對房產測繪中測繪面積的質量控制的探討

【摘 要】文章根據作者多年實踐經驗就房產測繪中測繪面積的質量控制進行了簡單的闡述。

【關鍵詞】房產測繪；測繪面積；質量控制

一、房產測繪問題概述

由于房產測繪關系著業主自身的利益，因此測繪過程、測量精度以及面積計算等，都必須有非常嚴密的規范和要求，同時它也是我國產權產籍管理部門為產權人提供的一項重要的法律保護依據，在房屋產權法律糾紛與違章建筑審核過程中，起到了憑據的作用。房屋面積的規格是當前國內建筑與房地產行業發展的一項重要指標，同時也是國內房產測量工作中一個基本測定要素；建筑面積指標也是城市規劃、產權登記以及稅費征收和產籍管理的重要參考數據，同時也是城市地價核算、房屋拆遷安置、買賣交易以及房屋面積統計工作中的重要計量單位。實踐中，因房屋面積種類非常的多，非專業人員會感到高深莫測、無從下手，尤其是商品房買賣交易過程中，部分不良開發商會在建筑面積上“下功夫”，甚至有些中介在此過程中還偷換概念，對消費者進行誤導。基于此，通過對房產面積進行測繪，可有效減少買賣交易過程中的各種糾紛問題，對于維護消費者的利益和房產市場的秩序，具有非常重要的作用。

然而，房產測繪過程中會遇到很多的問題，如果不及時采取有效的措施予以防治，則很可能會對房產測繪質量造成嚴重的影響。房產測繪工程專業性與技術性都非常的強，但現行的房嚴測繪規范和標準卻不夠完善，很多規定過于籠統和簡單，沒有詳細、具體的解釋，因此也很難跟上瞬息萬變的建筑發展形式，表現出一定的滯后性。實際操作過程，遇到爭議問題很難及時的處理，房產測繪單位和相關人員只能根據自己的理解進行實際操作，因此房產測繪質量很難控制。同時，房產測繪尤其是復雜建筑面積測繪過程中，數據比較繁多、實際情況也比較復雜，加之計算量非常的大，使得測繪工作難以得到有效的保證。

二、房產測繪質量的影響原因

房產測繪的技術性、專業性很強，但是卻沒有完善的房產測繪領域的標準及規范，對有些問題過于簡單的規定，跟不上設計人員理念的不斷發展和建筑形式的千變萬化，許多新問題都無法進行界定，在實際操作中常常由于無據可查而難以處理，很容易引起爭議。因此，有的大城市現在已經制定了本地的房產測量實施細則，使其測量標準相對比較完善，但是這方面的細則絕多達數地方均沒有，從業人員及房產測繪單位在實際工作中的操作只能依靠自己對規范的理解而進行，這就使得測繪質量存在很大的爭議。

在房產測繪中，尤其是比較復雜的建筑測繪中，數據繁多，情況復雜，計算量巨大，難以保證測繪計算人員完全不會出錯，如果不健全測繪單位的質量保證體系，就會使質量差錯很容易產生。測繪單位的管理水平、資質等級、從業人員的技術水平，均會對測繪成果質量造成一定的影響。

三、提高房產測繪中測繪面積的質量控制

1、遵守一級驗收、二級檢查制度

在全面互檢、自查的基礎上，由公司測繪作業組的兼職或專職檢查人員進行產品的過程檢查，然后參照相關資料，由專職檢查人員和質量檢查小組對測繪成果實行最終檢查，委托單位組織在檢查無誤之后進行最終驗收。在檢查過程中，主要的相關規定有：①各級驗收檢查工作必須獨立進行，不能夠替代和省略。②檢查過程中如果發現分攤方案或面積計算口徑等特殊問題沒有詳細說明或與相關規定有不符合的情形時，要及時提出處理意見，會辦簽字進行確認之后才能夠進行重新辦理。③公司技術負責人員要全面審查提交的圖紙、成果、質檢單等，如果發現問題要及時予以改正。④公司技術負責人員對房產測繪中出現的典型案例，要定期進行分析、討論、總結，以提高測繪成果的質量和測繪人員業務水平。⑤如果對處理質量問題的意見存在分歧時，由專職質量檢查人員認定一級檢查的問題，由總工辦裁定或提交隊領導會辦解決二級檢查之后的問題。⑥對測繪單項產品質量等級進行確定，并附于測繪檔案中。各個作業組之間應在每個項目野外作業結束之前進行野外互檢，確保無誤之后方可結束野外作業，需要不定期的由技術部門組織對測繪產品進行野外抽查，并做好記錄。

2、控制前期收件圖紙及資料的審查質量

在預測算房產項目建筑面積的時候，建筑施工圖必須由委托方提供經規劃部門審核通過的圖紙，在實測房產面積時，房屋竣工圖應由委托方提供，如果有變更，還應提供相應聯系單或變更圖紙。所提供的圖紙必須包括建筑立面圖、平面圖、樓梯詳圖、剖面圖、飄窗及陽臺大樣圖等一整套完整的建筑圖紙，應盡可能詳細，在測繪過程中以便進行相關尺寸數據的查閱。收件資料中必須包括建設工程規劃許可證、土地出讓合同、政府批文、建筑總平面圖、分層平面圖、建設工程施工許可證、設計部門出具的用房功能部位及房屋配套設施、民政部門出具的幢號及樓牌、門牌號批準文件等。

3、房產面積測繪各關鍵環節的質量控制

對于房產測繪機構來說，房產面積測繪在增加經濟收入的同時，也增加了所承擔的責任。工作如果發生了疏忽錯誤，對于日益高漲的房價，其造成的損失是巨大的。在房屋面積測繪各環節中，應做到四個準確：房屋套型邊長數據要準確；房屋計算面積部位認定要準確；房屋面積計算分攤要準確；房產要素要準確。

4、控制測量的精度

在我國末級控制點的點位中誤差一般規定為不超過±0.05m，當相鄰點為獨立觀測量時可計算出其相鄰點間的間距中誤差為±0.05m。

為了保證房產界址點、房角點的測量精確度，同時為房地產信息系統提供一個高精度的、穩定標準的定位控制網，首先要建立一個高精度的、有一定密度的、高質量、高標準的控制網，《房產測盆規范》規定二末級相鄰的房產平面控制點間的相對點位中誤差不超過±0.025m 可以算出其相應的相鄰點間的間距中誤差為±0.018m，因此這一標準已達到和超過了世界發達國家的同類標準。

5、生產過程控制采用工作流程技術而實現

管理系統中該技術是核心技術，其控制、監督、協調整個業務過程的完成和規范，并跟蹤信息流。為適應房產測繪工作的規范化、制度化和流程化，為了更好地控制過程，采用流程化管理軟件，根據崗位職責進行角色賬號密碼登陸、權限設置，保證在系統監控之下進行各項業務操作，各環節均會記錄下操作時間、人員姓名、機器號，實現了業務生產的圖形數據安全和過程控制。

結 語

總而言之，房產面積測算問題逐漸受到社會廣大消費者的更多關注，不管是外業現場測量操作還是內業面積計算分攤，所以，我們必須從技術層面探討和總結房產測繪中面積計算與分攤中疑難問題。只有對房產面積測繪的質量控制，才能保證我國房產測繪事業的可持續發展。

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