中國房地產投資信托（REITS）的新出路

【摘要】房地產信托投資基金（REITS）作為國際上一種較為成熟的投資工具在我國發展屢屢受阻，而我國正在如火如荼建設中的保障性住房建設資金卻面臨著資金短缺的尷尬境地。本文將通過國內外REITS發展比較分析，分析總結了我國REITS在保障性住房方面運用實施的可行性，提出了可供參考的解決方案。

【關鍵詞】REITS 發展 保障性住房 政策 措施 前景

一、REITS概述

REITS是英文Real Estate Investment Trusts的簡稱，即房地產信托投資基金，是房地產資產證券化的重要手段。它通過將固定的房地產通過資產證券化的方式，使大規模的房地產資金進行流通，是專門用于房地產投資、租賃開發、銷售等方面的資金計劃，采用專業經營、管理，分散風險的一種投資機制。

REITS的投資運作主體主要包括三部分，即管理者，財產受托機構，投資者。其中管理者最為重要，在整個運作過程中起到承上啟下的作用，調節三者在REITS運作過程中的協調性。

二、REITS的國內外發展狀況比較

2003 年7 月30 日香港證券和期貨事務監察委員會（香港證監會）頒布了《房地產投資信托基金守則》。2009年初，中國人民銀行會同有關部門形成了REITS初步試點的總體構架，但一直未能正式啟動。直到2011年，國內首個REITS專戶，國投瑞銀主投亞太地區REITS產品，完成合同備案，成為國內基金業首個REITS專戶產品。之后REITS迅速發展與壯大。根據買好基金等機構發布的數據統計，今年前五個月，國內信托公司共成立房地產信托產品148 款，其中納入統計的產品募集資金達到447.71 億元，單只產品平均規模約為3.64 億元，遠遠超過其他信托產品。但是我國還是缺乏真正意義上的REITS產品。

相對于中國市場REITS缺乏的情況，國際市場上的REITS產品早已成了一種金融產品，成為一種投資工具。1993年退休基金對REITS投資的限制被取消，使REITS迅猛發展，迄今為止在美國已有300多家REITS，市值達3000多億美元。自2000年起，新加坡、日本、韓國等一些亞洲國家也頒布了關于REITS的法令和要則來規范REITS在資本市場的運行，同時擴大了REIRS市場。

三、REITS在我國的過度模式分析——保障性住房

（一）可能性分析

我國REITS發展還處于萌芽時期，在此情況下，需要在政府的大力支持下開展REITS的試點工作。目前我國的保障性住房主要是由政府主導建設和管理，在融資方面也主要依靠財政性融資，隨著保障性住房建設的深入，我國開始鼓勵私人資本參與保障性住房的建設。這給REITS的發展提供了契機，它的發展可能性主要有以下幾點：

第一，我國傳統的保障性住房的融資模式單一，REITS的引入能改變傳統的保障性住房的融資模式，介入私人資金，拓寬融資渠道。

第二，通過REITS投資保障性住房的模式分析，能使政府、房地產開發商、保障性住房投資信托機構和投資者多方受益。

第三，保障性住房在繳納稅金可直接從REITS的收益賬戶中直接扣除減少中間環節，還可以通過出租商業性店鋪、寫字樓等方式賺取租金，通過物業管理收取物業管理費，但是要嚴格控制商用開發的樓房占總的保障性住房建設的比例。通過適當的商業性開發，不僅提高了保障性住房的出租率，還提高了REITS的收益。同時，在保障性住房的經營過程中，增加了REITS的監管機構，能控制一定的風險水平，增加了投資吸引力。

（二）REITS中國化的實施措施

REITS中國化的首要實施前提是建立完善的法律體系和制度保障，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，以此來推進房地產投資信托業健康、理性地發展。在完善《公司法》中對投資領域公司相關規定的同時應根據REITS的投資項目（保障性住房）制定相關的專項管理措施，如對投資比例的限制，各方收益分配的比例等重要方面的規范。

四、REITS中國化的作用與前景

REITS中國化可以促進民間資金的流動。將民間資金融入到REITS中，能夠集合閑散的民間資本。基金持有人持有基金份額，基金可以在證券市場上市交易，促進了REITS的流動性。REITS在交易所上市也承擔著和股票一樣的價格發現功能，促進市場流動。

REITS在中國的推行有利于降低當前房地產的投資泡沫。在近年來的房地產市場上，“太太炒房團”逐漸變得耳熟能詳，從中也滋生了房地產的投資泡沫。但隨著2009起年各地限購、限貸政策的出臺，房地產市場仿佛進入寒冬，房地產投資商不得不從原有的投資模式中撤離，房地產市場的回暖趨勢不是十分明顯。

在中國目前的資本市場上，不僅僅是保障性住房面臨著資金短缺的難題，在我國房地產市場上由于管理混亂，大大小小的房地產商都面臨著不同程度的融資難題。尤其是在金融危機以后，房地產建設資金短缺問題尤其突出。REITS的發展對我國的資本市場和房地產市場的發展有重要的意義，我國應接下這個賦予挑戰的任務，在REITS的發展過程中，發達國家REITS成功的經驗是值得借鑒的。但是對于我國房地產市場尚不穩定的環境和還未對REITS進行深入研究的情況下，希望REITS對中國資本市場和房地產市場有立桿見影的效果顯然是不現實的，但從長遠來看，REITS在我國的發展前景仍是非常可觀的。

參考文獻

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基金項目：2012年浙江財經學院學生科研項目（2012yjx32）。

（編輯：陳岑）