淺析房地產工程管理

【摘 要】工程管理在房地產的開發工作中有著重要的地位，怎樣做好工程的管理工作一直是房地產開發商們一個長期困擾的問題。如果解決好這個主要的問題，將會使工程管理邁上一個嶄新的臺階。房地產工程的周期長，綜合性較強，在房地產工程的不同進行階段，工程管理的側重點也有所不同。盡管這些內容擁有不同的側重點，但工程管理在工程的各個階段都非常重要。房地產工程的管理能否成功直接影響到住宅建造的質量。房地產的工程管理工作主要是通過出色的勘探及設計單位，高素質的項目經理和施工企業并且創建高效且合理的管理模式來實現企業的目標。既要保證工程施工的質量和成本又要注重技術的合理性，因此加強房地產的工程管理工作有著十分重要的現實意義。

【關鍵詞】房地產 工程項目 管理

1.工程管理的涵義

工程管理屬于房地產開發過程中的一個非常重要環節，也是一個具有實質性的關鍵環節，解決好這個主要的問題，將令工程管理跨進一個嶄新的領域。工程管理具體可以分作為工程成本管理、工程質量管理和工程進度管理。

工程進度管理是管理的過程，時間就是生命，時間就是金錢，加快工程的進度，節省工程的工期，高效快速的進行日常的生產運作，才能在激烈的房地產市場競爭中取得一席之地，不被瞬息萬變的市場所淘汰。工程質量管理是管理的結果，工程質量是整個工程的根本，只有在充分滿足工程質量的前提下，工程進度管理才具有意義，不但要造名，更要造實。用質量來為自己說話才可以底氣十足。工程成本管理是管理的造價，工程的造價是整個房地產開發過程的核心控制區，合理的降低工程的造價，不但可以使房地產的開發追求到最大的利潤，還可以增強房地產企業的市場競爭力。

2.房地產工程管理的方式

想要做好房地產的工程管理工作主要有三種方式：

（1）選擇素質高的施工企業和項目經理。

項目經理和施工企業的素質高低，直接影響著整個工程的進度和工程的質量。怎樣去選擇，應該有一整套完備的組織框架，例如施工企業的誠信度和可靠度、施工企業的資質、施工企業的機械設備、施工企業的技術力量、企業近三年內的工作業績、員工的素質以及能力、項目經理的資質、項目經理的能力及素質等。施工企業的設備和技術可以幫助工程能夠更好更快的完成任務。企業的誠信度高表明企業一貫都擁有可靠的聲譽和技術力量。一個好的項目經理對于房地產的工程管理會發揮出強大的推動作用。項目經理經驗豐富，對整個工程的把握能夠做到恰到好處。員工的能力和素質的高低對整個工程有著巨大的影響。集體的力量大。只有多方面的了解和掌握這類信息，嚴格的進行篩選，才可以為我們選出優秀的項目領導班子提供更加合理的依據。

（2）選擇優秀的勘探和設計單位。

優秀的單位往往是工程建設的先遣兵一支優秀的勘探隊伍可以對土質的情況進行準確的定位，為基礎設計提供更為合理的依據，大大的降低了工程的造價。一個好的設計單位可以精確的對房屋建筑進行設計，優化工程的結構，降低并且可以避免無謂的浪費，節約了工程的造價并加快了整個工程的進度。

（3）建立高效合理的管理模式。

高效可靠的管理模式雖然是一種十分廣泛的行為，但是也可以進行系統性的分類。例如工程資料的管理、工程隊伍的管理、工程材料的管理等。工程材料指的主要是工程的甲供材，我們要加大對甲供材的市場調研力度，多方面的進行區分和比較，進行合理的選材和選價，嚴格把好材料的數量關和質量關，有效地加快材料供應的速度，這就為加快工程的進度提供了幫助、在提高工程質量的同時還降低了整個工程的成本。工程隊伍是整個工程建設的中堅力量，所以要對整個工程隊伍采取行之有效的管理，例如進行有效的獎罰制度、合理的施工組織設計等，這樣才可以保證工程的質量和工程的進度。工程資料是整個工程的檔案，詳細記錄下了工程建設的整個過程，呈現出工程的特征。真實且具體的記錄好工程資料，可以切實的反映出整個工程質量的高低，為工程質量的審定提供了可以參考的數據。

3.房地產項目管理主要存在的問題

如今，因為我國的房地產開發的項目管理水平相對較低，許多房地產開發的項目普遍存在交房時間拖后、前期的物業管理水平低、房產質量較差等一系列的問題。我們主要從房地產企業的項目開發的各個時期所存在的問題采取詳細的分析。

3.1決策時期主要存在的問題

現今，房地產業的項目管理在項目的決策時期所面臨的問題主要包括兩個方面：一方面是房地產業項目管理的決策機制還不夠完善。我國國內的許多中小型的房地產開發商大多出身于其他行業的成功者或者包工頭，因此，他們的主要領導人并不具有一定的房地產方面的專業知識，對項目管理的認識也并不全面。另一方面就是企業對市場的調查還不夠全面，信息收集的不夠充分。大多數開發商依然沉溺在二十一世紀初期的房地產行業的黃金時期，他們還一直抱著只要手中有房子，就不會存在沒有人要的心態。所以對項目前期的房地產市場沒有采取全面的調查，對其相關的信息也沒有進行充分的收集，也沒有對項目的可行性進行更為深入的研究。即便是收集了許多相關的信息，也都只是片面的，所以收集到的信息還不夠充分。這些中小型的房地產企業的負責人，對項目工程的可行性只是進行大概的估計，進而對沒有辦法對項目市場進行準確的定位，因此無法把握項目的最佳時機。項目的決策時期中存在的問題，會對以后項目的管理造成很大的困難，甚至會演變成為整個項目管理的工程建設問題和技術問題。

3.2設計時期主要存在的問題

房地產項目的管理在設計時期遇到的問題主要為以下兩方面：其一，重視施工卻忽略了設計，給成本的控制帶來極大的難度。在國內的一些房地產企業中，表現最為明顯的就是十分注重項目在施工階段的投資控制，幾乎沒有考慮到對投入的合理資金能夠取得經濟而又適用的有形建筑產品。重視項目工程的施工卻忽略了其設計幾乎在任何一家房地產企業中都存在。成本的投資控制主要是有施工圖紙確立的，在施工的圖紙已經設計完成的前提下，再對項目的成本范圍實行控制，就會很難實現控制成本的目標。其二，對房產外形的設計大多數情況下都隨波逐流，不能因地制宜，充分滿足消費者的內心需求。不能從當地的消費者的內心需求出發，大多都借用國外樓盤的風格來進行設計，建設出的樓盤風格以及戶型等與現代的消費者內心需求相差的太遠。

3.3實施時期主要存在的問題

房地產在實施時期出現的問題是工期拖延的現象。在房地產的項目管理中，難度最大的工作就是業主與企業間簽訂好的施工合同中的分包工程。因為在工程的招標過程中，簽訂的工程的施工合同并不嚴密。因此，在業主以后對項目進行管理時就會出現很大的困難，特別是在工程的配合與接口這兩個方面上存在的問題最多，最終造成工期延遲情況的發生。

4.結語

中國的房地產業已經邁入了一個嶄新的歷史階段，市場的規模日益擴大，企業之間的競爭也變得異常激烈。面對嶄新形勢，房地產的開發企業如何做好項目管理工作，將變成企業的生存之本，也將成為提升提升企業核心競爭力的關鍵。

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