市人口（包括流動人口），而廣義的參與者幾乎是使用人民幣作為交易媒介（或參與發行流通）的全部主體。所以為了理清如此龐雜的利益關系，我不得不由淺入深的將目前的房價走勢觀點縱向切割成四個層次，而在不同的層次上找到相關的利益相關者，而進行對應的分析。

第一個層次是基于市場供求的假設，把房屋的功能定義在“居住”方面，把利益相關者劃分為“多”、“空”兩個方面，簡單的認為房價是符合一般商品的價格邏輯：需求和價格呈反比，供應和價格成正比。但不得不說，這個邏輯在早期（2007年之前）還不失真，但之后已經完全沒辦法做出正確判斷了。這個層次代表人物是牛刀，但實際上很多人嘲笑其言論是非常有效的“反向指標”，這批評雖說尖刻但符合事實——我們清楚地看到房地產市場受到怎樣的追捧，即便在供過于求的前提下仍然是這樣。所以說這不是牛刀個人判斷失誤這么簡單，而是這個層次的邏輯是失真的，并沒有還原真實世界中房地產行業運行的邏輯。因為這個邏輯太過簡單又基本上被事實證明是失效的，所以關于這個層次我就不啰嗦太多了。

第二個層次也是基于市場供求的假設，但是把房屋賦予了“金融”屬性，把利益相關者劃分為“貨幣的發行方”和“貨幣的使用方”，遵循的是“法幣長期看都貶值的厲害”而“房屋是最好的保值品”這個邏輯。周洛華曾經在《加息維護房價穩定上漲？》一文中，清晰的用金融術語類比了房屋這個商品：“買房相當于持有通貨膨脹概念的多頭頭寸，而一套住房可以被近似地視為是70個連續到期的1年期CPI看漲期權——如果你接受這個估值框架，那么，同期無風險利率越高，期權價格也越高，所以加息的作用并不是要提高房地產貸款的邊際成本，而是提升房地產作為對沖通貨膨脹工具的投資價值。”我受這個思路啟發很大，不過因為央行更多情況加息是被動的，也就是說真實的通脹水平以及利率始終是高于名義利率的，而且“70個連續到期的1年期CPI看漲期權”的描述因為受到官方CPI的干擾，有可能會有失真，所以，把這個類比演化成“人民幣國內購買力的看跌期權”就更有操作性一些。回顧一下事實，堅定的通過貸款買房去看空人民幣的國內購買力，這在2005到2008年，2009到2012年之間都是非常明智的決策。而把房價和貨幣購買力進行負相關的聯系，在當前的經濟周期下可以說是一種失真小又有效的假設。但是不得不說，這種假設也是有適應范圍的，在2008年次貸危機期間（尤其是4萬億經濟刺激計劃未出臺之前），房價的出現劇烈的波動，這時僅靠著這個邏輯是難以做出合適的判斷的。或者說，現在用此種邏輯所做出的決策，有可能在長周期中由于某一次劇烈的波動而造成損失。所以說僅僅看到這個層次的邏輯也不能算得上完備。

第三個層次是基于政府行為，適用“理性政府”的假設，把房地產市場定義成“政府創收的工具”。這里面的代表人物是任志強，其言論和判斷很多人都不能接受，但對于房價的走勢幾乎無一例外的準確預測——而他進行判斷的基本邏輯就是基于這個層次。因為土地出讓金是政府收入來源中不可或缺的部分。而且不僅如此，激活當地房地產市場相當于激活信貸從而激活貨幣乘數，這在地方銀行失去發鈔權力之后，是能使區域市場貨幣寬松的最有效手段了。基于此，政府對于房地產的“真實”態度幾乎不用揣度，所以任何房地產政策的被報紙或者某些人解讀成“房價調控政策”都是偏頗的。就拿2012年底出臺的“國五條”來說，好多人在事后還在追問為什么沒有起到降低房價的作用，這里我可以明確地告訴他：第一，國五條根本就沒明文說要“降低”房價，而是說要房地產市場“健康發展”，所以認為“降低房價才是健康”的邏輯只是某些人的一廂情愿；第二，如果去年年底不推出國五條，有可能房價已經有所降低了，因為“國五條”主要是增加二手房交易成本，這間接起到了保證一手房銷售的作用，同時降低了房地產交易總量，變相的抑制了價格的劇烈波動——主要是預防了二手房主跟風銷售造成價格急跌。如果有人還對此表示懷疑，那么的確應該好好理解這個層次的利益相關者以及其博弈的邏輯才行。對于這個層次的利益主體，其權力幾乎是無限大，所以基于這個層次做出的判斷，在2005到2008年以及2009到2012年期間都是準確有效的。但是再大的權力保障，房價還是受到2008年的次貸危機影響，而在進入2013年之后，似乎又有力不從心的跡象，這也就是說，看到這個層次還是不夠的。

第四個層次是基于全國經濟發展模式以及資本流動的角度，把房地產市場定義成經濟領域的某一區塊，通過“通脹的傳播”以及“真實的利潤來源”做分析，從而確定資本將會流向還是流出房地產市場。可以說這是更宏觀的觀察角度，同時研究的周期也更長一些。我曾經在2010年發表的文章《房價、通脹與民工荒》中分析了近些年經濟發展的“真實的利潤來源”，并且展示了地方政府利用房地產信貸這種貨幣手段，通過“通脹的傳播的時滯”優先發展本地區經濟的內在邏輯。總的來說，通過這個層次的分析，可以找到前幾個層次中利益相關者的能力極限（包括第三個層次中政府利用和保護房地產行業的政策極限）在哪里，從而對大周期和大拐點進行預測。如我在《房價、通脹與民工荒》一文中對“真實的利潤來源”的分析——“通過市場化和加入全球分工，將原先束縛在農村土地上，邊際產出近乎于零的過剩勞動力的真實價值釋放出來”是正確的話，那么在未來我國面臨人口拐點、而全球各國為了扭轉內部的分配矛盾紛紛選擇“去全球化”的外貿政策時，未來房價的走勢幾乎是顯而易見的——因為站在這個層次去分析財富，無非就是“創造”和“分配”兩方面，“創造”的部分我覺得主要就是前面說的“真實的利潤來源”。但實際上得到最多好處的并不是財富的創造者，而是掌管“分配”的人（地方政府）吃肉，被利用作為分配工具的人（銀行、房地產及其上游配套企業）啃骨頭，具有貨幣先發優勢的市場參與者（炒房者或者部分城市原住民）喝湯。但是這一大鍋肉骨頭湯其實就是我說的“真實的利潤原”，其主要來自離開農村土地到大城市的流動勞動人口所創造出的經濟利潤，盡管我無意討論這些人沒有享受到自身創造的富中的應有比例，甚至作為城市發展最主要的貢獻者，卻不能在城市化過程中擁有第居城市的經濟能力這件事究竟是否道德，但真實擺在我們眼前的是，這場財富盛宴已經分配殆盡，而真正提供利潤原的群體在當前的分配比例（工資占比）和貧富差距前提下幾乎等同于無汁可榨。換而言之，通過貨幣手段拉開貧富差距（劫貧濟富的財富轉移）去吹起經濟泡沫的膨脹過程已經越來越臨近尾聲。實際上本屆政府對于進一步出臺大規模的經濟刺激方案以及信貸放水一直抱著非常謹慎的態度，我個人是非常認可政府的謹慎態度，因為這符合當前經濟環境的大趨勢，如果繼續用線性的思維去維持現有的經濟模式而不去調整政策導向的話，在經濟真正遇到拐點之時我們會非常之被動。

通過四層剖析，我大體展示了一個完整視角，而這四個層次中，通過越高級的層次分析，前瞻性性越強，大趨勢把握越準確，但是對于時間節點的判斷就做不到；相反的，越低層次的分析對于個體來講就越有操作性——就拿第一個層次來說，盡管無法預測房價走勢，但是對于個體來說如果需要房子的居住功能（剛需），那么對于價格的預測其實只是徒增煩惱而已。所以不得不強調一下，通過這四層剖析我們可以更清晰的把握房地產市場的本質，從而在一定的條件下對房價趨勢能夠掌握和判斷（比如排除貨幣購買力不發生劇烈變動也無重大經濟波動從而使真實利率急速升高這些極端情況）。

有人肯定會問，如果說四層次視角能夠理清現有的房地產爭論，那么至少能夠與有條件的預測未來房地產市場或者房價的發展吧。答案是肯定的，實際上在介紹第四個層次邏輯的時候，我最后的幾句話以及帶有判斷和預測的成分了。說的簡單一點，直到目前為止，房地產市場的急速發展主要取決于兩個因素：主觀因素和客觀因素。用第四個層次中介紹的思路去分析，主觀因素是政府有這么做的理由和動力；客觀因素是經濟體中有真實的利潤源作支撐——政府想做而客觀條件決定他做得到。那么就著我在第四個層次中提到的經濟拐點的思路說下去，在未來的一段時期內，之前的經濟發展模式將遇到嚴重的瓶頸，決定了政府想要繼續急速發展房地產市場的客觀因素產生變化，之前簡單粗暴的賣地蓋樓就能帶來大量政府收入、激活信貸、發展相關經濟產業的邏輯將不再適用；那么客觀因素的變化必然會影響到政府的主觀決策——畢竟“收入”以及“激活經濟”這兩個關鍵詞才是政府的本質需求，如果按目前模式繼續發展房地產市場不能對政府收入以及激活經濟做出足夠的貢獻，那么政府的主觀態度必將隨之改變。所以預測房地產市場的發展或者房價走勢，只需推斷出政府在這個博弈過程中的最優策略即可，這就回到了第三個層次。我試著做一個對于政府來說接近最優策略推測如下：

一是控制二手房交易量。這主要可以通過增加二手房貸款首付；增加二手房買賣稅費；直至直接對二手房交易限制貸款等一系列措施去實現。原因主要是二手房交易過程中政府收益太小，遠遠比不上新房出售過程中的政府收入，所以在房地產市場處于膠著狀態甚至有量價齊跌的可能性的時候，限制和壓縮二手房交易是個可行的方案，這樣能盡可能的保持房價，從而保證新房銷售帶給政府收入，同時在房價不產生劇烈變化的期間，用時間消化商業銀行宅房地產市場的風險。

二是政府出面組織開發商修建保障房、廉租房、限價房，主要是是給部分開發商以及上游配套企業一個緩沖。

三是盡快推出房產稅，緩解和替代土地財政。有人說房產稅從法理上講不通，我個人觀點這是末枝細節的技術問題。重點還是政府需不需要、想不能、能不能辦到。如果是法理上的問題，我覺得不叫房產稅，用“營業稅加空置稅”的組合一樣能起到同樣的效果。

當然，我推測這個政府最有可能采納的“最優博弈策略”的過程并不夠嚴謹，其目的主要是給大家起到拋磚引玉的作用，讓大家了解用這第三、第四層次的剖析過程，應該把分析的關鍵點鎖定在什么位置。如果用第三、第四個層次分析完之后，作為我們個體決策就回到了第一、第二個層次，我們保證自己的決策順應第三、第四層次的趨勢，那我們買方來住，還是買房去對沖通貨膨脹，都會盡可能的規避風險減少損失——這也就是本文的意義所在。

參考文獻

[1]周洛華.加息維護房價穩定上漲？[N].中國經營報，2011-01-01.

[2]齊鵬韜.房價、通脹與民工荒[EB/OL].草根網，2010-03-05.

作者簡介：齊鵬韜（1981-），男，漢族，吉林長春人，工作單位：廣州市鯤躍體育用品有限公司行政中心，本科學歷，研究方向：世界經濟。