民營(yíng)房企 融資不易無(wú)礙高溢價(jià)拿地

“地總是要拿的，不過(guò)我們現(xiàn)在不會(huì)囤地，先預(yù)測(cè)該地塊建成之后的房屋銷(xiāo)路才會(huì)拿地。”一家民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的高管向《投資者報(bào)》記者透露，他最近正忙著看地。

對(duì)民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資難易程度和融資成本都要比國(guó)有企業(yè)來(lái)得高。《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部的數(shù)據(jù)顯示，2012年民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率平均為59.48%，低于地方國(guó)企66.85%的資產(chǎn)負(fù)債率平均值。而民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售毛利率為33.60%，低于地方國(guó)企37.71%的平均毛利率。

不過(guò)，5月以來(lái)，北京、上海、廣州、深圳等地的土地市場(chǎng)，高總價(jià)、高溢價(jià)的地塊接連出現(xiàn)，多地的“地王”紀(jì)錄也被刷新，上海、廣州、長(zhǎng)沙三地更是在10天內(nèi)誕生了3塊年內(nèi)地王。房企拿地異常積極，民營(yíng)房企也多次出手。

克爾瑞研究中心研究經(jīng)理?xiàng)畛壳啾硎荆?dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)正處于一個(gè)“有錢(qián)缺地”的時(shí)間點(diǎn)。2011年至2012年上半年，由于調(diào)控延續(xù)的關(guān)系，房企拿地普遍謹(jǐn)慎，全國(guó)30家一線房企土地消化周期與2010年底的高點(diǎn)相比下滑近一半；其次，經(jīng)過(guò)2012年整年的銷(xiāo)售回暖，企業(yè)資金面充裕度較之前兩年明顯提升，加上2013年以來(lái)海外融資平臺(tái)大批次發(fā)債，目前大部分企業(yè)手頭都非常寬裕。在“缺地”和“有錢(qián)”同時(shí)存在的情況下，土地市場(chǎng)的火暴就顯得順理成章了。

同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然融資不易，但是總能融到。而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好依然不變，也使得民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極。

融資不易但資金寬松

對(duì)于民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資更多的還是來(lái)自于銀行貸款。

《投資者報(bào)》數(shù)據(jù)研究部的統(tǒng)計(jì)顯示，2012年民營(yíng)房地產(chǎn)上市公司的平均融資額為19.97億元，其中信貸融資高達(dá)19.38億元。

一位不便透露姓名的行業(yè)分析人士表示，從融資角度看，直接從銀行取得的貸款依然不易，總體上今年的融資難度還是有所增加的。

他表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì)嚴(yán)厲，民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)基本不可能通過(guò)銀行取得資金，不過(guò)，更多的企業(yè)走向海外融資，融資渠道有所增加。

渣打銀行（中國(guó)）有限公司投資建議與策略總監(jiān)沈俊凡向《投資者報(bào)》記者表示，雖然企業(yè)貸款難度不低，但是只要提高融資成本，還是能夠從銀行貸到款的。

而更為重要的是，房地產(chǎn)企業(yè)的資金面寬松了很多。楊晨青認(rèn)為，從負(fù)債水平來(lái)看，2012年內(nèi)地房企的凈負(fù)債率明顯回落。2012年上市房企凈負(fù)債率為64.65%，同比下降3.76個(gè)百分點(diǎn)，較2012年三季度下降5.15個(gè)百分點(diǎn)。2013年一季度房企凈負(fù)債率為69.82%，環(huán)比上升5.17個(gè)百分點(diǎn)，同比下降3.93個(gè)百分點(diǎn)。

而企業(yè)資金情況也持續(xù)改善，從企業(yè)現(xiàn)金資產(chǎn)比看，內(nèi)地房企的現(xiàn)金資產(chǎn)比從2012年一季度的最低點(diǎn)0.11開(kāi)始大幅回升，2012年底達(dá)到0.14，上升了19.2%。市場(chǎng)的回暖帶動(dòng)了企業(yè)銷(xiāo)售的回升，企業(yè)的資金狀況逐漸改善，現(xiàn)金流穩(wěn)定回升，更多的資金能夠應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

楊晨青說(shuō)，這一波行情，企業(yè)是要抓住的，政策環(huán)境“逼迫”企業(yè)現(xiàn)在瘋狂拿地。因?yàn)椋{(diào)控政策是需要信貸政策配合的，現(xiàn)在國(guó)際大環(huán)境不適合緊縮貨幣，因此至少在年底以前，企業(yè)能看到一段寬松期，手頭上有錢(qián)，就沒(méi)有不拿地?cái)U(kuò)張的理由。

房企看好房地產(chǎn)未來(lái)

對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，如果要繼續(xù)發(fā)展，拿地就是必須的。

雖然有上海新梅這樣的企業(yè)準(zhǔn)備退出房地產(chǎn)領(lǐng)域，但還是有大量的民營(yíng)企業(yè)依然看好房地產(chǎn)。

前述民營(yíng)房地產(chǎn)的高管告訴《投資者報(bào)》記者，事實(shí)上，房地產(chǎn)行業(yè)的趨勢(shì)沒(méi)有變化。首先，土地財(cái)政依賴沒(méi)有改變，這也是引起最近地塊高溢價(jià)拍賣(mài)的原因之一。其次，貨幣政策不會(huì)轉(zhuǎn)向，貨幣貶值是長(zhǎng)期的趨勢(shì)，投資者有保值增值的需求，房子就是其中之一。而目前的限購(gòu)政策只是壓制著仍然存在著的投資者需求。

而另外一家房地產(chǎn)公司有關(guān)人士則向記者透露，“繼續(xù)看好房地產(chǎn)，至少這幾年都是這樣。房地產(chǎn)至少比制造業(yè)好，因此我們目前沒(méi)有轉(zhuǎn)行的打算。”

風(fēng)險(xiǎn)猶存

不過(guò)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，以比較高的融資成本拿地，風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

楊晨青提醒，當(dāng)前在土地市場(chǎng)上表現(xiàn)最瘋狂的、高總價(jià)高溢價(jià)拿下地王的房企，大多是地方性企業(yè)，而全國(guó)性品牌企業(yè)的身影并不多，這一定程度上反映了一線房企對(duì)土地市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的警覺(jué)。簡(jiǎn)單算筆賬就知，今年一線城市全面執(zhí)行限價(jià)，房?jī)r(jià)多數(shù)和人均可支配收入掛鉤，那么項(xiàng)目?jī)r(jià)格年漲幅大致在10%以內(nèi)；而目前房企通過(guò)銀行借貸的資金成本約7%～8%，海外平臺(tái)可能更低一點(diǎn)，這兩年最常用的信托等渠道則大概是10%～12%，但地方性中小企業(yè)大多沒(méi)有前兩個(gè)渠道的支持，那么這些企業(yè)的資金成本大致都在10%或更高水平，已經(jīng)與預(yù)期價(jià)格漲幅相當(dāng)。

楊晨青說(shuō)，結(jié)論很簡(jiǎn)單，一邊是房?jī)r(jià)一年只允許漲10%以內(nèi)，另一邊是每年的資金成本要10%，如果限價(jià)再多限1～2年，這些地王項(xiàng)目將是死路一條。

“我們接下來(lái)肯定不會(huì)囤地。需要的是快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售。”前述民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)的高管說(shuō)。