分析房地產開發項目管理中的全過程成本控制

摘要：對于房地產開發項目管理而言，其中成本管理貫穿于整個項目的各個方面，所以，房地產企業在進行項目開發管理的過程中，需要高度重視成本控制在項目管理中的作用。通過利用項目管理的全過程成本控制，可以實現房地產項目開發的成本運營降低的目標，也提高了房地產企業經濟和社會效益。

關鍵詞：房地產開發；項目管理；全過程控制

我國房地產開發領域所使用的項目成本控制與管理模式，都是來自于其他領域所使用的成本管理與控制模式，這種照搬照抄的模式，在最初階段可以實現房地產開發中成本管理的基本目標，也提高了房地產企業的經濟效益。但是，隨著時間的推移，房地產項目開發過程中總會遇到許多新的問題，而這種新的問題確實在以往成本管理與控制模式中所不能夠解決的，而且，出現的新問題在其他領域根本無法尋找答案，這就使得房地產公司在進行房地產項目開發的過程中，失去了對于成本動態信息的獲取途徑，導致開發過程中出現某些不可挽回的損失。筆者一直在所在單位從事房地產開發的工程項目管理工作，能夠了解到如今社會環境下，房地產開發市場的競爭日趨激烈，如果不從成本上下手，那么就會失去競爭的核心力量。因此，面對不斷變化的市場競爭環境以及成本不斷變化的形勢，我們必須要在房地產項目開發過程中實施全過程的成本控制模式，實現對于項目開發周期、運營成本的有效控制，盡最大限度對于浪費成本進行控制，從而提高企業的經濟效益。

1房地產開發項目成本控制的原則

1.1全面控制原則

全面控制原則就是需要企業在成本管理中要充分和完整實現統一成本全過程的控制。具體來說，就是要調動開發建設過程中所有人員對于成本控制的主觀能動性和積極性，完善成本控制方面的流程及制度。因為每個員工對于成本管理的要求和特點都會不一樣，所以，就需要實施全面控制原則，保證成本管理中各個方面的成本都得到有效控制。

1.2講求效益原則

在房地產項目開發過程中，對于全過程成本的控制，我們需要將其與管理服務有機結合起來，不能夠被控制所控制，也不能為了降低成本，從而減少和停止對于高品質管理服務及優秀建筑產品的提供。換句話說，也就是要在成本控制的范圍之內，利用最小化的成本費用實現最大化的管理服務高品質水平，或者說在相同成本費用水平上，實現最大化的管理服務質量水平的目標。

1.3經濟原則

經濟原則在很大程度上決定了房地產公司在重要領域中只會選擇控制那些關鍵的因素，而不是對所有房地產項目的全部業務成本都進行控制或者進行相同細致安排的控制。在落實經濟原則中，我們要重視經濟原則的重要性，應該將其資源集中在重要的問題上，可以省略那些對成本產生微妙或者極少數影響的整體成本和無關事項。

1.4因地制宜原則

對于因地制宜的基本原則而言，它完全符合房地產開發公司在項目開發過程中項目管理任一部門的要求。房地產公司內部存在許多部門，比如，銷售部、設計部，行政部，財務部等，這些部門所產生的成本計劃和成本消耗都是不同的。所以，在對這些部門進行全過程成本控制的時候，我們就需要分別對待，不能使用統一的成本管理方法。比如，像項目開發中的工程管理部，他們所產生的成本主要是來自于項目開發所需要的材料和施工服務，所以，我們應加強對于工程部在開發施工各階段資源配置計劃的有效成本控制，而且還可以加之一些招投標方法作為輔助手段。而對于銷售部而言，他們所產生的費用主要是來自于銷售活動的支持成本，我們可以采取按照定期投入和產出的比例來進行成本控制。所以，對于不同部門而言，采取不同的成本控制方法，能夠起到意想不到的結果。

2房地產開發項目管理中全過程成本控制的要點

2.1設計階段的成本控制

2.1.1工程造價和設計方案相結合的設計招標

對于設計招投標而言，它能夠起到提高設計招投標水平、促進良性競爭的作用。實施的工程造價和設計相結合的設計招標方法，能促進設計單位和設計師不僅在建筑風格、使用功能上達到和諧一致，而且還能夠降低工程造價，實現確保項目經濟利益的目標。

2.1.2成立成本評估審核部門，加強圖紙審核

有必要成立專門的內部工程審核部門，該部門由經驗豐富的建筑、結構、水電專家和經濟分析師組成。制定詳細的設計要求、設計任務，對設計單位所設計的施工圖進行全面的審核。加強設計圖紙審核管理工作，提高設計質量，減少不必要由于設計問題、設計缺陷導致的施工階段的反復調整所造成的浪費。

2.2招投標階段的成本控制

房地產項目招標中包括設備、材料的采購招標和施工招標兩個方面。通過招標競爭過程，開發商可以選擇優秀的承建商和優質的供應商，這樣有利于降低建設成本，也是成本管理和控制的一個重要工具。要做到房地產項目開發的全過程成本控制需要做到以下三個任務。首先，我們必須堅持公開、公平、公正的原則，規范招投標過程，以加強招投標過程的監督力度；其次，制定詳細的招標文件和合同，以確保該條款的嚴謹性，有效預防發生合同糾紛，減少、避免施工索賠情況的出現，從而降低了項目的總體成本；第三，選擇規范化的優秀承建商授予施工合同，簽訂嚴格的施工合同，在進行合同變更的審批流程中要嚴格按照要求執行，建立和完善合同跟蹤檢查制度，加強監督，對于合同和補充協議等具有同等法律效力的合同文件應保存好，確保嚴格執行合同控制條款。

2.3施工階段的成本控制

施工階段是施工項目預算中投入資金最大的一部分，是合同文件中內容實現具體化的重要部分。在整個成本控制與管理中房地產項目施工階段的投資占了很大的比例。房地產開發不應該僅僅只重視施工階段的進度、質量等粗放式工程項目管理，也應付出更大努力來降低項目建設過程中的成本，核算分析變更成本的成因，為企業降耗規范管理提供管理思路，提高房地產企業經濟效益和社會效益。

首先，加強施工現場管理，優化施工組織設計，選擇比較先進的施工技術，實現經濟合理的施工方案，當然這是施工承包單位的工作內容，但作為業主方應該在施工方案階段以自身的成本控制目標來提出合理優化的意見和建議。

其次，施工過程中對于合同文件中的動態信息進行分析，根據分析結果采取積極措施，實現更有效地控制工程造價。嚴格把控工程變更、簽證限額的審批制度和程序，盡量減少因為變更而產生的費用，以及因為審計評估原因而造成的理賠等成本浪費的情況。

最后，嚴格控制材料、設備采購的價格。做好市場價格管理工作，掌握大宗物資和設備訂單的價格變動，而且在采購的過程中應該貨比三家，在滿足施工要求的前提下，盡可能的減少采購的成本。訂單的時機要把握好，一般情況下，項目的材料和設備成本費用通常占預算的70%，占直接成本的80%左右，因此必須嚴格控制施工階段，合理確定材料價格，從而有效地控制工程造價。

2.4竣工階段的成本控制

對于任何項目而言，其項目的成本控制最后一步都是竣工完成之后的階段。而對于竣工完成的房地產項目來說，需要對竣工項目進行嚴格的審核審計，對施工單位的申報工程量、項目價格、取費程序的準確性進行審核，避免出現重復取費的情況，從而進行審核竣工結算編制范圍，使審核后的預算能夠真正反映實際的項目成本造價。

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