商業地產投資：因時而動，因人而異

商業地產投資并不簡單

任何一項投資都離不開對國家宏觀政策的了解，商業地產投資也不例外。中國的房地產行業走勢受到政府的宏觀調控影響，國家調控的方式主要是調整商業銀行的存款準備金率、再貼現率、個人住房貸款利率、公開市場操作買賣政府債券等。

不論是住宅地產還是商業地產，都會受到這些政策的影響。通常而言，當國家采取相對寬松的財政及貨幣政策時，房地產的價格會上漲，同時房地產的交易量也會上升。而當國家采取緊縮的財政或貨幣政策時房地產的價格會下降，同時房地產的交易量也會下降。

由此可見，當國家采取寬松的貨幣政策時應抓住時機投資以獲取利潤，而當判斷要采取緊縮的政策時要提早有所準備，采取提早出手以避免損失，同時也可以考慮逢低買入，尋找有潛力的投資項目。

投資商業性地產獲取回報的主要途徑有兩種：一是購買后出租給有需求的客戶，通過收取租金的形式獲得收益；另一種是購買地產并希望通過出售來獲得換手利潤。大多數的普通投資者更傾向于后一種獲利的方式。

商業性地產作為一種潛力巨大的投資方式，其增值空間巨大。特別是游資一旦進入到這個領域中來，地產價值將會飛速上漲。但中小投資者還是應當理性對待，房價沒有節制的高速上漲勢必會導致房產泡沫的形成，當遭遇到政府較為嚴格的管控措施導致泡沫破裂時，投資者將蒙受巨大損失。

所以在投資商業性地產時，投資者應該綜合考慮地產開發者的資質、地產所處位置的商業價值及發展前景。除此之外，在進行商業地產投資決策時需要先考慮投資地點這一因素，一個商業地塊的商業繁華程度、交通條件、基礎設施條件、環境優越程度是投資的關鍵。

其次是投資時機把握，通過選擇適當的時間進入市場，利用合理的政策優勢，把握正確的投資方向。再次考慮投資類型、權衡投資收益率、投資實現時間。最后是籌資方式和投資規模。控制投資的成本和規模，進行較合理的商業地產投資。

商業地產投資因人而異

商業地產投資主要有產權、經營權、租賃三種投資方法。

產權投資是指投資者向開發商或原產權人處購買了商鋪的所有權，包括對商鋪的占有、使用、收益、處分的權利。一般情況，在投資者購買商鋪后，其后續的經營管理、收益等均與開發商無關，由投資者自行負責。

經營權投資是指商業地產運營商具有完全的所有權，投資者出資購買一定年限的經營權（如10年或20年），但仍在統一的商業規劃下，有專業公司統一管理，投資者享有預先約定的高回報，期滿后，仍歸產權擁有者所有。

租賃投資是指投資者從產權方以比較低的租金價格租用商鋪，目的不是為了自己經營，而是用于出租以賺取租金差價來取得收益的投資方式。合同年限不會太長，一般最多為五年。

從年限方面看，商業產權為40年，根據物權法規定，對住宅年限到期后的自動延期，而對商業用地，則未有涉及。如果投資經營權的話，最長為20年，租賃則一般為短期合同，5年時間已經算很長。

從價格方面看，同樣是40年的有效期內，在開發商制定價格時，通常是經營權低于同區域內相同物業的產權價格，以此來平衡差距，吸引投資者。但投資經營權和產權需要一次性支付相當數額的資金，投資門檻較高。

租賃則可按年支付，投資門檻低、壓力小。但投資經營權由于一次性支付的租金時間長，單位價格較同期中短期租賃價格要優惠很多。不過，續期租金會根據當時的物業升值情況上調價格，就大大降低了投資收益。如果投資者拿的租金價格和市場租金之間的差距不大，那么再加上管理費用等，極有可能發生投資虧損的情況。

從長期經營角度講，開發商注重的是前期開發和銷售，把所有權分割出售給投資者后，往往不太注重商業要素，如果后期經營與前期目標不一致，開發商一般沒有動力來改善經營狀況，使得開發商和投資者很難形成權益共同體。

而投資經營權相對較好地解決了商業地產開發、持有、運營和管理之間的矛盾，實現了商業地產投資的產品化和運作規范化，投資風險是和開發商共同承擔的，相對較小。租賃則更加靈活，可以隨時變化。事實上，國外的商業地產投資中，大多投資都會以租賃為主。