中國(guó)“鬼城”的背后

鐵嶺新城的規(guī)劃者可能不會(huì)想到，8年后，這里會(huì)成為“鬼城”。平日街道空無(wú)一人，商鋪店面的玻璃上貼著“招租”的紙條早已泛黃。同樣的景象也出現(xiàn)在廣東惠州。“惠州的房子成片，但入住率極低，已經(jīng)在那里買(mǎi)了房的，要再賣(mài)出去很難。”一位投資者說(shuō)，“不要說(shuō)買(mǎi)，免費(fèi)讓我住，我也不去，人少得讓人害怕。從惠州到深圳，商務(wù)車要花90分鐘時(shí)間，如果堵車或者坐公交車，時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)，根本無(wú)法達(dá)到‘深圳上班，惠州居住’的效果，‘深圳一小時(shí)生活圈’僅僅是幻想。”

“淘金者”夢(mèng)碎

鬼城一般是指“資源枯竭并被廢棄的城市”，屬于地理學(xué)名詞。從房地產(chǎn)角度來(lái)看，系指某片區(qū)房屋空置率過(guò)高，鮮有人居住，夜晚漆黑猶如鬼城。

據(jù)公開(kāi)資料顯示，中國(guó)的鬼城數(shù)量頗多，其中的12座更為海內(nèi)外所共知。從鬼城分布的數(shù)量來(lái)看，內(nèi)蒙古排名第一，共有4座鬼城，分別在鄂爾多斯康巴甚、呼和浩特清水河、巴彥淖爾和二連浩特。河南排名第二，共有3座鬼城，分別在鄭州鄭東新區(qū)、鶴壁和信陽(yáng)。江蘇排名第三，共有2座鬼城，分別在常州和鎮(zhèn)江丹徒。此外，還有遼寧的營(yíng)口、湖北的十堰以及云南的呈貢。另外，被譽(yù)為“亞洲最大別墅區(qū)”的天津京津新城，空置率高達(dá)90%，儼然一座空城。廣東惠州的大亞灣新城空置率約7成，廣州花都別墅群賣(mài)了8年，周末入住率僅為五六成……這些鬼城的共同特點(diǎn)都是，耗費(fèi)巨資的建設(shè)，豪華的政府建筑，行人稀少的街道，大量空置的住宅。

拔苗助長(zhǎng)的城鎮(zhèn)化

到底是什么原因造就了這些鬼城？在討論之前，不妨先看看曾經(jīng)輝煌的“汽車之城”底特律的破產(chǎn)原因。底特律的癥結(jié)，主要在于對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)依賴度太高，故而會(huì)出現(xiàn)“一榮俱榮，一損俱損”的后果。底特律汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展模式在過(guò)去很受推崇，但受金融危機(jī)的影響，美國(guó)汽車業(yè)衰落，致使過(guò)度依賴汽車產(chǎn)業(yè)的底特律經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退、人口大量外流。底特律高峰期人口將近200萬(wàn)人，而現(xiàn)在只有70萬(wàn)人左右。

對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)依賴程度過(guò)高，創(chuàng)新能力有限，再加上政府管理方面的缺失與偏離，最終使得這個(gè)曾經(jīng)異常繁榮的城市走上了破產(chǎn)之路。中國(guó)的鬼城亦存在相似的情況。更令人擔(dān)憂的是，有的城市尚未形成特色產(chǎn)業(yè)，就開(kāi)始興建大批量的住宅樓。不是根據(jù)實(shí)際需求建設(shè)城市，而是根據(jù)投資需求建設(shè)城市，鬼城便“應(yīng)運(yùn)而生”。

城市的發(fā)展首先必須要有一些產(chǎn)業(yè)來(lái)支撐。鬼城主要是由政府主導(dǎo)下的城市化所催生，而非城市自身發(fā)展到一定程度所形成的外擴(kuò)。這種由政府主導(dǎo)的城市化，不僅會(huì)造成城市病，而且會(huì)使地方政府更加依賴土地財(cái)政，造成投資沖動(dòng)一浪高過(guò)一浪。單一的房地產(chǎn)發(fā)展模式，導(dǎo)致投資浪費(fèi)、人口大量遷出，從而形成鬼城。

三四線城市鬼城率高

近期，國(guó)家發(fā)改委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心課題組對(duì)12個(gè)省區(qū)的調(diào)查顯示，12個(gè)省會(huì)城市，平均一個(gè)城市要建4.6個(gè)新城新區(qū)；144個(gè)地級(jí)城市，平均每個(gè)規(guī)劃建設(shè)約1.5個(gè)新城新區(qū)。這意味著，會(huì)有更多地方變?yōu)椤俺鞘小保瑫r(shí)更多三四線城市的新區(qū)有可能成為鬼城。

據(jù)克而瑞信息集團(tuán)研究中心發(fā)布的《2013年中國(guó)城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)排行榜》顯示，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名靠前的是一批國(guó)內(nèi)三線城市，其中隴南、武威、酒泉依次名列全國(guó)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的前三位。而風(fēng)險(xiǎn)最高的前50名中，除了拉薩是二線城市外，其余皆是三線城市。榜單顯現(xiàn)出一線、二線、三線城市風(fēng)險(xiǎn)得分均值依次遞增的趨勢(shì)。這意味著，三線城市比一二線城市房地產(chǎn)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)更大。

報(bào)告分析稱，近年來(lái)三四線城市的房地產(chǎn)發(fā)展速度已經(jīng)脫離基本面，過(guò)去幾年過(guò)于激進(jìn)的土地出讓速度，積累成目前的庫(kù)存高壓，使得競(jìng)爭(zhēng)慘烈。由于三線城市經(jīng)濟(jì)總量相對(duì)有限，中心區(qū)域的土地供應(yīng)也較為充裕，使得三線城市供應(yīng)過(guò)量。西北地區(qū)形成風(fēng)險(xiǎn)集中圈，一類是由于過(guò)度炒作、泡沫化明顯，如鄂爾多斯等；另一類是隴南慶陽(yáng)、固原等最為貧窮、干旱缺水地區(qū)。西南地區(qū)的山地地形制約了人口和經(jīng)濟(jì)集聚，房地產(chǎn)發(fā)展亦較為落后，秦巴山區(qū)廣元、巴中、云貴山地臨滄、昭通等均位于風(fēng)險(xiǎn)前20強(qiáng)。

如何破局

解決當(dāng)下的鬼城現(xiàn)狀，或者避免鬼城的出現(xiàn)，地方政府是關(guān)鍵。需要因地制宜，找到一條適合自身發(fā)展的路，而不是扎堆蓋房子。城市推進(jìn)城鎮(zhèn)化需要產(chǎn)業(yè)的支撐，如果只注重城市建設(shè)，建了很多樓，但產(chǎn)業(yè)沒(méi)有培育起來(lái)，缺乏就業(yè)崗位，人口就很難聚集。大中城市，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)要多元化，圍繞支柱產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)適度多元發(fā)展，不能依賴單一行業(yè)。在解決鬼城問(wèn)題上，鄂爾多斯是一個(gè)較為典型的例子。該市正在調(diào)整城市整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，希望擺脫對(duì)煤炭產(chǎn)業(yè)的整體依賴，并極力發(fā)展非煤產(chǎn)業(yè)，從而帶動(dòng)整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的完善，以此拉動(dòng)城市就業(yè)與人口內(nèi)遷。鄂爾多斯是典型的資源主導(dǎo)型城市，其新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)——非煤經(jīng)濟(jì)需要一個(gè)較長(zhǎng)的培育周期，新舊兩個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的發(fā)展速度不一，兩者差距會(huì)逐漸拉大并造成不平衡，故而其經(jīng)濟(jì)發(fā)展受制于煤炭開(kāi)發(fā)的狀況在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)是無(wú)法改變的。

為了發(fā)展非煤經(jīng)濟(jì)，內(nèi)蒙古自治區(qū)、鄂爾多斯市兩級(jí)政府使出了渾身解數(shù)，出臺(tái)了諸多政策，如以資源換項(xiàng)目。按照鄂爾多斯市政府的計(jì)劃，到2017年實(shí)現(xiàn)非煤產(chǎn)業(yè)占工業(yè)增加值的比重達(dá)到50%以上。為此，該市大力招商引資，正在培養(yǎng)產(chǎn)值超千億元的產(chǎn)業(yè)集群、工業(yè)園區(qū)和大型企業(yè)。

聯(lián)合國(guó)開(kāi)發(fā)計(jì)劃署發(fā)布的《2013中國(guó)人類發(fā)展報(bào)告》預(yù)測(cè)，到2030年中國(guó)城鎮(zhèn)化水平將達(dá)到70%，城鎮(zhèn)人口總數(shù)將超過(guò)10億人；城市對(duì)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的貢獻(xiàn)將達(dá)75%。因此也有一些房地產(chǎn)專家對(duì)鬼城的現(xiàn)狀并不擔(dān)憂，他們認(rèn)為，時(shí)間能夠證明一切。城鎮(zhèn)化是一個(gè)階段性進(jìn)程，所謂的鬼城只是這一進(jìn)程中的暫時(shí)現(xiàn)象，因?yàn)橐蛔鲁堑男纬尚枰粋€(gè)周期。