三線城市商業地產：機遇下待開發的處女地

來自錦州81年出生的黃潔是北京一名白領，月薪近兩萬，今年是她在北京打拼的第10個年頭。限購之前買過一套房子，首付30萬，現在除了生活基本支出、房貸，黃潔手中有近50萬的閑置資金，但這一年來，她卻因為有錢而犯了愁。“北京買房限購、房價飛漲、2011年投進股票的錢現在還被套著，物價不斷上升，錢放在銀行里就是等著貶值”，正當黃潔飽受財富焦慮之時，她的表姐卻為她帶來一個難得的投資機遇——投資家鄉商業地產。于是，一直把目光放在一線城市的黃潔，開始關注那在她心中屬于投資邊緣地帶的三線城市。

隨著新型城鎮化的推廣，三線城市有了翻天覆地的變化，經濟迅速發展、消費水平不斷提高，外來投資者不斷涌入，商業地產也逐漸升溫。黃潔的表姐去年在錦州繁華地帶購買了一套100平米左右的商鋪，每平4500元。由于地段好、人流旺盛，周邊項目不斷完善，一年之后這一位置的商鋪已經漲到每平6000元，租金也不斷上漲，現在，僅靠租金就足夠生活日常開銷。與表姐聊天結束后，黃潔開始慎重考慮投資機會無限的三線城市商業地產。

投資機會大于一二線城市

“城鎮化推動了一二線城市向三線城市產業轉移，三線城市對于商業地產的需求大大增加，因此，我認為在未來一段時期內，三線城市商業地產更具投資價值”，在海南三線城市從事商業地產、旅游地產投資的陳經理說道。

“以大城市為依托，中小城市為重點，逐步形成輻射作用大的城市群，促進大中小城市和小城鎮協調發展”是國家推進新型城鎮化的具體要求，新型城鎮化將重點放在城鎮化率低的區域和三四線城市，人口聚集促使產業轉移，未來城鎮化最大的受益者將是三線城市。早就看到這一機遇的房企在今年年初就大力布陣三線城市，商業地產投資則是“重中之重”。2013年5月30日，華潤置地在四川瀘州市投資30億元開發“區域商業中心+住宅”的宜居宜業城市綜合體，同時，華潤零售也表示擬投資6至7億，在瀘州茜草CBD城北商業綜合體等恰當地點建設大賣場或購物中心，并建造區域配送中心。保定炫彩SOHO商業部總監馬騰飛表示，三線城市商業地產起步較晚，2010年之前，三線城市的大型商超、寫字樓，包括商用公寓項目，都非常少。盡管2010年開始，一些地產公司向商業轉換，但到目前為止，商業地產市場存量依然很小。

錦州億隆置業執行董事陳訓蒿認為，一二線城市基礎綜合配套現已相當完善，商業地產的投資門類雖然很多，但基本已趨向飽和，投資成本巨大，難度也大，更有可能投資與收益不成正比。與一二線城市相比，三線城市投資成本相對低廉，這樣能夠大大降低投資的風險。同時一二線城市房產的價格已經趨向穩定，升值空間不會太大，但是大部分三線城市綜合配套還有待開發完善，有一定發展升值空間；其次，三線城市某些商業領域存在空白，但是在一二線發展成熟的城市，這樣的機遇很少，所以抓住三線城市的可開發空間，將會帶給投資者前所未有的回報。

選擇三線城市，切忌摸黑抓魚

投資三線城市商業地產，選擇城市是關鍵，并不是所有的三線城市都能做到高回報。衡量標準之一則是城鎮化率的高低。2012年，我國城鎮化率達到52.57%，低于之一標準的南通、保定、錦州等三線城市，發展空間更大。而以鄂爾多斯為代表的城市，由于遭到過度開發，市場飽和，泡沫嚴重，則不適合作為投資目標城市。

同時，三線城市消費水平也是重要的考量之一，陳訓蒿選擇三線城市錦州作為投資地，有自己的道理。錦州是中國沿海最北部的港口開放城市，是遼西地區的交通樞紐，是遼寧省“五點一線” 國家發展戰略格局中的重要城市，人口密度達到100萬人，綜合這些區位、交通、政策利好和文化因素，陳訓蒿認為錦州的經濟發展和投資價值可以說是三線城市中的佼佼者。選擇三線城市商業地產，不能摸黑抓魚。

市場、地段、特色、定位、運營，

一個都不能少

投資商業地產，并不是一個孤立的考量。從商業地產市場、規劃、地段、定位、招商到運營，每一個都是要綜合考察的因素。

商業地產投資要求投資者具備多方面的素質。首先，在投資之前要對這座城市充分了解，包括城市歷史、風土人情、自然人文環境、經濟發展和區域狀況等，然后評估這座城市以及你想要投資的商業門類的前景，有沒有投資必要。除此之外，地段當然是著重考慮的重要因素，在人氣夠足的好地段投資商業，是成功收益的有力保障，而對于多樣的商業地產形態，

海南從事商業地產的陳經理認為，商鋪投資現對于寫字樓、商住兩用住宅及其他商業地產形態會有更高的回報，但值得提醒的是，高回報也意味著高風險，然而對于風險的控制則取悅于投資者對項目的選擇能力，同時也取決于整個市場的規范程度。

錦州億隆置業執行董事陳訓蒿則認為，投資商業地產不分種類重要在于選擇的眼光。“一個優秀的投資人不應被投資類型所束縛，首先應該注重的是投資地段和項目開發商。拿億隆·國際廣場的產權商鋪來說，涵蓋購物中心、百貨、超市、商業街、主題商場、專業市場、寫字樓等多種業態。最關鍵的是億隆攜手興隆大家庭，兩大品牌聯合為投資者做后盾，投資者完全不用擔心人氣和宣傳的后顧之憂，投資其中哪種形態的商業地產都沒問題，重要是自身的投資業態要有特色、準確定位、有品質”。

入鄉隨俗，

三線城市避不開的“煩惱”

投資三線城市商業地產，與一二線不同，三線城市更注重傳統，且具有很強的排他性。因此，投資三線城市商業過程中，入鄉隨俗是不得不考慮的一個問題。

陳訓蒿認為，三線城市相對落后、社會風氣也相對保守，投資三線城市要考慮城市的消費力購買力，所以投資的產品不能過于開放前衛，要注意因地制宜；其次投資要順應市場的需求，市場需要什么我們做什么，不能違背市場；小城市人口分布相對集中，項目區位選擇也要在市中心或人口密集的位置，或是城市發展前景明朗的地段，特別是新經濟開發區，人氣以及綜合配套設施需要漫長的完善過程，投資有待謹慎。

因此，投資三線城市商業地產，投資者投資額盡量控制在閑置資產的70%以內，同時在可能的情況下，多點選擇，分散投資。投資前通過現場實地考察以深入了解商業地產的實際情況、環境因素，觀察分析可能受到的限制和風險，規避不利因素，在充分了解商業成熟度之后預估投資回報穩定性，準備充分，才能挖掘出機遇下的這塊待開發的處女地。