芻議新會計準則對房地產行業的影響與對策

摘要：新頒布的企業會計準則給會計行業帶來了新的挑戰。企業財務工作人員該怎么面對這新的挑戰？新準則認為這些投資性房地產如果有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠地取得，應當采用公允價值模式。那么這些又對房地產上市公司影響如何呢？這一系列問題引出在這里我們主要討論的問題就是新會計準則對房地產行業的影響，并且結合我國國情分析其影響及對策。

關鍵詞：新會計準則房地產 公允價值 計量 歷史成本

1. 新會計準則對房地產業的影響

新準則的頒布對一些行業產生了重大的影響，在股市上可以看出對房地產行業的影響最甚。2006年一季度，房地產股票在證券市場上表現出的當仁不讓的強勢板塊，讓絕大多數的股票都屢創新高。

1.1正式確立重估凈資產值法作為房地產上市公司估值的中心地位。

新會計準則（公允價值模式）的推行必將引導市場對該項方法進一步的認可，在更大的范圍內使用此法，賬面價值更能真實地反映資產的市場價格。而且隨著投資性房地產物業的增多，特別是人民幣升值和我國經濟持續發展，新會計準則采用后，肯定會引導市場更多地關注各項投資性房地產物業的真實價值，并使重估凈資產值法成為評估投資性房地產企業的主要標準之一。即使對以開發業務為主的房地產企業來說，新會計準則的實行也會導致投資者以更為穩健和客觀的估值標準來衡量一個公司的價值，這無疑構成制度的長期利好。

1.2短期內將對信息披露不充分的公司產生積極影響。

我們認為相關公司采用公允價值的會計準則記賬取代成本模式記賬的行為應該屬于會計政策的變更，因此在采用新會計準則（公允價值模式）的首年，各相關公司將會采取追溯調整的方式，即這些企業的上年度凈資產值將會得到較大幅度的提升，有利于提高相關公司的規模。由于在我國目前的市場環境里，投資性房地產物業都是 以歷史成本計價，而旦一般情況下都存在一定程度的升值，因此我們認為如果采用公允價值模式的新會計準則，那么會引導市場對一些原來信息披露不夠充分公司價值的挖掘，使投資者對這類公司價值的認識更為全面，當然這些公司的長期投資價值依然主要由這些物業的質量所決定。 相反對那些信息披露比較充分的短期影響要小，因為市場上已經在一定程度上采用了重估凈資產值的估值方法，其價值已經得到了比較充分的認同，但從長期看，市場預期的日益明朗化依然會為這些公司提供相應的溢價。

1.3.相關公司每年凈利潤的波動程度會增大。

我們認為如果相關公司采用新會計準則（公允價值模式），并在實行新準則的第一年采用追溯上一年的所有者權益的話，那么該公司每年凈利潤的影響將主要取決于當年投資性房地產物業的升值程度。折舊和攤銷問題不會對該公司每年的凈利潤產生實質性影響。因為盡管不直接計提折舊和攤銷，但在評估公司投資性房地產的公允價值時，也會考慮到折舊和攤銷問題，所以我們認為只要市場相對有效的話，即公允價值評估合理的話，折舊和攤銷問題只是從\"顯性\"轉入\"隱性 公允價值的變化將加大凈利潤的波動幅度。目前的會計制度下，投資性房地產物業以盈利穩定為最大特點，但由于我國的投資性房地產物業市場剛剛進入加速發展階段，不會排除部分投資性房地產物業出現貶值的可能，但更多的投資性房地產物業升值潛力較大且預計將會持續，那么采用新的會計準則（公允價值模式），總體上每年的重估增值額（即使考慮 相應的折舊和攤銷后）應該持續為正值，計入當期損益后當年的凈利潤預計將會得到持續的額外提升，但如何評價這種由 于增值帶來的利潤增加需要市場進一步達成新的均衡，并且對凈利潤的影響因素大大增多，波動程度也會增加。

1.4.稅收問題存在一定的不確定性因素。

新的會計準則規定：企業應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續計量。這意味著地產公司可以對兩種模式進行選擇。本輪房地產已經持續景氣了6年多，所以一般情況下，投資性房產的公允價值都高于成本價。如果采用公允計價，擁有投資性房產的企業當期凈利潤會有較大程度的提高，在沒有相關該項利潤減稅豁免的前提下，一般企業不會選擇該種方式計價，即以寶貴的現金流出獲取紙上的富貴。

1.5.對房地產公司借款費用資本化影響較大。

新的會計準則規定：借款費用只有同時滿足以下條件時，才應當開始資本化：資產支出已經發生；借款費用已經發生；為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。如果嚴格按照這一規定執行那么地產公司長期未開發的土地儲備所包含的借款費用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計入財務費用，會影響房地產企業的當期利潤。但是所謂的\"為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始\"對地產公司來說極其不容易確定，這樣新會計準則的影響將大大減弱，該項規定同樣可以成為地產公司調節利潤的手段。

2. 應對新準則的對策分析面對新會計準則的挑戰，房地產行業以及社會公眾該如何面對，需要采取什么樣的措施來避免負面因素的發生，是我們應該要著重討論的問題。

2.1借鑒香港聘請獨立評估師的做法

如每年度公司均聘請獨立的評估師對其投資性房地產進行評估，作為公允價值的確定依據，并在年報中具體披露房地產當期賬面價值的增減變動情況、公允價值的確認方法及其理由等。

2.2把握時機實現企業自身資產的轉換

從近幾年來國家出臺的調控措施及新會計準則的規定，適當的將長期自用房產或作為存貨的房產轉換為投資性房地產。因為對于房地產企業來說，如果采用公允價值計量模式，多持有中低擋的投資性房地產資產，利潤空間還會加大，使得被低估的投資性房地產更貼近市場價值，從而擴大企業的總資產規模，這樣可以提高房地產企業的融資能力，銀行等金融機構對企業的借貸規模也會隨之上升。

2.3執業人員素質及財務方面要進行改進

其一，要提高執業人員素質、順利實施新準則，其關鍵因素在人。因為在新準則中非常強調財務人員的職業判斷能力，對財務人員的綜合素質提出了更高的要求。其二，財務方面的改革將不斷加重公司財務總監的工作量，意昧著各大公司花費在會計和審計上的成本也將大大提高，并且這還不是一次性的結果。因此公司就應該隨時準備付出額外成本為會計部門的員工提供培訓，讓他們盡快熟悉新制度的運作。越領先做好各項培訓工作，就越能降低企業成本，也就越能適應各個時期的制度并找到解決問題的對策。

2.4加強監督機構的監督力

新會計準則對企業的管制和文化帶來的影響無疑是正面的，但同時也為已具有成熟經濟體系的企業帶來了無謂的成本。這就決定著在實施時很多方面還有賴于參考外國的經驗，比如為了讓新會計準則不致過分嚴格而影響企業的生存空間，政府應該提供個監管框架，并由專業團體和法院執行相關的監管程序。

以上所述僅是新準則體系中與房地產行業相關的一些規定，它的實施既有助于會計適應經濟發展進程能力的提升，又進一步保證了會計信息公開透明、高質量的要求，使房地產行業擁有接近國際標準的會計規范來反映經營及投融資活動。本文通過對會計處理的理解、分析預測新準則對地產企業利潤、融資能力及涉稅項目可能帶來的影響，為更好的實施新準則體系，實現平穩過渡做好相應準備。

參考文獻：

[1] 關亞麗.新會計準則對我國上市公司利潤的影響分析[J]. 科技信息（學術研究）. 2007（24）

[2] 張華春.新會計準則對房地產企業的影響分析[J]. 科技資訊. 2008（36）