房地產金融結構與房地產經濟增長關系研究

【摘 要】從總體上而言，房地產經濟是國民經濟中的一個核心組成部分，房地產作為國民經濟的三大支柱產業之一，其行業經濟的發展狀況在很大程度上決定著國民經濟的發展狀況。而對于房地產經濟來說，影響其行業經濟發展的因素除了市場變動之外，房地產金融結構突變所帶來的負面影響也是極其嚴重的。基于房地產金融結構突變對其行業經濟的影響，本文利用遞歸估計法，對房地產金融結構和房地產經濟之間的關系加以探析，并得出相關結論供同行參考。

【關鍵詞】房地產金融機構；房地產經濟；關系；研究

房地產金融結構形成于金融環境和市場經濟環境，并依附兩者而生。當前國內房地產金融規模的擴張速度很快，但不可否認的是，盡管擴張速度達到了世界罕見，但在擴張過程中所受到的金融抑制也是前所未有，極其艱難的。需要注意的是，金融抑制所造成的直接后果是房地產金融結構失衡，進而導致金融后續供給和金融效率遞減，動搖房地產經濟基礎，甚至延緩房地產經濟增長態勢，對房地產經濟發展產生重大影響。這樣看來，房地產金融結構發生變化，房地產經濟增長便有極大的幾率受到影響，金融結構和經濟增長之間存在密切的關聯性。

1、研究前景

房地產經濟指房地產行業經濟，以房地產經營管理、銷售服務為基礎。房地產經濟依賴于房地產建筑，用房價和地租之間的差價來表示。綜合分析，房地產經濟的發展受市場環境、服務以及國家政策等多種因素的影響。

房地產金融是一種產業金融，存在基礎同樣是房地產業。房地產金融的形成主要是因為房地產業和金融業存在著密切的關聯性，房地產的價值很大，在市場上可作為一種消費品，同樣也可作為一種投資品。當房地產作為一種投資品時，其所具有的增值保值性與金融業緊密相關，于是房地產金融便由此而形成。

當前，由于在國內，乃至國外都沒有專門針對房地產金融結構和房地產經濟增長關系的研究事跡，更找不到相關的研究資料，所以本篇文章在實際考察和研究時將研究范圍進行適當的擴大，從金融市場與房地產市場之間的關系入手，深入研究國內房地產金融市場的發展狀況以及房地產市場和金融市場之間的關系。參考前期眾多的研究資料，發現房國內外研究人員在研究房地產金融狀況時，大多將重心偏向于房地產經濟，研究的內容主要為房地產景氣循環、房地產價格等，而對于房地產業和金融業的關系研究則相對較少。

2、研究方法和相關的指標數據

本文借用VAR模型協整關系中的遞歸估計法來研究房地產金融結構與房地產經濟增長之間的關系，論證房地產金融結構變動對房地產經濟增長有著密切的關聯性。研究的基礎方法和指標數據介紹如下：

2.1計量模型

從“金融發展是金融結構變化”這個觀點出發，利用遞歸估計法來觀察不同時期內金融結構變動對社會經濟增長的影響，并將不同時期內社會經濟的增長數值進行比較，作出統計，最后根據統計結果來找出金融結構變動和社會經濟增長之間所存在的某種均衡關系，以便為后期研究以及相關政策的實施提供參考依據。

2.2指標的選取和數據處理

本文選取房地產銷售額（Y）代表房地產經濟增長指標，選取國內貸款（Y1）、企業自籌（Y2）和其他來源（Y3）作為房地產金融結構指標，指標范圍是1999年一2006年1—4季度，數據來源見中國高校財經數據庫。

考慮到以下兩個主要原因：1）房地產金融的來源構成主要包括六部分（按國家統計局口徑分類），即國內貸款、企業自籌、其他來源（包括定金和預收款）、國家預算內資金、國外投資、證券類資金（債券、股票、房地產信托）。從歷年（1999年一2006年）統計數據觀察，前三項指標總量一直占房地產金融來源的97%以上，而其他指標由于金融規模過小，從金融的結構的意義上缺乏作為入選樣本的研究價值，故只考慮國內貸款、企業自籌和其他來源三項指標；2）現有的季度統計數據只能追朔到1999年。

3、實證分析

3.1實證結果描述

利用協整技術分析變量間是否存在長期穩定的均衡關系，這是利用向量自回歸模型進行動態響應分析的基礎。協整向量的遞歸估計結果分析如下表所示。

（表）協整向量的遞歸估計

鑒于樣本的大小，本文選擇2000年第4季度作為遞歸估計的開始期，得到的結果見表。由于跡統計量和最大特征值統計量得到的結果完全一致，所以只列出了跡統計量。表中的最后一列就是在原假設為全樣本協整的秩與遞歸子樣本的秩相同條件下的LR統計量。拒絕原假設就表明協整關系在樣本范圍內存在結構突變點，一旦出現結構突變，我們將在協整估計時加入適當的移動啞變量重新進行估計。從表中我們看到2003年第4季度到2004年第4季度存在協整關系的結構突變，因此，在此期間加入了0—1啞變量。

3.2結果分析

從表中我們看到，房地產金融結構和房地產經濟增長之間的協整關系在2003年第4季度到2004年第4季度之間發生了結構突變。從1999年到2002年第三季度以前國家一直在出臺積極政策，以促進房地產行業的快速發展。在2002年8月央行認為局部投資增幅過大，加強房地產市場的宏觀調控，強化土地供應管理，嚴格控制土地供應總量。恢復征收土地增值稅。提高第二套住房的首付比例。2003年7月提出“出售的房屋開始征收房產稅”。2002年的土地調控政策是1999年積極政策以來的首次緊縮政策，但在從結構突變的檢驗中未有明顯體現，說明此項政策效應對于房地產經濟的總體增長效果很弱。

原因在于：由于城市土地資源的稀缺性、城鎮居民人均收入的提高和城鎮化水平持續穩定提高等因素，在目前的房地產消費環境下開發商和消費者均持有商品房價格會持續上漲預期，而此時消費者只能是價格接受者，所以，征收土地增值稅政策最終只能將新增成本由開發商轉移到消費者身上，而消費者（包括真實住房需求者和投機者）又必須盡早地買房以避免將來更大的支出。此時，該項政策對開發商和消費者的行為影響較弱。2003年2季度的121號文件從本質上來說促進了開發商的優勝劣汰，同時放慢了開發商的供給速度，3季度的征收房產銷售稅政策極大的打擊了短期投機購房行為。因此，由于2003年政策消費者和開發商行為的影響所以導致結構突變產生。從結構突變的時間看出2003年信貸管理和征收房產銷售稅政策滯后效應為1個季度。

4、結束語

鑒于國內外目前并沒有專門研究地產金融結構和房地產經濟增長關系的試驗，也找不到相關的，可供參考的文獻資料，所以本文將研究范圍進行了擴大，從研究金融市場和房地產市場之間的關系入手，利用遞歸估計法分析出相關結論，并其基礎上推論出房地產金融結構和房地產經濟增長之間存在著密切的關聯性。金融結構和經濟增長之間的關系會受到國家調控政策的影響，且在短時期內出現不關系結構不均衡現象，但這種現象并不會長久，短期之內會有所回復。

參考文獻

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