鄭州市房地產企業國內貸款對房價影響的實證分析

【摘要】隨著近年來經濟的高速發展，我國商品房價格持續飆高，對居民生活造成不良影響。因此，房價走勢已成為全社會廣泛關注的焦點。房地產業的發展高度依賴金融市場的信貸支持。文章從實證分析的角度將鄭州市房價指數與房地產開發企業國內貸款額之間的關系進行了定量分析，試圖從中發掘出一些有價值的結論，促進房地產市場健康發展。

【關鍵詞】房地產 國內貸款 房價 回歸分析

一、引言

隨著我國經濟的快速發展，房地產業在國民經濟中的占比越來越大，逐步成為我國經濟發展的支柱產業。我國GDP每年平均增長8%左右，劇中指院研究報告表明，房地產業對GDP的貢獻率達到10%左右，拉動GDP增長1.5-2個百分點。可見房地產業對居民生活、國民經濟的影響舉足輕重。

多種因素都可能帶來房價的波動，且房地產受其所在的地理位置影響很大，具有明顯的區域局限性。而鄭州作為中原經濟區建設的中心城市，占據有利位置。商品房價格從2004 年起不斷快速上漲，日益成為鄭州居民關注的焦點問題。正是在此理論和現實背景下，筆者選擇了以鄭州市房地產價格影響因素分析（主要以商品住宅價格）為研究對象的原因所在。房地產業是資金密集型行業，房價的起伏與房地產企業開發貸款的多少有著千絲萬縷的關系。房價的高漲也必然誘導房地產商加大其投資力度，這又會引起房地產商不惜代價從銀行等機構得到貸款以供其使用。這樣一來，貸款的增加或減少引起房價的上漲或下跌，而房價的上漲或下跌又導致貸款的增加或減少這樣一個循環的過程。至于其中的因果關系，從定性的角度很難說清楚。本文要從實證的角度進行解釋說明。

二、房地產企業國內貸款規模對房價的影響

我國學者多從銀行信貸與房價波動的關系角度進行研究。一方面，皮舜、武康平等（2004）建立了房地產市場與信貸市場的一般均衡模型，通過對均衡解的比較靜態分析，認為銀行信貸供給增加導致房地產價格的上漲；薛磊對影響房地產價格的銀行信貸因素采用回歸分析、相關分析、周期分析和方差分析等方法進行實證分析，得出房地產信貸膨脹引起的需求拉動是房地產價格上升的重要原因之一；李宏瑾、項衛星和白大范（2007）指出銀行信貸在房地產的過度擴張不僅是造成房地產泡沫的重要原因，而且在泡沫崩潰和金融、經濟危機中也起到了同樣重要作用。另一方面，史晨昱、李健飛（2005）采用協整與格蘭杰因果分析方法對我國近幾年來房地產價格和銀行信貸之間的關系進行實證分析，其研究認為銀行過度放貸并不是我國目前房地產價格上漲的根源。

而本文則是在參閱了諸多研究成果之后對房價與房地產企業國內貸款規模的關系進行定量分析。房地產開發高度依賴銀行的信貸，房地產企業國內貸款是房地產開發企業（單位）向銀行及非銀行金融機構借入的用于房地產開發與經營的各種國內借款，資金的供應會對房地產開發企業的投資規模即滿足住房需求的供應量產生制約。資金充足會提高住房的供應量，反之資金不足會減少住宅的供應量，按照經濟學供求理論，需求不變，供給減少勢必引起房價的上升。因此，房地產開發企業國內貸款規模與住宅價格成反比。

三、實證檢驗與分析

（一）選取研究變量

（三）實證分析

本文先利用SPSS 17.0軟件分析房地產開發企業國內貸款額和房價的相關性。相關分析是分析客觀事物之間關系的數量分析方法，是一種簡單易行的測度事物間統計關系的有效工具。

1.相關性分析

四、政策建議

（一）動態排查涉房貸款風險

據悉，截至2012年末，我國金融機構房地產貸款余額超過12萬億元，占各項貸款的比重為19.2%。曾經作為地產商最重要資金來源的銀行開發貸，近年來占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。2013年年初，房地產開發貸一度井噴。但3月以來，房地產調控升級，各家銀行的房地產開發貸額度有所收緊。針對當前房地產市場的形勢，銀行應加強風險排查和實地走訪力度，全面掌握信貸企業的各種融資渠道。加強對土地、房產等押品的及時估值和后續管理；同時應以項目較優質、銷售回款較好的全國50強的房地產開發企業為主。在嚴格執行差別化房貸政策的前提下，應首先滿足首套、小戶型、自住購房的貸款需求。

（二）銀行應采取措施加強貸款風險管理

金融機構應密切關注宏觀經濟形勢及樓勢走向，在此基礎上，采取必要的逆周期經營策略，當樓市升溫、房地產價格突增時，銀行應收縮對房地產行業及其密切相關的上下游行業的信貸規模，及時采取防范措施。同時，合理掌控信貸的投放節奏，進一步嚴格執行放貸條件，規范和加強信貸業務管理，保護金融消費者權益，促進貸款業務健康發展，確保銀行業信貸資金進入實體經濟。

參考文獻

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[3] 武康平.中國房地產市場與金融市場共生性的均衡分析[J].數量經濟技術經濟研究，2004（10）：10-11.

作者簡介：朱哲媛（1987-），女，河南省鄭州市人，碩士研究生，研究方向：房地產經營與管理。

（編輯：陳岑）