海外置業不一定美好

北京秋季房展會于9月19日-22日在北京展覽館舉行，進去逛了一圈，看到了來自美國、加拿大、澳大利亞、歐洲以及亞洲多個國家和地區的N多個項目。

畢竟在北京5環內已經找不到2萬元/平方米的項目，而大洋彼岸的底特律甚至有機會用數千美元買下整套房子。此外，多個歐洲國家都有買房移民的政策，而一些包租協議給出的租金收益在5%～9%之間。對于經常感嘆投資渠道單一的國民，誘惑確實很大。

但海外置業并非沒有風險，下面是比較容易被投資者忽略的幾點：

一、房產所在地區的經濟前景：房地產的價格與當地的政治環境、經濟和貨幣的走勢等有著很大的相關性，都會對房地產的價格有著很大的影響。1991年日本經濟泡沫破滅前，房地產有過連續5年的大幅上漲；2008年金融危機爆發前，美國的房地產也曾經有過連續11年的上漲。

眼下“歐豬”國家房子的火爆主要是購房移民的需求所致，于是以塞浦路斯為首的房子最受歡迎，但歐元區的經濟前景目前還不明朗，歐元眼下雖然看似渡過了危機，但是其致命缺陷并沒有得到改變，沒人知道歐元區會不會在未來解體，也沒人知道歐元區會不會拋棄塞浦路斯、希臘甚至“兩牙”等拖累經濟的國家。因此，購買“歐豬”國家的房子從長期來看還蘊涵著諸多的不確定性。

美國的情況比較復雜，由于各洲的經濟情況差異較大，與其說美國的房產，還不如以州為單位去討論。越是“自由”的國度，市場化程度也越高。例如底特律，三大車企受工會拖累，背負著巨額債務，使得復蘇看起來遙遙無期，即使眼下看起來已經十分便宜的房子，仍被當地人遺棄。

房展會上還看到了東京的房子，在1991年日本經濟泡沫被刺破后，東京的房價也大幅下跌，如今只有1991年的一半。奧運是個遙遠的概念，眼下不少經濟學家在等著看安倍經濟學的失敗，投資東京很需要勇氣。

值得一提的是澳大利亞，廣闊的土地上僅居住著2000萬左右的人口，有著豐富的礦產資源，已經上升至世界第12大經濟體，保持著較為穩定的發展前景和發達的金融市場。非要挑些毛病的話，當前澳洲的增長速度受全球經濟影響在放緩，利率水平處于歷史低點，一直有當地學者指責11年以來的降息推高了房價，卻沒能刺激經濟增長。

而且與澳洲經濟相關緊密的亞洲經濟疲軟，也讓人多了一點點擔心。不過總體來說，澳洲的情況比上面的國家和地區都讓人樂觀得多。

二、海外置業的另一個風險來自稅費，本土炒房團也許已經習慣了各種避稅和減少費用的辦法，但是很多國家除了要按照當地法律法規向購房者收繳費用外，通常還有對非本地居民的房產投資有額外的限制或收費。例如在澳大利亞，外籍人士只能購新房，不能涉及二手房，轉賣也只能賣給本土人。英國購買使用權房產要繳土地地租；西班牙和日本要收固定資產稅；加拿大買房后不僅要繳物業稅，出租還要繳個人收益稅，轉手要繳增值稅。因此，購房者除了要關注持有成本，還應該留意是否有遺產稅或變相遺產稅的征收。

海外所謂的永久產權也好，今天看起來還算便宜的房價也好，背后都有特殊的原因，便宜沒那么好占，房產投資有風險、置業需謹慎。

吳霽

諾潤理財首席顧問，曾就職于第一創業證券理財中心、康宏理財等公司。在實踐中結合了國外成熟的理財理念和國內現有的理財市場狀況，成功輔導眾多理財者對金錢的駕馭能力，幫助數百個家庭建立了良好的理財習慣和正確的投資理念。

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