投資商業地產：一線城市風景獨好

潛力巨大不限購

在很多地區，商業地產和住宅相比有一個獨特的優勢，就是沒有限購，這種優勢在北京最為明顯，全國各地的有錢人都可以在北京投資商鋪，而北京的吸引力自不必說。這導致現在很多的住宅地產在向商業地產靠攏，不少住宅都以商業地產冠名來規避限購。

對此，天首集團董事長邱天表示，北京的商業地產發展的速度特別快，尤其是在限購推出以后，商鋪的賣價至少也漲了百分之六七十，而在一年多的時間里寫字樓的租價已經翻了一番。“我們營業部原來的租金是每天每平米六七塊錢，現在已經漲到十二三塊錢了。”

商業地產也分好幾個類別，比如酒店、臨街店鋪、寫字樓或是商場，商場還包括出租型商場和買賣型商場，這些都屬于商業地產。寫字樓在省會城市比較好賣，特別是一線和二線城市比較好，但是到了三線城市就賣不動了，而臨街商鋪無論在哪里都很好賣。至于二、三層的商場類型，不好賣但是很好租。“假設我蓋了一棟大樓都是商業，例如批發市場，在下級城市就不好賣，但是可以出租，出租幾年把客流培養起來以后再賣就會比較好賣。”

“現在有錢人都會去買兩塊商鋪，租出去，然后再貸點款，做做投資，晚年生活就過得很舒服了。所以商業地產可能是未來的熱點。包括地方城市也是一樣的，商業地產也在迅速飆升。有很多大型地產商都在往商業地產方面轉型。總體來說商業還是好于住宅，而且升值潛力也大。”邱天表示。

投資首要考慮是地段

北京的商鋪、寫字樓的緊俏程度與地理位置有很大關系。北京主流的寫字樓基本上都已經滿了，甚至連一千、兩千平米都沒有。“如果買的話，除非是有些新開盤并想要迅速回攏資金的項目才會有價格優惠，但是剩余的寫字樓基本沒有砍價的可能。如果說有賣不出去、空房很多的情況，除非是那些偏遠地區的項目。比如五環外商業氣氛不濃的地區，或者像南三環以南的地區，這些地區主要是那些工廠類的，或者不需要交通環境以及繁華環境的企業，價格可能也比較低，跟繁華地段相比，價格可能只有三分之一，貴一點也不超過繁華地段的70%。”因此，從持有物業并出租的角度來看，人氣高的地段安全性和收益都會更好。

北京商業地產的價格分布與住宅完全不同，因為像南三環的房價比東三環的房價并不低太多，差距在30%以內。住宅在北京形成了所謂“一個版圖”的概念，但是寫字樓和商業這方面還是有很大區別的。

除了看地段，還要看商業環境，比如靠近名牌開發商的項目，周邊就很容易火起來，增值幅度也是最大的。同樣，在商業地產中也有“學區房”的概念，周圍有學校會帶來商機和客流，讓價格猛烈上漲。對于商鋪來說，最重要的影響因素就是客流，商鋪是因為客流才增值，而商業環境本身也有一些帶動客流的因素。“為什么有些寫字樓挑租戶，比如國貿三期，它的入駐條件就是必須世界五百強，不是世界五百強得有理由，比如我是電視臺、我是媒體，合適的不是光付錢就能租給你的。現在北京主流的寫字樓都是這種態度。”邱天說。

賣得越貴漲得越狠

值得一提的是，非繁華地段的商業地產，雖然價格相對便宜，但投資收益率也相對很低。“大概十年前的時候，當時富力城開盤，同時還有一個亦莊的項目開盤，亦莊那邊是4000塊左右，富力城是8000多。我的一個朋友買了亦莊的，他認為富力城太貴。但是后來富力城已經漲到快4萬的時候，亦莊那邊剛剛9000多左右，增值幅度無疑是富力城高。”邱天說。

由此可見，商業地產的漲幅和價格是成正比的，花錢便宜但是收益也會低。“像CBD、金融街這類繁華商業區，或者朝外SOHO、尚都SOHO，現在已經漲到15萬了，繁華地段是不容忽視的，但是從投資的角度來說，我認為還是量力而為。”邱天坦言。

在北京投資商鋪還需要注意租售比。他認為，這一指標在北京是不劃算的，但有辦法應對。“我看過幾個盤，賣價已經到了每平米15萬。像這么高的價格出租的話是不夠還貸款的。但是這些投資者都很聰明，他們即使借錢，也要一次性都付清，然后再拿出來貸款，然后用這些錢再投資一些信托產品，能夠得到一年10%到15%左右的一個收益，這跟貸款之間有個差價，再加上租金， 付了借款還能再剩一部分錢。”

寫字樓要挑好物業

和商鋪相比，寫字樓要考慮的因素略有不同。“寫字樓相對來說比較省心一些，因為都有物業管理，而商鋪一般都是自己管理。”此外邱天表示，投資寫字樓的時候要看物業和辦公環境，這兩樣很重要。“北京首選的主流的辦公區像CBD、金融街，類似這兩個地方的房子拿來出租根本就不用發愁的，都是搶著租。再延伸一點，像東三環長虹橋、三元橋、國貿橋、朝陽門橋這幾個橋附近也都沒問題。但是像東四十條里邊有一個大廈，它的房價就一直沒有上去，其實它的位置不錯，但是辦公環境不夠好。”

而物業管理則是投資寫字樓的一個重中之重了。“朝陽門有個寫字樓叫作豐聯廣場，它隔壁的寫字樓都已經賣到5萬、8萬了，銀河SOHO都已經10萬了，有的賣12萬。而它其中現在還有賣三萬五的，這跟物業管理有關系。通用國際大廈也是因為物業問題，這個大廈建成時間不長，也就是十幾年時間，但跟同時間段的大廈相比價格就不高，原因在于物業管理非常差，進去之后感覺很破，不像新樓，經常有門壞了沒人修，這樣就會迅速降低它的品質，租價自然就上不去。”

當然，寫字樓還要看周邊商業環境和交通是否便捷，“像國貿、CBD、銀泰大廈附近，辦公環境非常好，但是商場比較少，商場比較少企業就很喜歡，可以避免員工趁著中午休息出去逛街。”

多做功課切勿盲目

無論如何，即使是一線城市，在投資商業地產之前也要做好調研，并不是隨便買哪個地方都能旱澇保收。邱天表示，未來的房地產行業，有一個強烈的競爭點在于品質。“比如國外的樓盤有賣一萬的，兩千的，或者五千的，品質決定房價。而不像北京只要好位置，不管開發成什么樣價格都不低。所以在這種前提下，商鋪和它的商業環境有一定關系，最重要由商業環境來決定它的價值。”

他表示，有很多外地投資者在北京投資商鋪方面還比較盲目，要求也比較簡單。“有時候，第一項條件就是二環，第二項條件就是產權清晰，一次性付款，不做按揭，除此之外再沒有其他條件。我建議大家還是理性一點，做過考察以后再決定。”邱天認為，不一定非要有一個在二環內或者三環內這樣的設定，投資好的話在密云也會成功，也就是商業環境要符合投資人的要求。“我走過一個品質非常好的樓盤，一開始售價不高，9000多塊錢，但是現在已經飆到四五萬一平了。一個賣點就是小區里的幼兒園、小學都是引進的北京著名小學的分校，變成學區房的概念，房價就能飆起來了。”