70年后，法律怎么說

在深圳市羅湖區(qū)愛國路上，一個(gè)名為東湖麗苑的小區(qū)靜置其中，這就是中國最早的商品房，建于1980年，當(dāng)時(shí)是以“補(bǔ)償貿(mào)易”的合作建房模式建立的商品房。目前這個(gè)小區(qū)仍在使用中，小區(qū)里的居民是國內(nèi)面臨 “70年土地使用權(quán)”問題的最前沿。

其實(shí)不僅是東湖麗苑的小區(qū)居民在想70年土地使用權(quán)之后的房子怎么辦，所有的有產(chǎn)者都在關(guān)注這個(gè)問題。

爭議焦點(diǎn)

國際通行的土地批租年限是90年、100年或者是永久產(chǎn)權(quán)，而國內(nèi)的年限定位70年。復(fù)旦大學(xué)法學(xué)院副教授張建偉表示，這與人的壽命長度也有關(guān)系，因?yàn)橐话阒袊说念A(yù)期壽命就是70歲左右，所以當(dāng)初可能綜合這些因素，定出了70年的期限。

目前70年后的房子該怎么辦，我國目前還沒有法律明確規(guī)定要如何解決。

事實(shí)上，房產(chǎn)的“壽命”早在1990年就已經(jīng)做出了最早的規(guī)定，1990年5月19日發(fā)布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》分別在第12條、40條的規(guī)定一直被沿用至今，直到被照搬進(jìn)《物權(quán)法（草案）》。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》屬于行政法范疇，而《物權(quán)法》的重點(diǎn)是保護(hù)私人財(cái)產(chǎn)，而2000年出臺(tái)的《立法法》第8條在立法權(quán)限上明確規(guī)定關(guān)于民事基本制度及對(duì)非國有財(cái)產(chǎn)的征收必須由全國人大制定法律，憲法第62條也有此類規(guī)定，而對(duì)民事基本制度即民事基本財(cái)產(chǎn)權(quán)利和基本民事權(quán)利行政法規(guī)根本無權(quán)調(diào)整。

雖然根據(jù)《立法法》的相關(guān)規(guī)定，行政法規(guī)定的有關(guān)土地使用年限的要求并不能直接被物權(quán)法沿用，但是目前仍是如此。

根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中第十二條明確規(guī)定，居住用地土地使用權(quán)出讓的最高年限是70年。70年的土地使用權(quán)期滿后，土地收歸國有，而地上建筑物仍屬業(yè)主所有。如果再次申請(qǐng)土地使用權(quán)，則應(yīng)該根據(jù)當(dāng)時(shí)的地價(jià)水平，補(bǔ)交土地出讓金。普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，再次申請(qǐng)土地使用權(quán)的年限仍然是70年。

物權(quán)法規(guī)定建設(shè)用地使用權(quán)消滅時(shí)，要辦理注銷登記，收回產(chǎn)權(quán)證書，但是對(duì)于附著于地面的建筑物、附著物卻沒有規(guī)定其權(quán)利的歸屬，這些還需要進(jìn)一步修改和完善。

物權(quán)法中提到，在土地使用權(quán)到期前一年可以續(xù)期，但是有不少人存在這樣的疑慮：房子現(xiàn)在的土地出讓金是由開發(fā)商來交，那么期滿后，出讓金是由開發(fā)商來交還是業(yè)主自己出，也許開發(fā)商到時(shí)都找不到了。如果由業(yè)主自己出，得出多少？

物權(quán)法第一百五十五條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)的期間屆滿，建設(shè)用地使用權(quán)人需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)在期間屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期，除因社會(huì)公共利益需要收回該土地的外，出讓人應(yīng)當(dāng)同意。建設(shè)用地使用權(quán)續(xù)期后，建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照約定支付出讓金；沒有約定或者約定不明確的，按照國家規(guī)定確定。”

在物權(quán)法之外，各個(gè)地區(qū)對(duì)于土地使用年限到期后也有自己的規(guī)定，根據(jù)2005年頒布的，《北京市國有建設(shè)用地供應(yīng)辦法（試行）》中第二十五條規(guī)定：土地有償使用期限屆滿，土地使用者需繼續(xù)使用土地的，應(yīng)當(dāng)至遲于有償使用期滿前一年向土地行政主管部門提出申請(qǐng)，未申請(qǐng)或者申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)的，期滿后的土地使用權(quán)由政府無償收回。

當(dāng)前做法

目前在我國普遍有是三種方式來解決這個(gè)問題：一種允許延長土地使用權(quán)期限。可以由房屋業(yè)主聯(lián)名提出，補(bǔ)交土地出讓金，這個(gè)價(jià)格應(yīng)該低于同類的土地出讓金的價(jià)格，類似于成本價(jià)和市場價(jià)的差額。至于再次申請(qǐng)的期限，不應(yīng)該超過30年；一種是國家收回土地和地上建筑物，對(duì)業(yè)主進(jìn)行補(bǔ)償；還有一種是用類似拆遷安置的辦法解決。

這個(gè)規(guī)定可能主要考慮的是，房子一般在70年之后基本上價(jià)值就會(huì)折舊到零。

事實(shí)上，對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行時(shí)間限制并非僅中國所有，在其制度設(shè)計(jì)之初就受到了當(dāng)時(shí)香港土地使用和交易制度的影響。而在馬來西亞、新加坡等國家，這種轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而不轉(zhuǎn)讓土地所有權(quán)的方式也普遍存在，區(qū)別不過是具體年限的不同而已。根據(jù)這些國家和地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，在相關(guān)法規(guī)和政策健全的基礎(chǔ)上，本著對(duì)公民私有財(cái)產(chǎn)的尊重，土地使用權(quán)的續(xù)期并不會(huì)造成嚴(yán)重的社會(huì)問題、侵害業(yè)主的合法權(quán)益。