物業管理企業核心競爭力研究

摘 要：物業管理企業的管理活動，可以提高物業的經濟價值和使用價值，為物業產權人和使用人創造一個舒適方便的居住和共作環境。但從產業的變遷來看，我國物業管理行業發展具有相當的不平衡性，兩極分化比較嚴重，從長遠來看不利于行業的全面發展。本文以企業核心競爭力的理論為基礎，通過分析物業管理及行業特點，給出了提升物業管理企業核心競爭力的建議。

關鍵詞：物業管理企業；核心競爭力；服務管理；研究

前言：目前我國物業管理發展總體來說：規模小，產品及服務單一，品牌競爭力小，管理方式落后。隨著社會經濟的飛速發展，國外高水平的物業管理企業進入，更加沖擊著我國物業管理行業的生存。因此面對物業管理行業出現的問題，如何創造并維持自身的競爭優勢，如何適應市場競爭的變化并走上穩定的發展道路，將成為一個重要的課題而引起廣泛的關注。

1、企業核心競爭力研究理論

1.1企業競爭力產業分析理論

代表人物是邁克爾·波特。他認為企業獲得競爭優勢的要素主要有兩個核心點：

一是產業選擇問題，即從長期贏利能力和決定長期贏利能力的因素來認識各產業所具有的吸引力。一個企業所屬產業的內在贏利能力是決定該企業獲利能力的一個重要要素。

二是競爭地位問題，即如何在一個選定的產業內取得企業的競爭優勢地位。它將產品市場、要素市場、市場結構及政府力量等影響供給與需求關系的因素巧妙結合，構架了企業制定發展戰略的依據和企業進行實物操作的一些基本原則，從戰略管理角度來探討企業及國家競爭力的來源問題。

波特理論的不足之處在于過于強調產業結構對企業競爭優勢形成的影響，忽視了管理技術、創新機制、生產技術等細節因素，對形成競爭優勢的作用。

1.2企業競爭力能力理論

經濟學家理查德森第一個明確提出“能力”這一概念，他認為企業核心競爭力和企業的組織智商、知識和技能有著密切的聯系。企業能力理論認為，企業通過完成企業內部能力、資源積累等過程來獲得新的知識，并把新的知識作為企業未來積累的主導力量，融入到企業組織中。

該理論強調協調配置資源過程中組織的能力管理，也即是說企業資源是能力形成的基礎。

1.3物業管理企業核心競爭力理論研究

（1）物業管理企業核心競爭力的內涵

a）以知識積累為中心：由于知識的積累和經驗的增長，決定了企業資源要素及配置的差異，也決定了企業競爭優勢的差異。因此通過有效的組織學習獲得知識的積累，是物業管理企業發展核心競爭力必經之路。

b）以顧客價值為導向：企業核心競爭力的根源是如何最大限度的利用資源，轉化為顧客價值，這是構筑企業核心競爭力的基點。根據物業管理企業的行業特點，其顧客價值為：個性化、影響顧客價值的多樣性等。

（2）物業管理企業核心競爭力特征

a）物業管理產品性質特殊：物業管理企業主要為社會或個人提供“服務”，而“服務”具有明顯的特征：無形性，生產與消費同時性，產品所有權不可轉讓等。

b）延展性：物業管理企業的持續發展需要將服務產品向更有生命力的新領域延伸，衍生出一系列新產品核心服務，這樣才能在競爭中屹立不倒。

c）動態性：物業管理工作需要時刻把握市場變化、客戶需求等因素，這就要求物業管理企業要根據不同時期的變化，具備相應的適應能力。

d）客戶價值性：提升產品在顧客心中價值體驗的差異是打造核心競爭力的最終目的。通過改進技術和生產工藝，更好地為顧客提供體驗價值，進而才能提高顧客滿意度。

2、我國物業管理企業核心競爭力發展狀況及問題

2.1我國物業管理企業發展狀況及特點

物業管理企業根據經濟實力可以劃分：優秀物業管理企業和中小型物業管理企業。通過采集樣本進行研究發現，優秀的物業管理企業的發展情況具有以下幾個方面的特點：

a）企業成立時間長，資本運作能力強；

b）民營企業數量多，國營企業規模大；

c）進一步推進建管分離，提高市場化程度。

中小型物業管理企業由于數量較多，管理技術和服務水平低下，缺乏誠信等因素，具有以下特點：

a）企業資質低，規模小；

b）企業服務意識落后；

c）服務產品單一，缺乏創新；

d）從業人員素質偏低。

2.2我國物業管理企業缺乏核心競爭力的原因

（1）缺乏對策劃能力的培養

良好的策劃可以有效的組織協調企業資源和能力，使企業獲得可觀的經濟效益，因此是企業核心競爭力的核心。但目前我國物業管理行業的策劃能力較為薄弱，策劃和服務意識滯后，一方面導致企業缺乏強有力的服務能力，物業管理服務費收繳困難；另一方面導致項目的招投標過程競爭力較弱，影響了企業的健康發展。

（2）物業管理中的責任關系不明確

物業糾紛一直是我國物業管理發展的大問題，責任關系的不明確包括兩個方面：一是，物業管理企業受房地產開發商的影響，往往成為房地產企業在物業糾紛問題上的替罪羊；二是，盡管部分房地產企業名義上使物業管理企業有了一定自主權，自主經營，但實際上當出現物業糾紛時房地產企業便會進行干涉，影響了物業管理企業的發展。

（3）缺乏企業文化的建設

企業文化是企業的精神和靈魂的所在，是企業營造核心競爭力的基礎，企業文化可以讓員工精神上形成歸屬感，內聚力，培養員工對企業的忠誠度。目前，我國物業管理企業往往忽略企業文化建設，缺乏必要的誠信，損害了企業形象和誠信度。

3、提升物業管理企業核心競爭力發展的建議

（1）建立和加強策劃部門的建設

缺乏策劃的物業管理服務內容單調，功能落后，也滿足不了業主日益增長的消費需求。策劃部門是企業發展的智囊，是物業管理企業的研發部門，是最核心的部分。只有做好了策劃，才能在市場競爭環境下生存，才有經營方向和發展目標。加強策劃人才培養，完善企業知識資源的管理、共享，是加強策劃能力的根本。

（2）注重企業文化的培育

企業文化也即是企業的個性，是企業形成了獨特的核心競爭力的根本。企業文化是管理理念、價值觀、道德誠信等的綜合體現，有利于和諧、公平、公正的企業氛圍的形成，有利于員工人生抱負和自我價值的實現，有利于提高和培育員工忠誠度。利用完善的企業文化塑造品牌建設，是企業理念、目標和道德規范在職工間廣泛傳播，保證企業的健康、穩定的發展。

（3）重視人力資本的經營

人力的價值對服務行業尤其重要。物業管理企業服務通過人的操作才能實現，因此要重視人力資本的經營，加強內部培訓，提升人力資本的儲備。企業可以通過激勵方法實現人力資本的儲備，如：薪酬激勵，營造良好的組織氛圍和文化氛圍等，激發員工工作熱情執行能力等。

（4）加強知識管理建設

知識管理是物業管理企業核心競爭力的重要保障。組織能力體現了企業的學習能力，是企業核心能力的重要組成部分。根據物業管理的特點，物業管理

企業要做好知識的儲備和管理工作，重視企業知識管理工作，促進企業的知識資產增值。如：導師制的知識與經驗的傳授，員工間方法和成果的共享，都是人力資本向組織資本的知識轉化。

結語：企業競爭力，是一個比較復雜的研究課題。尤其對我國企業來說，除了企業內部的競爭力問題之外，還有企業制度、經濟管理體制等方面的問題，在某種程度上，經濟管理體制和企業的制度決定企業的經營行為。因此企業發展不僅要樹立正確的經營觀念，還要規范自己的行為，全面提高企業核心競爭力。這就要求物業管理企業既要挖掘企業的優勢資源和能力，又要明確行業核心競爭力的內涵，逐步形成企業核心競爭力，保持持續競爭優勢。

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