投資商業地產需警惕人口通縮

《錢經》：對于想投資商業地產的新手您有什么建議？

邱天：我建議買商鋪之前先在網上搜索一下，賣商鋪的很多，看一下它的地理位置，了解一下當地的商業環境、客流，如果客流上不來的話肯定不行。像尚都SOHO，當時賣價是八萬，但是一開始的客流就很差，導致了剛買的那些人租不出去，處于閑置狀態，但是經過十年的沉淀已經火起來了，但應該說那塊做的不是特別成功。相比之下萬達走的這幾個地方都非常成功，包括星光百貨等。所以我建議先了解一下地域環境和客流環境，包括商業開發的深度，這樣有助于購買商鋪以后的增值。

《錢經》：除了地段，有沒有其他影響樓盤價值的因素？

邱天：比如建外SOHO的商業價值現在雖然起來了，但是這個樓盤的定位有點問題，增值幅度跟周邊樓盤比是比較低的，像跟富力城就比不了，建外SOHO三萬多的房子現在都還有，富力城低于五萬的都沒有了。

富力城很有優勢，定位是商場、綜合體、電影院之類的都有，它商場是商場，酒店是酒店，住宅是住宅。但是建外SOHO定位是商鋪不商鋪，住宅不住宅，里邊有辦公的有住的。現在的政策導致辦公的還辦不了執照，所以它就有點另類，另類就不會被大家首選。投資和經營都要考慮這一點。當初看建外SOHO比富力城地理位置好，但結果增值幅度慢。周邊的住宅增值幅度都是五萬、六萬了，但是建外SOHO始終達不到。

《錢經》：您認為投資商業地產的風險在哪里？

邱天：中國的房地產是一個倒縮型的結構，因為人口在減少，開發面積在增加，中國房地產無論是商鋪還是住宅，都面臨著這樣一個危機。但是這個時間不會短，而是至少十年以上。這個危機就是需求和產出產生極大的反差，比如鄂爾多斯，人均五套到六套的房子，但是房價居高不下，還一直賣的很火，但是資金鏈斷裂以后，很多開發商急于回攏資金，所以就開始降價處理，一降價處理市場就會出現問題。因為已經買過的持有者也在賣，都想解套出來，所以鄂爾多斯就出現了資金鏈斷裂，是房地產行業和能源行業的資金鏈斷裂，因為出現了市場極大的供大于求的現象。

北京的商業區還沒有這種現象，但隨著人口通縮，未來北京的商業區，肯定不會像現在這樣每建一個商業區都火，而是會分區域，這是一個必然現象。但是這是一個長期的，短期內還做不到。

《錢經》：投資商鋪或寫字樓很重要的一項內容便是出租，出租會不會出現問題？

邱天：前幾年出現過一些情況。當時寫字樓需求量很大，但是價格上不去。當寫字樓開發完，還留有一批寫字樓給物業，比如說財富中心，物業價格出租最低是六塊五，不少小業主為了急于租出去，就五塊五租，甚至最低能到四塊五，這樣就把價格壓下來了

價格被壓低的一個主要原因就是寫字樓的持有者想要快速的回攏資金投資到其他領域中，當時的熱點在住宅和股市，這是一個主要的流向。

但是中國股市目前的情況，撼動不了商鋪的價格。非專業人士來做的話，像以前一樣投入大資本進入股市的幾率不是很大。所以商鋪短期內出現價格波動的可能性不太大，而且需求量還是大，尤其像是酒店寫字樓之類。