房子養(yǎng)我們還是我們養(yǎng)房子？

9月13日發(fā)布的7000字的文件《國(guó)務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》中剔除“開(kāi)展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)”。即把自己的房子抵押出去，每月獲得養(yǎng)老金額，也被稱(chēng)為“以房養(yǎng)老”。

無(wú)論“以房養(yǎng)老”推行不推行，畢竟自己還能選擇。而此次“以房養(yǎng)老”話(huà)題卻將人們引向一個(gè)無(wú)法回避、無(wú)法選擇的“真問(wèn)題”—— 商品房70年土地使用權(quán)到期之后，我們的房子該怎么辦？這個(gè)“遠(yuǎn)慮”現(xiàn)在卻實(shí)實(shí)在在地成了“近憂(yōu)”。

那么70年土地使用權(quán)相對(duì)于我們的重要資產(chǎn)——住房，到底意味著什么？對(duì)于將來(lái)，我們又該抱有怎樣的預(yù)期？當(dāng)下又該如何應(yīng)對(duì)？

70年怎么來(lái)的？

中國(guó)城市化模式的大突破，從80年代后期開(kāi)始。當(dāng)時(shí)，農(nóng)業(yè)部門(mén)已經(jīng)無(wú)力繼續(xù)為工業(yè)化提供積累。深圳、廈門(mén)等經(jīng)濟(jì)特區(qū)被迫嘗試效仿香港，通過(guò)出讓城市土地使用權(quán)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)融資。此后，大多數(shù)城市開(kāi)創(chuàng)了一條以土地為信用基礎(chǔ)，積累城市化原始資本的獨(dú)特道路。

隨著90年代以來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐漸起步，商品房逐漸取代福利分房和集資建房。房地產(chǎn)發(fā)展離不開(kāi)土地，需要土地的合法流轉(zhuǎn)，為此國(guó)家制定了土地所有權(quán)與使用權(quán)分離的政策，對(duì)土地使用權(quán)實(shí)行出讓、轉(zhuǎn)讓。1990年5月19日國(guó)務(wù)院頒發(fā)的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地七十年，工業(yè)用地五十年”等等，于是住宅“土地使用權(quán)”設(shè)定為70年成為全國(guó)范圍的做法。

1994年的分稅制改革，極大地壓縮了地方政府的稅收比例，但卻將當(dāng)時(shí)規(guī)模很小的土地收益劃給了地方政府，從而奠定了地方政府走向“土地財(cái)政”的制度基礎(chǔ)。隨著1998年住房制度改革（“城市股票上市”） 和2003年土地招拍掛（賣(mài)方?jīng)Q定市場(chǎng)）等一系列制度創(chuàng)新，“土地財(cái)政”不斷完善。可以說(shuō)，正是包括住宅用地70年使用權(quán)在內(nèi)的土地制度設(shè)計(jì)，繞開(kāi)了關(guān)于“土地私有化”的爭(zhēng)論，盤(pán)活了土地資源，促進(jìn)了城市化的進(jìn)程。在保證土地國(guó)有的前提下，70年土地使用權(quán)解決了土地流轉(zhuǎn)的問(wèn)題，也給地方政府帶來(lái)了充沛的財(cái)政收入，使得中國(guó)各地的基礎(chǔ)設(shè)施有了飛躍性的進(jìn)步。

“70年之癢”：期滿(mǎn)后怎么辦？

然而，對(duì)于70年“土地使用權(quán)”到期以后怎么辦？長(zhǎng)期以來(lái)沒(méi)有明確的規(guī)定，一些法規(guī)的表述也不詳。比如，“1990年暫行條例”第四十條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷(xiāo)登記”。而第四十一條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用者可以申請(qǐng)續(xù)期。需要續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)依照本條例第二章的規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記”。

這種無(wú)條件無(wú)償收回制，對(duì)房屋所有權(quán)采取完全剝奪的辦法。所以一出臺(tái)就收到批評(píng)抵制，因此在1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》中，改為到期前可以提出申請(qǐng)，申請(qǐng)以后如果是因?yàn)楣怖嫘枰敲凑褪栈兀绻麤](méi)有公共利益的需要，就可以批準(zhǔn)續(xù)期，批準(zhǔn)續(xù)期以后再簽訂新的土地出讓合同。并且如果政府要收回，對(duì)土地上的建筑物要給予補(bǔ)償，即“申請(qǐng)續(xù)期收回補(bǔ)償”制。這比1990年進(jìn)了一步：首先給房產(chǎn)擁有者一個(gè)申請(qǐng)續(xù)期的機(jī)會(huì)，第二要收回的話(huà)也是有償?shù)摹?/p>

同時(shí)，根據(jù)《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿(mǎn)的，自動(dòng)續(xù)期。用的都是“申請(qǐng)續(xù)期，有償收回”這一制度。但是當(dāng)時(shí)大家討論當(dāng)中認(rèn)為這個(gè)制度缺乏可操作性。因?yàn)榈狡谝院笕绻蠹叶紒?lái)申請(qǐng)續(xù)期的話(huà)，需要消耗大量的行政成本。而且可能有的住戶(hù)申請(qǐng)了，有的沒(méi)有申請(qǐng)，政府沒(méi)法處理。后來(lái)經(jīng)過(guò)討論，把申請(qǐng)續(xù)期制度升級(jí)為無(wú)條件自動(dòng)續(xù)期制。這使得人們對(duì)房屋有了一個(gè)穩(wěn)固的長(zhǎng)期產(chǎn)權(quán)預(yù)期。

然而自動(dòng)續(xù)期不等于無(wú)償續(xù)期。《憲法》第十條規(guī)定“城市的土地屬于國(guó)家所有”，并特別強(qiáng)調(diào)“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地”。如果提出“70年后自動(dòng)無(wú)償續(xù)期”，這實(shí)際上就獲得了土地所有權(quán)，即土地私有，這是《憲法》不允許的。

所以，目前對(duì)于70年土地使用權(quán)期滿(mǎn)無(wú)論是收回還是續(xù)期，目前只有法律原則，仍缺乏明確具體的法律規(guī)定，有很多細(xì)節(jié)還需要完善。這也正是人們會(huì)擔(dān)心住房“70年后”的根源所在。

有人認(rèn)為，如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)交為期70年的土地出讓金。按照這個(gè)說(shuō)法，70年期間的房產(chǎn)增值部分將有很大一部分被新的土地出讓金“分”去，因?yàn)榉慨a(chǎn)增值部分主要是由土地貢獻(xiàn)的（所在地段及配套的公共服務(wù)水平），而這些很大部分將被吸收到土地重置價(jià)格中去。

此外，如果土地使用權(quán)被收回，地上的房子如何處理？是否采取拆拆補(bǔ)償?shù)霓k法？央產(chǎn)房、公房及經(jīng)濟(jì)適用房的用地該如何處理？仍有很多的可能性，給人“遠(yuǎn)慮”的理由，也充滿(mǎn)期待的空間。

當(dāng)下憂(yōu)患：

年限折舊造成的“隱性損失”

而事實(shí)上，伴隨著相對(duì)遙遠(yuǎn)的“70年之癢”，還有一個(gè)近在眼前的憂(yōu)患卻是我們經(jīng)常忽略的。

在我國(guó)有償有限期的土地使用制度下，房屋所有權(quán)是一種有限制條件的所有權(quán)，要受到土地使用權(quán)年限的制約。可以說(shuō)，70年產(chǎn)權(quán)，讓商品房的壽命除了住房可見(jiàn)的物理屬性之外，多了一個(gè)權(quán)利“生命”，于是年限折舊造成的“隱性損失”必須納入房產(chǎn)估值的考量之中。換句話(huà)說(shuō)，購(gòu)房者必須搞清土地使用權(quán)年限及剩余年限，搞清對(duì)所購(gòu)房屋所有權(quán)的擁有年限。

以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)，其實(shí)際使用年限不是原出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為70年，原土地使用者使用15年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)?gòu)房者的使用年限只有55年。此外，對(duì)于新開(kāi)盤(pán)的商品房，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以合法方式取得土地使用權(quán)之日起，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，當(dāng)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，土地使用權(quán)年限至少已減少了一兩年，多達(dá)五年以上的也有可能。

投資者青睞于房地產(chǎn)的主要原因是房地產(chǎn)投資具有增值性。建筑物作為房產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體與其他商品一樣在使用過(guò)程中會(huì)不斷的磨損、減值。即使不使用的建筑物，由于風(fēng)雨侵蝕、功能不足等原因，價(jià)值也會(huì)降低。比如，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房耐用年限為60年，殘值率為零。所以，通常所說(shuō)的房地產(chǎn)的增值，并非房子物業(yè)本省增值，而是指土地的增值。

然而，在我國(guó)土地有償有限期的使用制度下，房地產(chǎn)投資型買(mǎi)家不僅要分析影響土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值稅、通貨膨脹率、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和國(guó)際形式演變等，還要充分注意土地使用權(quán)出讓年限和土地剩余使用年限對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的影響，即注意土地使用權(quán)折舊對(duì)土地增值額的沖減。我國(guó)的土地價(jià)格由于是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用年限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用年限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但總有一天土地使用年限將會(huì)為零，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。

但是，現(xiàn)在還沒(méi)有出臺(tái)土地使用年限價(jià)格折算標(biāo)準(zhǔn)，在沒(méi)有相關(guān)法規(guī)出臺(tái)的前提下，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，最妥善的辦法就是簽訂一個(gè)細(xì)致的合同。目前商品房?jī)r(jià)格仍由市場(chǎng)決定，但商品房?jī)r(jià)格中顯然沒(méi)有考慮土地使用年限的問(wèn)題。

當(dāng)然，這個(gè)問(wèn)題可以由房屋買(mǎi)賣(mài)雙方通過(guò)協(xié)商后以合同的方式來(lái)解決，但前提是“信息對(duì)稱(chēng)”。政府主管部門(mén)應(yīng)制定土地使用期限公示制度，強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商履行告知義務(wù)，并對(duì)不履行這一義務(wù)的開(kāi)發(fā)商實(shí)施處罰，從而保證相對(duì)弱勢(shì)的購(gòu)房者的知情權(quán)。在這個(gè)基礎(chǔ)上，實(shí)行土地使用費(fèi)分?jǐn)傊啤Ｒ阅甓葹橛?jì)費(fèi)單位，開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者按各自實(shí)際占用的使用年限分?jǐn)傔@筆費(fèi)用。