反對(duì)投資美國(guó)樓市

近日，用中國(guó)外匯儲(chǔ)備投資美國(guó)樓市的新聞，在媒體上時(shí)有報(bào)道。有些專家稱，中國(guó)樓市上漲的空間有限，且對(duì)投資有諸多限制，而美國(guó)房市正處于觸底回升階段，按照美國(guó)房市周期的歷史情況推斷，目前的房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)大致能維持5～7年，有較大的上漲空間。因此，投資中國(guó)樓市不如去美國(guó)買房。

過去一年，美國(guó)房市的確有見底回升的跡象，房?jī)r(jià)比最低點(diǎn)平均上漲6%，有些地區(qū)的漲幅超過了11%。從表面看市場(chǎng)似乎很火爆，但美國(guó)樓市離真正回春還有待時(shí)日，房?jī)r(jià)甚至將很快跌回原來的價(jià)位，其主要原因如下。

第一，這次房市復(fù)蘇是由投資者（甚至是投機(jī)炒房者）引導(dǎo)的，他們利用了當(dāng)前的低利率和低房?jī)r(jià)，而一旦利率和房?jī)r(jià)一起上漲，這部分投資者就會(huì)退市。

有史為鑒，但凡由投資者帶動(dòng)的市場(chǎng)，結(jié)局都很糟！美國(guó)有些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲雖然迅速，但存在大量的投機(jī)成分，這與當(dāng)初出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫的原因完全一樣。據(jù)《華爾街日?qǐng)?bào)》報(bào)道，最近幾個(gè)月，在加利福尼亞購(gòu)房后不足半年便將其拋售的房屋（Home Flipping）數(shù)量已經(jīng)達(dá)到次貸危機(jī)前的最高水平，占全州房屋出售量5%以上，且這種現(xiàn)象正在蔓延全美。

第二，在過去的兩個(gè)世紀(jì)中，美國(guó)已經(jīng)完成了城市化的進(jìn)程，在1910～1920年，已成為一個(gè)多城市的國(guó)家。目前，有4/5以上的美國(guó)人居住在城市地區(qū)，所以不存在住房“剛需”的先決條件。

第三，從美國(guó)前40多年和前100多年的房?jī)r(jià)走勢(shì)圖可以看出，美國(guó)房?jī)r(jià)僅僅和通漲呈1∶1正相關(guān)，并不會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和股票收益一起上漲。由于目前美國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不強(qiáng)勁，現(xiàn)在是經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的影響大過房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

尤其令人擔(dān)心的是，今年美國(guó)新增的就業(yè)職位比預(yù)期少。與此同時(shí)，僅僅3月份就有50萬(wàn)美國(guó)人放棄找工作，這也是美國(guó)經(jīng)濟(jì)虛弱的一個(gè)跡象。而據(jù)美國(guó)勞工部發(fā)布的報(bào)告顯示，截至5月25日的一周，美國(guó)初次申請(qǐng)失業(yè)救濟(jì)人數(shù)環(huán)比增加1萬(wàn)人，遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)學(xué)家的平均預(yù)期。只有等到就業(yè)市場(chǎng)好轉(zhuǎn)后，房地產(chǎn)的需求才會(huì)真正上升。

第四，美國(guó)的持房成本巨大，僅房產(chǎn)稅就平均每年2%以上，還需加上其他的費(fèi)用。因此，在美國(guó)投資房產(chǎn)，即便房?jī)r(jià)上升，收益也大打折扣，甚至根本賺不到錢！

第五，雖然目前美國(guó)的按揭利率非常低，但這個(gè)利率遲早會(huì)上升，一旦上升，人們買房的負(fù)擔(dān)就會(huì)增加，到那時(shí)很多人又會(huì)交不起按揭了。

而且根據(jù)Zillow的最新數(shù)據(jù)，今年第一季度美國(guó)有1300萬(wàn)房主的家庭資產(chǎn)依然為負(fù)，意即他們的房貸價(jià)值大于他們的住宅價(jià)值。

第六，還有一大關(guān)鍵原因，由于房?jī)r(jià)低，其實(shí)有大量待售的房子根本還未進(jìn)入市場(chǎng)，如美國(guó)的金融機(jī)構(gòu)還有140萬(wàn)套法拍屋，當(dāng)樓市穩(wěn)定后才會(huì)陸續(xù)推上市，從而限制房?jī)r(jià)的進(jìn)一步回升。

對(duì)于美國(guó)來說，樓市的復(fù)蘇將是美國(guó)從經(jīng)濟(jì)危機(jī)走出來的關(guān)鍵點(diǎn)，而用中國(guó)人的血汗錢去投資美國(guó)樓市，顯然幫助了美國(guó)，但是對(duì)于中國(guó)的外儲(chǔ)，其結(jié)局就好似肉包子打狗——很可能有去無回！20多年前，日本就曾發(fā)出豪言“買下美國(guó)”，大肆投資美國(guó)樓市，結(jié)果深陷泥潭，以巨虧而告終；多年前中國(guó)曾投資“兩房”（房利美、房地美兩大貸款機(jī)構(gòu)）債券，也慘遭巨虧！前車之鑒，不可不察！