新建住宅小區(qū)電力工程項目業(yè)主方管理

摘要：本文結(jié)合項目實際闡述了新建住宅小區(qū)電力工程建設(shè)過程中存在的問題以及各個建設(shè)階段業(yè)主方的管理要點。

關(guān)鍵詞：電力工程 業(yè)主方管理

新建住宅小區(qū)在建筑設(shè)計階段往往對項目所在地電力開關(guān)站、管道設(shè)等施情況以及當?shù)鼐唧w要求不了解，與電力設(shè)計有關(guān)的配電室、電表間及其相關(guān)的設(shè)施設(shè)計要么不符合要求，要么干脆在設(shè)計說明中注明“由當?shù)毓╇姴块T二次設(shè)計”。在項目實施階段，電業(yè)局實行報審、施工、監(jiān)理、驗收、送電一條龍服務(wù)。開發(fā)商對電力工程有種被籠斷的畏懼心理，害怕項目建成后通不了電無法投入使用，所以電力工程的設(shè)計、施工往往直接由工程所在地電業(yè)局承接。對于電力工程專項設(shè)計、施工的質(zhì)量往往是電業(yè)局說的算，業(yè)主方既想管好工程又害怕得罪電業(yè)局，結(jié)局基本管不好。筆者結(jié)合金海花園城和鼎盛駿景兩個項目的建設(shè)經(jīng)驗淺談業(yè)主方如何管理新建住宅小區(qū)電力工要程從設(shè)計到投入使用的全過程管理。

金海花園城項目（以下簡稱金海）：2009年11月開工，2012年11月竣工，用地面積33333平方米，建筑面積15萬平方米，住宅：623戶，店面：47戶，地下室二層。設(shè)置一座開閉所、3個配電房，選用變壓器（4*1000+2*800）KVA。

鼎盛駿景項目（以下簡稱駿景）：2010年12月開工，計劃2013年10月竣工，用地面積46073平方米，建筑面積：20萬平方米，住宅：1172戶，店面：53戶，地下室一層。設(shè)置一座開閉所、四個配電房，選用變壓器（6*1000+2*800）KVA。

項目前期方案設(shè)計階段：這一階段業(yè)主方管理重點是獲取電業(yè)局的相關(guān)技術(shù)要求并把它應(yīng)用到主體建筑設(shè)計各專業(yè)的設(shè)計。

金海在建筑方案報審后由建設(shè)局組織市政、燃氣、電力、水務(wù)、廣電等相關(guān)部門進行方案綜合會審時，電業(yè)局提出開閉所、配電室的設(shè)計要求后，由于業(yè)主缺少與電業(yè)局的溝通、主體設(shè)計院對配電房規(guī)劃缺少結(jié)合當?shù)氐膶嶋H情況，結(jié)果設(shè)計存在較多缺陷：未設(shè)置開閉所、未設(shè)置會所專用配電室、各個單元的屋面設(shè)置電表間導(dǎo)致迂回供電、2#和3#配電室選址在地下室一層不滿足防洪要求等等問題，這些問題本該方案階段就要落實確定，結(jié)果是到了項目設(shè)計階段才采取相關(guān)措施解決，既拖延了工期，又提高了成本。

吸取了金海的教訓(xùn)，駿景在方案設(shè)計階段業(yè)主方組織了主體設(shè)計與電業(yè)局專業(yè)人員在方案設(shè)計前進行了技術(shù)交流、方案專項會審，論證了10KV電力接入、開閉所設(shè)置、配電房的數(shù)量、電表箱的設(shè)置位置、管道走向的敷設(shè)等各方面可行性，展開全面分析，保證了方案的詳細設(shè)計階段的可行性。

項目設(shè)計階段：這一階段業(yè)主方管理重點要處理電力專業(yè)細節(jié)的具體實現(xiàn)與主體建筑設(shè)計的矛盾。

金海電力工程的專項設(shè)計、施工任務(wù)總包委托給當?shù)仉姌I(yè)局，開始設(shè)計時主體已快封頂。下面舉個電表間的設(shè)置位置的細節(jié)設(shè)計問題，在方案階段16層以上的住戶電表箱集中設(shè)置于屋頂?shù)碾姳黹g，由于迂回供電，電業(yè)局不允許該方案，于是電表箱變更為分層設(shè)置，而電氣豎井太小放不下電表箱，不得不把電表箱設(shè)置在疏散樓梯口的墻面上，由于受到梁及前室吊頂標高的限制，不得不把在疏散樓梯口設(shè)置垂直橋架，每層均要樓板開孔。電業(yè)局圖紙設(shè)計上明確標明土建必須預(yù)留孔，而電力工程設(shè)計出圖后土建已施工，根本來不及預(yù)留孔，而承包合同上也清楚標明土建所有費用由建設(shè)單位負責，所以業(yè)主方只能承擔這一切費用了。再比如建筑方案未規(guī)劃設(shè)置開閉所，經(jīng)過后期的討論確定在物業(yè)用房一樓劃出一塊60平方米的平面空間來彌補這個缺陷。

駿景在主體建筑施工圖一完成就總包委托給具備資質(zhì)的有經(jīng)驗的施工企業(yè)進行設(shè)計、施工，業(yè)主方把電力專項設(shè)計提前了，在申請了供電方案之后，按照土建留好的配電室位置、電表箱位置啟動詳細設(shè)計任務(wù)，供電方、設(shè)計方、業(yè)主方各方專業(yè)技術(shù)人員層層把關(guān)，保證了項目的可實施性。

項目實施階段：這一階段業(yè)主方的管理重點是協(xié)調(diào)各個工種、工序的交接及協(xié)作配合。

配電設(shè)施包括開閉所、配電房、電力設(shè)備、電纜以及管道、橋架敷設(shè)等，電力設(shè)備在安裝前需具備相關(guān)的條件，否則會導(dǎo)致不必要的返工及損失，下面結(jié)合金海工程實際論證。

1、配電房土建施工：電纜溝施工、土方回填、墻面天棚粉刷、門窗安裝、消防設(shè)施安裝交叉施工，成品、半成品破壞、二次污染嚴重。業(yè)主方如果對各工種按順序安排好施工，可以避免這個問題。

2、室外電力管道的埋設(shè)：為了趕進度，室外雨污水管道未埋設(shè)前進行電力管道的埋設(shè)，結(jié)果在雨水管道埋設(shè)土方開挖時多處被破壞，造成二次返工。業(yè)主方如果協(xié)調(diào)一下綜合管道的施工順序，減少交叉，可以避免這個問題。

3、樓內(nèi)橋架的安裝：室下室設(shè)計有大量水平走向橋架，在安裝前大量的風管、消防管已敷設(shè)，現(xiàn)場交叉錯復(fù)雜，結(jié)果電力橋架不得不降低標高，影響了美觀。業(yè)主方如果在各個工種安裝前進場好規(guī)劃統(tǒng)籌放樣，可以避免這個問題。

4、電纜的敷設(shè)：由于工期緊，業(yè)主方要求電纜敷設(shè)在竣工前6個月進行，盡管加強了保安，但安裝后的電纜還是被盜了三次。業(yè)主方如果不盲目趕進度，在通電前幾天完成穿線和測試，可以避免這個問題。

金海由電業(yè)局總包，但其管理是松散的，設(shè)計、配電室設(shè)備供貨及安裝、室外管道埋設(shè)、橋架安裝、電表箱供貨及安裝等每個子項目任務(wù)均由不同的負責人執(zhí)行，業(yè)主方管理都要面對這些負責人，對各工序的交接管理不利。隨著電力工程承包市場的放開，新建住宅電力工程的項目不再是電業(yè)局籠斷設(shè)計、施工，在查閱了國家電網(wǎng)有關(guān)文件和規(guī)定后，從工程管理科學(xué)的角度考慮，業(yè)方方堅決把駿景電力工程總包給有管理能力的具備資質(zhì)的企業(yè)施工，并要求施工方派對出項目經(jīng)理，協(xié)調(diào)和配合電力工程有關(guān)的各項業(yè)務(wù)，結(jié)合工程實際，在各個環(huán)節(jié)事先提出配合事項并提交給業(yè)方方，做到事前控制，從而提高了工作效率。從目前的管理效果來看，電力工程各項配合工作進展順利，也有利于業(yè)主方的管理、簡化了業(yè)主方的管理。

項目投入使用階段：項目建成投入使用后，業(yè)主方要做的事情就是驗收、移交。電表后的電力設(shè)施由物業(yè)公司維護管理，開閉所、配電房等電表前的電力設(shè)施由當?shù)仉姌I(yè)局維護管理。這一階段開發(fā)商主要是協(xié)調(diào)處理保修期內(nèi)的有關(guān)工程保修。

駿景電力工程在建設(shè)過程中，未出現(xiàn)重大的變更，比金海順利了很多，但也有很多需要改進的，比如電力專項設(shè)計還可以再提前到建筑方案設(shè)計階段，對電力項目建設(shè)中方方面面的因素考慮的會更周全，電力專項設(shè)計提前了，有足夠的時間進行設(shè)計圖紙預(yù)算以及緊接的施工發(fā)包，這對節(jié)約工程成本有利。

如今電力業(yè)擴工程已全面放開市場，電業(yè)局也及時發(fā)布了《10KV及以下電力用戶業(yè)擴工程技術(shù)規(guī)范》對電力工程的供電方案、接入、受電、設(shè)備選型、工程驗收等內(nèi)容進行規(guī)范，這對廣大業(yè)主是個好消息，業(yè)主方管理方式有更多的選擇。