產業地產，沒那么簡單

在堅持房地產調控不動搖的大背景下，傳統地產領域開始陷入進退維谷的僵局，加速轉型進行戰略調整正成為整個市場的共識。

那么房地產行業將如何轉型？企業如何安身立命、做大做強？如何創新企業發展模式，引導房地產企業走上可持續、健康發展的方向？這無疑是擺在房地產企業面前的一道難題。

而產業地產的發展，似乎為未來的行業發展方向探出一條路來。作為以產業為依托，地產為載體，實現土地的整體開發與運營的產業地產，是一種將地產開發、產業發展和城市功能三方面的發展有機結合、相互促進的新模式。

事實上，因其與經濟結構調整這一國家經濟戰略相吻合，產業地產已經成為房地產行業最激動人心的轉型方向之一。著名產業地產研究專家周建成博士指出：“與產業地產擦肩而過，你將損失下一個十年。”

目前，中國經濟正朝著集約化、園區化、規模化方向發展，對產業園區要求與日俱增。產業地產已經成為推動社會經濟發展、助力區域成長的不可忽視的力量。作為一個相對為行業所認可的模式，其發展趨勢或將成為下一個十年的黃金法則。

在商人眼中，需求就是商機。近年來，萬通、世茂、富力、綠地等大型開發商紛紛轉向產業地產，利用這一領域未來廣闊的發展前景和良好的發展勢頭去平緩風險，培育新的利潤增長點。產業地產儼然已經成為房企眼中的新“藍海”。

但地產企業與產業經濟的“聯姻”絕非易事。“拍拍腦門”便盲目向該領域轉型，用住宅開發的思維運作產業地產，收獲的很可能是更大的損失。

“脫胎”于工業地產

簡單說，產業地產就是升級換代版的工業地產。

上世紀70年代末，深圳蛇口工業園的建立正式拉開了國內工業地產的序幕。隨著改革開發進程的加速，國家級經濟技術開發區和國家級高新開發區逐漸進入社會視野。

最早，國內企業一般采取自建園區的模式。在政府支持下，大型企業進駐并自主開發，通過其行業影響力，帶動上下游企業加入園區建設。這種大型企業自建園區只是為自己的產業鏈升級和完善做整體配套，對區域、對經濟發展的推動作用微乎其微。隨后，工業地產的概念開始興起。以政府開發為主導，規劃各種開發區、工業園，示范帶動區域經濟全面發展。由較強資金實力和開發經營的企業開發，推動當地二產經濟的發展，也受到了各地方政府的熱烈歡迎。但是由于政府需求的增加與企業日益增加的形象需求，工業地產的弊端開始暴露。

在政府方面，追求高效增長的經濟與快速減少的資源之間存在矛盾，一方面要求經濟的快速發展，一方面又要考慮不可復制的土地資源日益減少。因此迫切需要一種高效利用的平臺既能實現經濟發展又能高效利用土地資源。在客戶方面，追求核心競爭力的提高與市場運作效率低之間存在矛盾，企業需要提高核心競爭力，就必須要求企業的成長環境日益優越。

伴隨著經濟全球化進入大融合時代，政府、企業兩方面的需求日益迫切，產業地產應運而生，傳統的工業開發區逐步向產業地產全面戰略轉型。

“區別于以往的工業地產，產業地產作為一種將地產、產業、城市三方面的發展有機結合、相互促進的商業模式，在提升城市的產業價值和產業能力、促進產業升級、聚集人口與資本、調整城市經濟結構等方面具有獨特功能。”在周建成看來，產業地產是圍繞著微笑曲線構建的產業價值鏈一體化平臺，以地產為載體，以產業為依托，以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發樓等為開發對象，整合自然資源、社會資源和經濟資源等，打造產、學、研為一體的產業集群。

那么，這種產業集群化的布局究竟會帶來怎樣的經濟功效呢？“把產業鏈條中的上下游企業聚集在一起，高度集約利用土地資源的同時，做到更大的人才聚集、產業聚集，從而降低整體運作成本，提高工作效率。如此一來，企業便會在市場競爭中獲得更大的優勢。同時，區域發展因為產業集群，形成了區域競爭力和區域發展優勢，從而奠定良性發展機制，形成人才、市場、資金、技術等的創新開發與聚集，推進可持續產業升級。”青島光谷聯合發展有限公司執行總經理崔群說，“以武漢光谷軟件園區為例，700多畝地，產值超過100億元。在同樣的土地使用面積下，任何一家企業或工業項目恐怕都無法達到這樣的產值。”

青島產業潛力巨大

近年來，隨著全球IT技術和網絡的發展與普及，國際服務業發展日趨呈現信息化、現代化、全球化的發展趨勢，服務外包作為國際服務貿易的新型業態，在全球方興未艾，而這樣的現象當然也發生在青島身上。但需要指出的是，青島市服務外包產業雖然成功起步，但要真正適應國際服務外包產業快速發展的要求，全面抓住全球服務外包產業轉移的歷史機遇，實現全市服務外包產業超常規快速發展，還存在不少問題和薄弱環節。

缺少龍頭企業的帶動導致整個產業鏈條的活躍度不夠；服務外包產業唱的是人才的戲，青島的復合型人才嚴重不足；服務外包產業發展軟環境不夠成熟等因素共同構成了青島產業地產發展基礎較為薄弱的現狀。

然而，正如硬幣有兩面一樣，薄弱現狀的背后恰恰蘊藏著巨大的發展空間。

“實際上，我國產業地產的發展仍舊處于孵化期，縱使北京、上海、深圳、蘇州、武漢等國內一些相對成熟的區域，也是經歷了很多年的積淀才具備了一定的產業發展基礎。一個阿里巴巴帶動了杭州電子商務產業的快速發展，深圳同樣是依靠騰訊的帶動。”崔群說，今后產業地產在青島的發展，將會有很大的空間。但切忌盲目發展產業地產，要合理規劃，合理布局，高效利用現有有限的土地資源，針對產業發展細致研究，引導產業發展所需要素向產業集聚，制定相應產業扶持的政策，來支撐產業在當地正常快速發展。

“其實，這就是‘筑巢引鳳’。但絕不是只要建好了軟件園就會有軟件公司來，這需要載體建設企業與政府的有機結合。開發企業需要圍繞主導產業進行產業鏈的整合，從而形成良好的產業生態圈。而地方政府則需要變被動服務為主動服務，創建一個優質的一站式服務體系，使得政策能在最短的時間內落實。與此同時，在招商過程中，地方政府要將各個區域板塊有效鏈接在一起，整合資源形成一個統一的招商形象，并根據區域特色不同進行有針對性的資源合理分配，避免各區域問的無序競爭導致‘候鳥企業’蜂擁而至。”崔群認為。

事實上，對于一個產業園區來說，政策以及資金的扶持并非是企業選擇人駐的關鍵因素，更重要的是園區要為企業配備長期發展的動力源泉，而這也恰恰是產業地產運營的價值所在。

機遇與挑戰并存

產業地產成為房地產企業戰略轉型的新方向，這一點已經成為諸多房地產企業的共識。綠地、富力、世茂等眾多知名房地產企業紛紛涉足產業地產領域。

而日趨激烈的市場競爭，使得產業地產的開發專業度較之以往有了很大的提高，產品也處在不斷的更新換代中。不過，由于整個領域的不成熟，行業內依然存在諸多亟待解決的問題。

地產企業與產業經濟的“聯姻”并非一片坦途。據了解，國內各地不少產業園區在高調起步后卻難以為繼。

“并不是地產企業都能夠做好產業地產。”在崔群看來，與傳統的住宅地產和商業地產相比，產業地產無疑對涉足企業在產業的培育、資金回籠、園區運營等方面提出諸多挑戰。“在產業地產中，地產只是一個載體，核心還是在于產業，產業才是產業地產的靈魂。”近期，象征著美國“黃金時代”的汽車城底特律面臨破產，為我們單一產業城市發展敲響警鐘的同時，也讓我們見識到了產業興盛對于一座城市的重要性。一個城市的發展離不開產業實體的支撐，它是經濟結構中不可或缺的一個重要部分，也是推動城市可持續發展的中堅力量。

而產業的由來就是企業，如何招商，如何提供服務，使其逐漸成長并創造價值，是產業地產的核心競爭力。這便對產業地產開發商在高度專業化、品牌化與規模化等綜合能力上提出了更高的要求。換言之，就是要具備強大的資源整合和服務運營能力。

正所謂，“術業有專攻”。作為我國產業地產領創者，光谷聯合經過多年的發展和積累，已形成了自己的主題產業園開發和運營模式。據悉，青島光谷軟件園堅守“產城一體”“產業運營”“產業集群”三大核心理念，通過全產業鏈運營，為企業搭建完善的服務平臺，培植園區企業發展壯大。

為幫助企業解決人才問題，青島光谷軟件園積極尋求與微軟實訓、東軟睿道等軟件與外包人才培訓機構的合作。除關注企業的人才需求外，園區將構建企業投融資平臺、法律咨詢平臺、技術平臺、產品交易平臺等公共服務平臺，為企業提供全產業鏈的整合服務。

目前，青島光谷軟件園已與北京軟件和信息服務交易所（簡稱北京軟交所）達成戰略合作，為園區軟件企業構建便捷的線上產品交易平臺，并建立渠道聯盟，同時還可為中小企業提供金融服務。

另外，園區還將為企業提供公寓、餐飲、商業、文化、休閑等一站式服務，企業足不出園，就能完成所有生活及社會活動。24小時營業的便利店以及茶餐廳、咖啡廳、超市、書店、影院、健身休閑沙龍等，專門服務于園區的社區醫療站，這些都將極大方便和豐富員工的生活。

這種立足企業發展、產業發展的運營模式，不僅是園區核心競爭力的重要組成部分，更是青島光谷軟件園持續快速發展的動力。

事實上，很多產業地產的失敗，就在于開發企業把問題簡單化，仍然秉持住宅開發思維，認為能拿到地，手中有一批客戶資源就可以做產業地產。而真正的產業園開發一定是長期投資、長線經營，這便要求產業地產開發企業要耐得住寂寞，用更長期的經營去帶動產業、實現區域的共贏。