商業(yè)地產(chǎn)投資：機(jī)遇和泡沫并存

商業(yè)地產(chǎn)投資依然堅(jiān)挺

根據(jù)地產(chǎn)顧問公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，包括亞洲投資者在內(nèi)的全球投資者今年上半年在亞太地區(qū)共收購了600億美元的商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業(yè)地產(chǎn)的投資達(dá)到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。

可以看出，在整體經(jīng)濟(jì)調(diào)整的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資不降反升。以北京為例，個(gè)人投資者占到商業(yè)地產(chǎn)投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動(dòng)為主題的房地產(chǎn)細(xì)分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費(fèi)場所的一個(gè)綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)統(tǒng)計(jì)，中國新興城市50強(qiáng)城鎮(zhèn)人口達(dá)2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計(jì)到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，萬達(dá)、恒大、SOHO中國等地產(chǎn)公司都是這種模式的代表。房地產(chǎn)限購政策的出臺(tái)一定程度上抑制了炒作住宅房價(jià)的現(xiàn)象，但卻對商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

由于商業(yè)地產(chǎn)的投資本來就對貸款有著嚴(yán)格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)成本維護(hù)更高，因此很難像住宅地產(chǎn)那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小

現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不像是以前買幾間鋪?zhàn)拥却兆饽敲春唵瘟恕２煌牡乩砦恢谩⑴涮自O(shè)施、物業(yè)管理等都決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值。與住宅地產(chǎn)投資不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小。往小了說，一間鋪?zhàn)印⒁粋€(gè)商場柜臺(tái)都可以算得上商業(yè)地產(chǎn)投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業(yè)中心都是可以投資對象。

從商業(yè)地產(chǎn)投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業(yè)性的批發(fā)市場、購物中心、商鋪、地區(qū)商業(yè)投資。

專業(yè)性的批發(fā)市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個(gè)柜臺(tái)、一個(gè)賣場門面都是這類投資。在城市商業(yè)中心投資這類地產(chǎn)相對比較容易出租，收益也相對穩(wěn)定。但實(shí)際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業(yè)的專業(yè)水平要求很高。如果看不準(zhǔn)或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業(yè)街的商鋪投資算是最悠久的投資標(biāo)的。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)幾乎每個(gè)城市都會(huì)建有自己的商業(yè)街，類似于北京西單、上海淮海路、南京新街口里的商鋪早已經(jīng)是“千金難求”。

這不僅是因?yàn)槠渚薮蟮娜肆髁勘ＷC了其商鋪的價(jià)值，更重要的是商業(yè)街已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。商業(yè)街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風(fēng)險(xiǎn)相對可控，比較適合中小投資者。當(dāng)然，不會(huì)每個(gè)城市都有那些知名的品牌商業(yè)街。專業(yè)的管理和商業(yè)規(guī)劃對一個(gè)商業(yè)街發(fā)展至關(guān)重要。對于投資者而言，在投資商業(yè)街商鋪時(shí)應(yīng)當(dāng)了解其背后的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)和未來發(fā)展定位再?zèng)Q定是否投資。

購物中心投資相對商鋪投資要更加規(guī)范。由于擁有統(tǒng)一的物業(yè)管理、較為規(guī)范的營銷策劃，一些購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪近年來開始進(jìn)入中小投資者們的視野。當(dāng)然，其投資價(jià)格也要高于普通的小商鋪投資。一個(gè)購物中心的投資價(jià)值主要由其后期的運(yùn)營管理將決定。良好的經(jīng)營環(huán)境可以使購物中心成為焦點(diǎn)，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區(qū)商業(yè)涵蓋范圍比較廣，主要出現(xiàn)在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區(qū)中的商鋪、配套應(yīng)用設(shè)施都可以進(jìn)行投資。在歐美，這類投資已經(jīng)非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業(yè)投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規(guī)模，投資回報(bào)率很難估算。

商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫需提防

商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，但其中風(fēng)險(xiǎn)也不可不防。據(jù)清科集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當(dāng)前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，不排除部分為投機(jī)性投資。

清科研究中心認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)回報(bào)期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項(xiàng)目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時(shí)間檢驗(yàn)。此外部分開發(fā)商懷揣投機(jī)心理，容易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

從普通投資者角度來看，現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不管是單戶獨(dú)棟的寫字樓、辦公樓還是大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業(yè)地產(chǎn)概念認(rèn)識不清的問題。

一方面，很多的房產(chǎn)企業(yè)拿原來開發(fā)商品房的思路來進(jìn)行商業(yè)性地產(chǎn)開發(fā)。在店鋪、辦公室、寫字樓的設(shè)計(jì)上套用“小戶型”等商品房銷售的理念和思維。認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)只要能讓投資者買得起，房地產(chǎn)商只要能賣得出就是成功。開發(fā)出來的商業(yè)地產(chǎn)新地塊往往充斥著只有地產(chǎn)沒有商業(yè)的現(xiàn)象。

另一方面，一些房地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)性地產(chǎn)時(shí)存在幫助政府完成“政策性工程”和“形象性工程”的情況。于是一些地產(chǎn)開發(fā)商在開發(fā)地產(chǎn)時(shí)會(huì)超出當(dāng)?shù)貙?shí)際的經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況進(jìn)行建設(shè)，這樣背景下的商業(yè)性房產(chǎn)在招商上會(huì)有非常大的困難。如果地產(chǎn)不能招商成功，商業(yè)性地產(chǎn)也只能是空想。所以投資者在投資地產(chǎn)時(shí)需要合理考慮該地區(qū)招商的潛力和該地產(chǎn)未來發(fā)展的可能性，不能盲目投資。