對房地產抵押登記中的風險防范的思考

【摘要】房地產登記部門有義務和職責對于對房地產抵押中的知識與風險進行宣傳和普及，要強調，房產抵押是銀行對債務人償還能力缺乏信心的表現，使抵押權人增強風險意識。使其及時了解情況，做好對抵押風險的規避。具體表現在讓債權人了解房地產抵押業務的流程和業務規范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題。

【關鍵詞】房地產； 抵押登記； 風險

引言

在房地產抵押業務已經成為影響我國金融市場穩定的重要因素的今天，國家對房地產抵押業務的行業規范也越來越重視。然而房地產抵押畢竟存在著眾多風險。諸如：近年來房地產市場的連環波動；法律程序無法實現對債權人與其他應得利益集體或個人雙重保護的兼得；抵押權人對法律與抵押登記業務過程的生疏導致房地產抵押業務中的風險越來越大。于是，如何防范房地產抵押業務中的風險也成為了一些部門的的重要課題。本文主要從有關部門的角度對這一課題做出相應的分析與提出解決思路。

一.風險的產生

1.個人操作風險

一般情況下抵押權人即債權人都對房地產抵押業務不是十分的了解，表現在對辦理房地產抵押業務的國家有關部門以及部門內的具體業務和辦理流程的不甚了解，這導致了其在房產抵押中操作的風險，在這種情況下很可能造成有備而來的債務人趁機渾水摸魚，進行非法的操作，例如房地產的二次抵押就是其中之一，雖然在國家金融系統中這類事件鮮有發生，但在民間就很多見了 。另一方面，債權人中的多數債權人容易陷進一個誤區。過分相信銀行的擔保能力，以為以房產做抵押就可以萬無一失了，而忽略了債務人本人的償款能力的問題，這就造成了在債務人無法還款的情況下，債權人往往也不能得到用于抵押的房產。

2.部門風險

房產局與土地管理局的分設，就導致了房屋與其占用范圍內土地使用權的權利主體的不一致 。出現問題后債務雙方需要到兩個部門出示證明，另外也給兩個部門帶來了一定的不便。對于很多的民間借貸業務，抵押人正是利用這一點，到房產局與土地管理局分開兩個證明，以此來實現房屋與土地的分開抵押，而造成債權人的不同。

3.抵押物風險

連年來，我國房地產市場急劇變化，雖然國家盡力穩定，但是仍無法保證其在房地產抵押中的風險，一般而言，房屋作為固定資產，具有一定的保值、增值租用，但是當國內經濟出現衰退，房地產企業將大幅資金撤離房地產行業時，會導致房地產價格的大幅下跌，此外，由于購房人住房貸款的償還周期長，抵押物市值出現下跌，也會對銀行抵押業務帶來一定風險。另外，對于房產的所處位置的差異，造成了房產評估的困難，從而使債權人多了一道潛在的風險。

4.法律風險

按照《城市房產抵押管理辦法》的說明，當債務人不履行債務時，債權人有權將抵押的房地產拍賣取得優先受償。但是，就對運營的廠房、公司的抵押而言，所欠職工工資、拖欠國家稅務需要優先償還，所以針對這種情況，即對于廠房公司等的抵押，債權人應事先考慮得當，再予以登記抵押。

二.房地產抵押登記部門的原則

1.合法性原則。即房地產抵押登記部門要依據《物權法》、《擔保法》、《城市房產抵押管理辦法》等的有關法律規定實施登記。

2.審慎性原則。房地產抵押登記部門要時刻保持審慎，防止當事人對法律未做詳盡說明的情況進行渾水摸魚。銀行也該避免在法律未詳盡說明的地方犯錯誤。房產抵押登記部門應以維護國家利益為前提進行風險的規避與情況的查清。

3.易變現原則。銀行部門應注意抵押物是否能及時變現，對一些由于位置和新舊度而難以拍賣折舊的抵押物應慎重考慮，防止抵押物的無法變現，從而給國家或個人造成損失。

4.控制成本原則。登記部門還應注意，抵押物的房產地理位置與歸屬，防止由于異地無法辦理，或難辦理登記等情況，從而導致成本無法控制。

三.房地產登記部門的風險防范

1.普及宣傳工作

房地產登記部門有義務和職責對于對房地產抵押中的知識與風險進行宣傳和普及，要向債權人公示，房產抵押是銀行對債務人償還能力缺乏信心的表現，使抵押權人增強風險意識，走出抵押保證的誤區。使其及時了解情況，做好對抵押風險的規避。具體表現在讓債權人了解房地產抵押業務的流程和業務規范；使其能自我排除房屋二次抵押，評估失真等諸多問題，并對債務人的各項情況進行認真的分析。

2.對當事人的審查

房屋抵押登記部門應及時審查當事人是否具備抵押清償以及求償的權利，以及當事人本人身份的合法性。排除證件簽字不一致的情況。對于一些由于事先沒能掌握當事人資料而造成的另一方損失，房屋登記部門雖然不負有主要責任但也在某種程度上也難辭其咎。

3.對抵押物的審查

房產登記部門應對抵押物進行審查，做到三步走，第一步是對抵押物的合法性的審查，避免不合法房產進入我國金融市場。第二步，對抵押物的歸屬資料進行審查，尤其可以對原始資料進行審查，保證與檔案資料的一致性 。第三步，對無法審查考證的的房產抵押，登記部門可以選擇到實地進行調查，這一步必不可少，登記部門應及時負責，不可掉以輕心從而造成不必要的損失。

4.抵押合同證書的審查

對于《擔保法》與《城市房地產抵押管理辦法》所做的雙抵押合同要采用統一的文本格式，同時防范合同中是否存在漏項與錯項。具體表現在，抵押人與借款人的姓名簽字是否一致；評估標的與抵押物是否一致；費用發票憑證是否一致；土地使用者和房屋占有者的權利主體是否一致等。此間的一個細節都有可能導致合同訂立的失敗或債務人遭受不必要的損失。

5.部門內部的規范

對于房地產抵押部門的行業規范，應作為一項可以長期培養的工作任務。部門內要與時俱進，因時制宜。由此保證部門內部有條不紊地進行工作，保證高效地處理問題。除健全一些部門機制以外，應時常對工作人員進行培訓，提升工作人員的職業道德，規范其行為，使其能設身處地地為當事人服務并處理問題，時刻保持一顆謹慎的內心，細心地工作。建立健全部門內部的內審制度。具體措施有：為內審人員制定任務，使之做好內審的準備工作。然后要完善內部控制制度，通過內審對內部控制制度進行綜合評價并給與建議，以此完善綜合內控。之后從原有資料中獲取內審證據，保證內審的精確，結束后可以相繼分工開展對底稿等前后審核項目的審核，在管理機關與監督機關的監督機制下有序進行。

6.法律法規的完善

在房地產抵押業務中，房地產評估占有舉足輕重的地位，如何保證評估的準確性需要評估人員調研多方面的資料，進行行之有效的數據分析然后才能得出較精確的評估結果。但是也有些評估結果失真是由于評估人員的職業道德問題導致的。近幾年來，這類現象屢禁不止，所以從法律角度講，加強法律對評估員有意或無意的評估及對失真情況的追究定是一項不錯的預防手段。

總結

房地產建設極大的推動經濟的發展，多年來作為熱門行業存在于我國市場經濟的前沿，勢頭不可阻擋。在這不能阻擋的勢頭之下，房地產抵押的規范需要不斷地發展和完善，除了有關部門的各自調整以外，加強眾有關部門的合作與溝通也是不可忽略的問題，房產局與土地管理局網站的合并就是一項經長期探討而確立的行之有效的創舉。總得來講，部門職能的分別設立有助于更高效地行政，而統一有助于資源的交流與管理，各有利弊。所以，對于房地產抵押登記中的風險防范措施的進步需要不斷地嘗試與改進，為了給公民個人與企業集體帶來便利與保證，相關部門定會不斷改進學習。

【參考文獻】

①李延榮 周柯《房地產法》人民出版社 2012-7

②張海星《中國地方政府債務風險評估及預警系統研究 》【J】2004

③《中華人民共和國擔保法》2013