商業地產投資：機遇和泡沫并存

商業地產投資依然堅挺

根據地產顧問公司仲量聯行的數據，包括亞洲投資者在內的全球投資者今年上半年在亞太地區共收購了600億美元的商業地產，規模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業地產的投資達到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。

可以看出，在整體經濟調整的背景下，商業地產的投資不降反升。以北京為例，個人投資者占到商業地產投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產，其中大多數都是商業地產。

商業地產是以經營商業活動為主題的房地產細分行業，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業經營市場。據統計，中國新興城市50強城鎮人口達2.6億，輻射人口3.7億，預計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現代零售物業將超過1億平方米，廣闊的發展空間推動商業地產迅猛增長。

目前國內房地產公司對商業地產開發的典型模式多采用“租售結合”，將一層出租，其余出售，萬達、恒大、SOHO中國等地產公司都是這種模式的代表。房地產限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現象，但卻對商業地產影響不大。

由于商業地產的投資本來就對貸款有著嚴格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業地產的物業成本維護更高，因此很難像住宅地產那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產轉向商業地產，而地方政府也積極地推崇商業地產的開發，這就加快了商業地產的發展，2012年全國商業地產新增供應量較上年上漲22%。

商業地產投資可大可小

現代的商業地產已經不像是以前買幾間鋪子等待收租那么簡單了。不同的地理位置、配套設施、物業管理等都決定了商業地產的投資價值。與住宅地產投資不同的是，商業地產投資可大可小。往小了說，一間鋪子、一個商場柜臺都可以算得上商業地產投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業中心都是可以投資對象。

從商業地產投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業性的批發市場、購物中心、商鋪、地區商業投資。

專業性的批發市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個柜臺、一個賣場門面都是這類投資。在城市商業中心投資這類地產相對比較容易出租，收益也相對穩定。但實際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業的專業水平要求很高。如果看不準或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業街的商鋪投資算是最悠久的投資標的。隨著城鎮化的發展，國內幾乎每個城市都會建有自己的商業街，類似于北京西單、上海淮海路、南京新街口里的商鋪早已經是“千金難求”。

這不僅是因為其巨大的人流量保證了其商鋪的價值，更重要的是商業街已經形成品牌效應。商業街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風險相對可控，比較適合中小投資者。當然，不會每個城市都有那些知名的品牌商業街。專業的管理和商業規劃對一個商業街發展至關重要。對于投資者而言，在投資商業街商鋪時應當了解其背后的物業管理團隊和未來發展定位再決定是否投資。

購物中心投資相對商鋪投資要更加規范。由于擁有統一的物業管理、較為規范的營銷策劃，一些購物中心的產權商鋪近年來開始進入中小投資者們的視野。當然，其投資價格也要高于普通的小商鋪投資。一個購物中心的投資價值主要由其后期的運營管理將決定。良好的經營環境可以使購物中心成為焦點，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區商業涵蓋范圍比較廣，主要出現在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區中的商鋪、配套應用設施都可以進行投資。在歐美，這類投資已經非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規模，投資回報率很難估算。

商業地產投資泡沫需提防

商業地產投資潛力巨大，但其中風險也不可不防。據清科集團統計，2012年在商業地產領域私募房地產投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業地產的開發多數是轉移住宅地產投資風險，不排除部分為投機性投資。

清科研究中心認為，商業地產回報期長，占用資金量大，新增商業地產迅猛增加，容易導致市場定位不清、空置率上升、多數項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發商懷揣投機心理，容易產生商業地產泡沫。

從普通投資者角度來看，現在國內的商業地產不管是單戶獨棟的寫字樓、辦公樓還是大規模房產企業開發的商業中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業地產概念認識不清的問題。

一方面，很多的房產企業拿原來開發商品房的思路來進行商業性地產開發。在店鋪、辦公室、寫字樓的設計上套用“小戶型”等商品房銷售的理念和思維。認為商業地產開發只要能讓投資者買得起，房地產商只要能賣得出就是成功。開發出來的商業地產新地塊往往充斥著只有地產沒有商業的現象。

另一方面，一些房地產開發商在開發商業性地產時存在幫助政府完成“政策性工程”和“形象性工程”的情況。于是一些地產開發商在開發地產時會超出當地實際的經濟發展情況進行建設，這樣背景下的商業性房產在招商上會有非常大的困難。如果地產不能招商成功，商業性地產也只能是空想。所以投資者在投資地產時需要合理考慮該地區招商的潛力和該地產未來發展的可能性，不能盲目投資。