二線城市買商鋪：找準城市規劃方向

王利的商鋪投資要從十幾年前說起，十幾年前，王利（化名）從建設銀行買斷工齡出來的時候，周圍的親戚朋友沒有不反對的，在親戚朋友們看來，在銀行工作是鐵飯碗，只有進不去的，斷然沒有主動離開的。而王利想法非常簡單，離開那個一成不變的環境，自己出來做點什么。

在這十幾年間，當親戚朋友們眼看著王利的資產在幾年間翻了幾番以后，再也沒有人認為當時王利離開銀行是錯誤的決定了。他們見到王利的時候都會順帶說一句：“最近又看到哪里有好的投資項目了？記得告訴我一聲，我跟你一起投。”

王利主要的投資渠道是購買住宅和商鋪，獲得房產增值和商鋪出租的收益。

跟著政府規劃走，年收益30%

在王利的投資經歷中，收益最高的一次是投資了十幾萬購買臨街商鋪，目前每年的租金在5萬元左右，這個商鋪目前的市場價值在60萬元左右。

今年45歲的王利，老家在東北某省會城市。“離開銀行的時候，思考自己以后做點什么的時候，覺得還是投資商鋪靠譜，商鋪選好了，永遠不會貶值，而且最省心，只要坐收租金就行了。”王利說道。

談到自己最成功的那次投資，王利向我們詳細介紹到。2000年左右，當時在任的市委書記決定招商引資，修建一個東北地區最大的批發市場，地點在本市的最繁華的的市中心附近，距離汽車站和火車站的距離也只有幾站地距離。

根據王利的了解，批發市場的形態是以幾棟商貿城和周邊的臨街商鋪組成，商貿城共分為五棟，商貿城內的攤位價格便宜，不是獨立產權，購買后擁有的時間較短，分為20年、30年，40年不等，周邊的商鋪價格較高，但是是獨立產權。

王利以16萬元價格購買了一套30平米的臨街商鋪，俗稱“門市房”，第一年的租金只有1.5萬元，第二年漲到1.8萬元，第三年周邊爆發式繁榮，租金漲到3萬元左右，隨后的幾年租金陸續上漲，目前穩定在每年5萬元左右。

事實上，后來王利發現，批發市場內的攤位大部分閑置，只有五分之二的攤位人流涌動，那些購買了商貿城內攤位的投資者們，可能會很多年無法獲得租金收益，出售的可能性也非常小。

而周邊商鋪則發展的較為成功，與王利同期購買商鋪的投資者都賺到了不錯的收益。

“這個商鋪投資成功的主要原因肯定是選對了地點，這個批發市場發展起來了。”王利總結道。

有“政府撐腰”的商圈會省掉很多廣告費，規劃級別越高的商圈，投資價值越高，最典型的例子如海寧皮草城、長春黑水路、沈陽五愛市場、義烏小商品批發市場等，這些商業中心吸引的不僅是本地消費者，還包括全國各地的消費者。

投資商鋪，只看地段早過時了

以前就有人總結，商鋪投資最重要的三個要素是地段、地段和地段，而現在只看地段已經不夠了。

二十年前，在二線城市中，最時尚、最潮的購物場所在“商貿城”中，一棟樓集合了各類服裝百貨；十年前，最時尚、最潮的購物場所在“步行街”中，街道兩邊開滿各個專賣店；現在最時尚、最潮的購物場所在“購物中心”中，囊括了電影院、餐飲、娛樂、美容美發以及服裝百貨類商品。

翻看過去二十年各個城市的發展史，你會發現在每個城市都有上述商業中心的演變歷程，投資商鋪也要參考這個過程，順應城市發展過程，才會獲得好的投資收益。

五年前，王利就有過一次失誤的投資，當時很多城市開始進行新城擴建、舊城改造，王利所在的城市也在城市的南面修建高新技術開發區。

新城中有一處被規劃為商業中心，王利在商業中心一處原定的大型商場周邊購買了一處商鋪，在王利看來，這幾乎是上一次商鋪投資的復制過程而已，等待商業中心起來后，自己購買的商鋪的租金也會水漲船高。

但是這一次王利的計劃落空了，商業中心最終確定引進了類似萬達廣場的大型購物中心、一個電影院、一個大超市、一個大商場，里面還有整整一層樓的餐飲服務，人流都被吸引到購物中心內，周邊的商鋪做什么都是不溫不火。

王利的商鋪在購買時的價格在40萬元左右，目前的市場價格仍是40萬元左右。“即便40萬元，也沒人愿意接手，租金也上不來，最多的一年換了四個租客，每個租客接手做買賣，幾個月就做不下去了。”

王利后來總結自己這次失敗的教訓，投資商鋪一定要關注城市商業中心業態變遷，十幾年前買步行街臨街商鋪、商業中心商鋪都可以大賺一筆，現在就行不通了。

在王利看來，現在的商鋪選擇學校周邊、寫字樓底商、居民區附近的臨街商鋪，比商業中心的商鋪更有投資價值。“分散在居民區、學區和辦公區的商鋪，價格上可能比商業中心的商鋪價格低一些，但是租金回報率要高一些，那些商業中心的商鋪長遠來看，投資成本高，租金回報未必令人滿意。”

擠不進最繁華的商圈，不妨退而求其次

事實上，在商鋪投資中，政府在原有貿易中心的基礎上規劃的大型批發市場、商業中心、農貿中心的商鋪一般都會有不錯的發展前景，在項目前期可以投資。

對于那些成熟商圈，商鋪租金雖然較高，但是個人投資者很難以劃算的價格購買到商鋪。以王利投資的商鋪為例，目前的市場價格在60萬元左右，年租金在5萬元左右。“不是價格高低的問題，現在周邊的商鋪根本沒人賣。”王利說道。

如果沒有新的政府規劃項目，那還有哪些商圈有投資機會呢？王利給我們總結經驗，在他看來，二線城市會有多個商圈，對于最繁華的商圈，投資成本高且機會少，選擇還沒有那么繁華的新興商圈也可以。

“關鍵還是看具體的商鋪是做什么的，如果周邊都是做餐飲的，你購買這個商鋪出租也是做餐飲的，那你就要看在商圈的基礎上，周邊是不是還有學校、寫字樓和居民區，如果這三者都有那就太好了，因為一天早中晚都有客流，這樣的商鋪租金肯定不會低。如果周邊商鋪都是做服裝百貨的，那你購置這樣的商鋪的租客也是做同樣生意的，那你就要考慮是不是形成了規模效應，此外消費的人群是哪一類也很重要，一般來說，在門市房中販賣的商品中低檔的最多，太高檔和太低檔的消費者都在商場和批發市場中呢，所以如果周邊都是同檔次的店鋪會幫助銷售。”

商鋪投資中最重要的數據指標是租金回報率，計算租金回報率時，如果是貸款買房，不要忘記把貸款利率加上，同時參考通脹率才可以算出準確的租金回報率。

如果在二線城市一套售價在100萬元的街邊商鋪為例，貸款50萬元，10年還清，算上貸款利息房屋總價在120萬元左右。二線城市中等地段的商鋪租金價格在6萬元左右每年，計算可得，投資收益每年為5%左右，如果算上通脹率，那么投資這樣的商鋪并不明智。

教你這樣買商鋪

在二線城市中，不同資金體量的投資者投資商業地產的方向也不同。

以王利為代表的大多數投資者，購買具有獨立產權的商鋪，是最簡單省事兒的投資渠道，但是同時需要注意。

投資城市商業中心附近的商鋪，商業中心沒有發展起來的話，你不僅很難拿到投資收益，甚至連成本都無法收回。投資非商業中心的商鋪，如居民區、學區、辦公區等，依靠附近的穩定客流，你可能會獲得比較穩定的租金回報。

此外，對于資金體量比較小的投資者來說，想要投資商業地產可以選擇農貿市場或者是好的集市攤位，一般情況下，在原有自由農貿市場的基礎上發展起來的規范化農貿市場，都會有不錯的客流量，這樣的農貿市場的攤位價格多數在30萬元以內，不過需要注意的是，一般這種攤位投資者購買到的是一個較長時間的租期，產權并不歸自己所有，租期一般在10年，20年左右。

而對于資金體量較大的投資者來說，可以嘗試進行整體商鋪投資，可以購入整棟商業樓，做“包租婆”“包租公”，也可以租下整棟商業樓做“二手房東”。

王利曾經和朋友做過這樣的投資，王利與幾位合伙人一起湊錢，承租下一棟上下三層，總面積3000多平方米的街邊商業樓，王利和幾位合伙人與對方簽下了未來20年的租約，約定每年租金為100萬元。

隨后，王利與合伙人成立物業管理公司，對這棟大樓內部進行了裝修改造，然后招商引資，最后，一層二層入駐了一家本地規模最大的連鎖超市，三層分割成10平米到30平米不等的攤位出租。

事實上，在開始的兩年，沒有尋找到合適的租客，王利和朋友們以為這次投資可能要以失敗告終，在第三年的時候，才迎來了連鎖超市的入駐。

對王利來說，這是他最大的一次商業地產投資，也是收益最高的一次投資，“超市一年的租金收入覆蓋了包括房租和物業管理公司的運營等全部成本，而三樓的分租租金收益越來越高，全部是凈利潤。”王利介紹到。

做“二手房東”的最大風險在于沒有尋找到租客之前，你要負擔全部成本，此外，還要注意的是，這樣的整體商業樓的承租期要謹慎對待，小心你的“上游房東”給你坐地漲價。