海外商業(yè)地產(chǎn)投資：避免“投資沼澤地”

參照周期選擇介入點(diǎn)

目前，國(guó)內(nèi)投資者資金相對(duì)充裕，但投資渠道有限，加上一二線城市的限購(gòu)政策、國(guó)內(nèi)外信貸環(huán)境差異、人民幣升值及金融危機(jī)后海外資產(chǎn)估值偏低等因素，使個(gè)人投資者、房地產(chǎn)企業(yè)及機(jī)構(gòu)投資者最近幾年不約而同地轉(zhuǎn)向了海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

其中，國(guó)內(nèi)個(gè)人投資者活躍于投資海外房地產(chǎn)的主要?jiǎng)訖C(jī)也已由傳統(tǒng)的移民及子女教育延伸至資產(chǎn)保值及增值，于是更具投資性質(zhì)、還未被充分挖掘的海外商業(yè)地產(chǎn)逐漸成為熱點(diǎn)。

根據(jù)中國(guó)當(dāng)前可投資資產(chǎn)超過一千萬(wàn)人民幣的高凈值人群的資產(chǎn)規(guī)模估算，未來(lái)或有1.1萬(wàn)億人民幣投向海外房地產(chǎn)市場(chǎng)，約占個(gè)人投資者人群可投資資產(chǎn)的5%。僅就海外商業(yè)地產(chǎn)而言，2012年全年中國(guó)直接投資額達(dá)40億美元，較2011年增長(zhǎng)33%，2013年上半年，就有來(lái)自中國(guó)投資者的10億美元資金涌入倫敦辦公樓市場(chǎng)，19億美元投注到美國(guó)商用房地產(chǎn)。目前，國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)主要以持有為主，相較于租用商業(yè)地產(chǎn)，更多投資者更愿意購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)以獲得長(zhǎng)期租賃收益率。

資金大舉進(jìn)軍海外商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，形成一股商業(yè)地產(chǎn)投資熱的同時(shí)，國(guó)內(nèi)海外房產(chǎn)投資中介卻仍將海外住宅作為投資“重頭戲”，國(guó)內(nèi)投資者仍處于缺乏國(guó)外商業(yè)地產(chǎn)投資政策、法律、渠道、具體項(xiàng)目回報(bào)率等資訊的狀態(tài)。專家認(rèn)為，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者，可以參考海外房地產(chǎn)的漲跌循環(huán)軌跡與利息調(diào)控周期的吻合程度，來(lái)選擇合適的時(shí)機(jī)介入海外房地產(chǎn)市場(chǎng)。

投資考核參量多

在投資商業(yè)地產(chǎn)目的地方面，美國(guó)、加拿大、澳大利亞、瑞典成為了境內(nèi)居民海外投資的首選。

這些國(guó)家具有市場(chǎng)容量大、物業(yè)價(jià)格相對(duì)較低、商業(yè)地產(chǎn)增值潛力和現(xiàn)金收益大且持續(xù)穩(wěn)定、較少限制海外資本投資本地物業(yè)等優(yōu)勢(shì)，是中國(guó)個(gè)人投資者進(jìn)軍海外的主流選擇。中國(guó)機(jī)構(gòu)投資者的目光主要集中于投資回報(bào)穩(wěn)定的核心商業(yè)項(xiàng)目，比如國(guó)際門戶城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓物業(yè)，個(gè)人投資者也可在與國(guó)內(nèi)地域毗鄰、文化背景近似的新加坡、馬來(lái)西亞、泰國(guó)等亞洲市場(chǎng)尋找機(jī)會(huì)。

投資海外商業(yè)地產(chǎn)還需要考慮稅收政策、擁有成本等多種因素，并非每個(gè)有能力在海外置業(yè)的投資者都適合到當(dāng)?shù)刭?gòu)買商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在相當(dāng)一部分人把在海外購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)當(dāng)成單純的投資行為，缺乏實(shí)地考察就出手購(gòu)買，投資過于草率冒險(xiǎn)。個(gè)人投資者一定要把握恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，避免盲目跟風(fēng)。通過選取恰當(dāng)?shù)漠?dāng)?shù)睾献骰锇椤⒂薪?jīng)驗(yàn)的本地員工、借助房地產(chǎn)專業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)等方式，深入掌握海外房地產(chǎn)市場(chǎng)知識(shí)，縮短學(xué)習(xí)曲線。同時(shí)，還應(yīng)充分做好風(fēng)險(xiǎn)管理，評(píng)估直接及間接投資房地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)及劣勢(shì)，以選擇最佳投資組合。

“政策風(fēng)險(xiǎn)”永遠(yuǎn)是投資者考慮的最大風(fēng)險(xiǎn)。如2010年日本北海道制定法規(guī)，限制中國(guó)等外國(guó)投資客購(gòu)置地產(chǎn)，讓一批投資客直呼“過河拆橋、翻臉不認(rèn)人”。這只是國(guó)際社會(huì)面對(duì)中國(guó)購(gòu)房團(tuán)“購(gòu)買濟(jì)州”、“購(gòu)買日本”、“購(gòu)買曼哈頓”等舉措而產(chǎn)生恐慌和反彈的一個(gè)例子，而且日本并不是第一例抬高投資門檻限制中國(guó)資本流入的國(guó)家。涉及到土地買賣問題，包括南美、巴西、南非等國(guó)家都顯得很謹(jǐn)慎，因?yàn)檫@不僅關(guān)乎房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，房?jī)r(jià)上漲還將影響到民生，進(jìn)而引出更多政治和社會(huì)安全等方面的問題。業(yè)內(nèi)專家表示，一些國(guó)家之所以對(duì)中國(guó)投資客購(gòu)買房地產(chǎn)從政策支持到政策限制，是因?yàn)樗麄冏畛醯凸懒酥袊?guó)投資者的購(gòu)買力。這也說(shuō)明，海外商業(yè)地產(chǎn)投資必須考慮政策穩(wěn)定性，找準(zhǔn)最佳投資，警惕在某個(gè)高點(diǎn)可能出現(xiàn)的政策拐點(diǎn)。

投資海外商業(yè)地產(chǎn)尋找的中介機(jī)構(gòu)應(yīng)該有相應(yīng)資質(zhì)及成功案例，考慮實(shí)際需求，看準(zhǔn)之后再出手。一些機(jī)構(gòu)從追求賣房成交出發(fā)，在宣傳中可能會(huì)存在夸大或者隱瞞的現(xiàn)象，買房人應(yīng)注意辨別。此外考慮到當(dāng)?shù)氐奈飪r(jià)、人力資源價(jià)格等因素，同時(shí)還要注意“中外有別”。投資移民相關(guān)辦理手續(xù)復(fù)雜，投資者一定要認(rèn)真研究移民國(guó)的法律和政策，最好能通過海外的親戚、朋友或者可靠的中介機(jī)構(gòu)了解清楚當(dāng)?shù)囟愂铡⒁泼竦日摺?/p>