青島寫字樓市場調查

近幾年，城市高度在不斷地被拔高，從住宅到商務辦公大樓，隨處可見的摩天大樓，成為城市現代化的標志名片。而作為城市形象的重要展示，高端寫字樓的成長，逐漸成為城市第三產業發達與否的重要標志，商務高度在某種程度上定義了城市高度。

眼下，隨著住宅市場調控的深入，以寫字樓為代表的商業地產成為很多地產商爭搶的蛋糕，寫字樓如雨后春筍般在全國各大城市拔地而起。“強勁”的市場表現使得二線城市寫字樓市場供大于求的風險日益增大，對于個別二線城市而言，寫字樓儼然成為了城市發展的花瓶。那么，青島的寫字樓市場又是怎樣的一番景象呢？面對市場中的風險隱患，開發企業又該何去何從？就青島這座城市而言，未來寫字樓發展的趨勢如何呢？

未來供應龐大

世邦魏理仕研究數據顯示：2013至2016年的未來4年問，如果所有項目均按時交付，中國14個主要城市新增寫字樓總量將達到4080萬平方米或每年接近1000萬平方米。這或將導致4年后市場的寫字樓總存量較2012年增長80%。以青島為例，據悉，截至2013年第一季度，青島優質寫字樓總量約202萬平方米。預計未來4年內將累計新增優質寫字樓191萬平方米，若全部按期交付，至2016年市場存量將比目前市場存量提高一倍。供應量增長將在2016年達到高峰，單年供應量將接近90萬平方米。而基于過去3年的平均吸納率測算，面對未來4年的供應量，青島需要10年以上的去化周期。從這些駭人聽聞的數據中不難看出，在近兩年來商業地產如火如荼的背后，二線城市寫字樓市場的風險正在顯現。那么，究竟是什么原因導致了二線城市寫字樓市場供應量過剩呢？

有人說，是宏觀調控政策對住宅市場的日益加碼，給了寫字樓走進“春天里”的機會；也有人說，寫字樓的“火爆”并非簡單的政策使然，很大程度上，這種“火爆”是受地方政府的決策引導所致。

實際上，相較于北京、上海、廣州等成熟的市場，大多二線城市政府為刺激財政收入，大力發展新CBD、開發或者規劃建設新興區域，并在這些城市新興區域推出大量的土地發展商業物業。據世邦魏理仕收集的數據顯示，在未來4年的所有新增供應當中，約有52%是來自于城市的新興區域，而這個比例在天津則達到了72.9%。在這些新興區域，商業氛圍還有待提升，各項公共生活配套設施也往往不到位，而基礎設施如公交、地鐵等仍需相當長的一段時間才能完善，這使得原本就充裕的供給將需要更長的時間來消化。

無獨有偶，青島也正處在新CBD以及新興區域開發建設的熱潮之中。“近年來，青島商用土地的供應量特別多，導致以寫字樓為代表的商業地產開工量增大，從市北CBD的區域開發建設便可窺一斑。”青島鵬利南華商業發展有限公司副總經理蘇超如是說。

“首先，是源于全國寫字樓市場的整體逐漸回暖；其次，是與各區市的土地供應情況息息相關的。據世聯地產的監測數據顯示，青島寫字樓市場的供應量增長是逐漸從各個區市蔓延開來的，各個區市的商務辦公市場都呈現出遍地開花的景象。另外，佳兆業、招商、天安等全國知名房企紛紛進駐青島，它們以開發大型綜合體為主，也會帶來很多產品的增加。”在青島世聯怡高開發咨詢顧問部總監張安娜看來，青島寫字樓市場供應量過剩主要是由一些客觀因素造成的。

租賃需求放緩

而龐大的未來供應，又會給當下市場帶來怎樣的影響呢？

“甲級辦公樓市場需求雖然較上季度有所回升，但從2013年上半年的整體表現來看，凈吸納量仍略低于去年同期水平，加之對未來12個月經濟前景預期較為保守，業主看淡短期內市場租賃需求。為提高入駐率，部分業主降低租金以吸引更多租戶，這使得本季度甲級辦公樓市場平均租金環比微幅下跌0.5%，至每平方米每天4.5元。”仲量聯行青島董事總經理白路表示，截至今年年底，青島甲級辦公樓市場將有約97500平方米的新增供應，其中青島中心的預售表現相對活躍，這主要得益于自用買家的需求，因此該物業交付時將不會對市場空置率造成較大壓力。乙級辦公樓市場同樣將由來自銷售型物業和自建自用型物業的業主自用需求主導。“然而，在經濟增幅趨緩的背景下，2013年的整體租賃需求相對于2012年不會有很大的改善。我們預計市場整體租金在2013年下半年將總體保持平穩。”

所謂“春江水暖鴨先知”，哪里是最具價值的投資洼地，投資客、商人的觸覺總是最敏感的。

“企業創立之初，考慮成本因素多一些，因此就在居民小區里租了3室2廳辦公。如今，公司生意一天比一天好起來，總得接待來客，在寫字樓里辦公顯得正規、有面子。”青島市民張先生從事房產經紀多年，哪里有寫字樓和商鋪在租在售，他全都了如指掌，不僅對項目本身的優點和弱點說得清清楚楚，就連周邊環境和未來的發展預期也都看得明明白白。“之所以選擇嶗山區的寫字樓，看重的就是其較高的性價比。無論是商務配套還是交通便利情況都令人很滿意，雖然價格有點小幅上漲，但可以接受。”張先生說。

“香港中路沿線和嶗山商務區有部分優質乙級辦公樓在交通可及性、商務氛圍和商業配套等方面依然具有著較高的市場認知度和競爭優勢，因此租金也維持小幅上漲。”

據仲量聯行監測數據顯示，第二季度青島辦公樓租賃市場的問詢量和成交量較上季度有所增加，但是主要以500平方米以下的小面積租賃交易為主，約占到總成交面積的一半以上。而從成交類型來看，新成立企業的租賃需求在本季度較為活躍，約占總成交面積的三分之一。搬遷所帶來的租賃需求居次，這其中以成本節約型的搬遷為主。在行業需求方面，金融、房地產/建筑、公共機構以及能源類的企業為本季度青島辦公樓市場需求的主要來源。

值得注意的是，在銷售型辦公樓市場，本季度有三個乙級辦公樓項目開始前期預售，包括位于市北中央商務區的凱景廣場和青房財富中心，以及位于嶗山區的鵬利南華國際商務中心。

“在售項目的增多勢必加劇產品間的競爭，預計會給成交價格帶來一定的下行壓力。”白路如是說。

散售成最佳選擇

據仲量聯行數據統計，2013年二季度青島辦公樓市場凈吸納量約為31000平方米，市場整體空置率環比下降0.3個百分點至17.9%。盡管空置率有所下降，但仍處高位，寫字樓過剩已成為不爭的事實。不難看出，在青島新區建設發展迅猛的同時，寫字樓市場的需求卻遠未跟上開發腳步。

寫字樓租賃是跟第三產業相關的，一個城市第三產業沒有發展到一定的規模，是不具備吸納大規模寫字樓市場的條件的。在張安娜看來，青島的寫字樓市場之所以出現龐大供應難以消化的尷尬境地，原因就在于此。“雖然青島經濟正在朝第三產業發展快速轉型，但產業的發展速度難以創造足夠大的寫字樓需求。”

相較與蘇州、杭州等其它同級別的二線城市，青島寫字樓市場一直發展比較慢。寫字樓是比較理性的產品，因此供給和需求是最主要的衡量標準。經歷了幾年的供應量持續爆發期后，青島寫字樓市場的供應量已經很大了，但需求卻一直不旺盛。是什么原因導致需求的萎靡呢？

“這與青島的城市層級、產業發展水平以及政府政策扶持都有一定的關系，它們直接影響著企業的承租能力。”張安娜舉例說，很多企業總部可能會落在濟南，不會在青島，這是城市層級問題，比如阿里巴巴在青島的辦公面積就要比在省會城市的面積小很多；在青島的第三產業中，很多是外貿和物流行業，但像金融服務等有較強承租能力的行業卻很少，直接導致企業的承租能力下降，這是產業發展水平問題；另外，政府對產業的扶持政策也不同，在這方面，南北方城市有很大的差距。

“也正是因為這些方面的原因，在開發企業規劃寫字樓的運營時，我們通常建議開發商不要選擇持有。我們知道，散售項目會給開發企業在后續的管理和保持租金穩定性方面帶來諸多不利因素，但在城市第三產業發展水平是有限的情況下，散售無疑是最佳選擇。”

而市場的反映也進一步印證了張安娜的這一觀點。據了解，目前青島優質寫字樓存量中約有90%的項目選擇散售。更值得一提的是，在全國其它城市，華潤地產所有寫字樓都選擇自持，但在青島，擁有絕版地段的華潤項目還是選擇了散售。

誠然，青島作為一個外貿依存度很高的城市，受全球經濟影響很大，這便直接導致了寫字樓承租能力的不穩定，從而影響開發企業的運營選擇。但是，需要指出的是，商務環境并非是開發企業選擇自持與散售的唯一標準。

“寫字樓對資金的要求比較高，因此，資金的多寡一直都是開發企業選擇散售還是自持的重要考量因素。目前，在國內很難融到低成本資金的情況下，單純靠貸款來自持物業幾乎是不可能的。”在蘇超看來，對于資金并不充裕的中小開發企業來說，自持更是不現實的。而針對散售可能會帶來的后期不利因素，蘇超表示，開發企業可以通過銷售設置進入門檻來區分業主業態，以便于開發企業后續管理。比如，僅將15層以下進行散賣等方式。

房企應市之道

如今，面對未來龐大的供給以及眼下放緩的需求，二線城市寫字樓市場霧霾重重，令人擔憂之時，開發商要如何展開對這塊蛋糕的角逐？

“青島在山東區域范圍內是很重要的市場，相信很多大型開發企業在進駐市場時都已有了自己的想法。事實上，整個青島寫字樓商務市場是有明顯分級的，這就要求開發企業一定要站在三級市場角度，想明白自己的客戶層級，抓準自己客戶的想法。”張安娜說。

“風險總是與機遇并存。”在蘇超看來，隨著城市化進程不斷加快，對于商業地產的需求也在不斷增加，這也給商業地產帶來巨大前景。盡管寫字樓市場眼下面臨供求不平衡的局勢，但只要提高寫字樓的產品競爭力，對不同客戶做細分研究，做精準地定位，發展空間還是有的。蘇超介紹，鵬利南華國際商務中心本身與其它寫字樓有一個區域上的劃分，相較香港中路CBD、市北CBD、嶗山金融中心來說，項目并不處于寫字樓集中區，這便大大減少了未來商務辦公的交通通勤壓力，便捷的交通會使項目獲得更多業主的青睞。另外，商業配套對于寫字樓來說也是重要的，完全脫離商業的寫字樓是沒有市場的，而寫字樓的客觀需求也決定了離不開商業的補給。而鵬利南華國際商務中心是商業綜合體，分為商場部分與寫字樓部分，這便為業主提供了便利的商業供給。“完善的商業配套與優越的交通區位條件為項目發展提供了有力的支持與保障。前期SOHO銷售去化率已達到70%—80%，寫字樓雖然尚未開盤，但預訂率已在30%左右，對未來的市場前景，我們并不擔心。”蘇超樂觀地說，“寫字樓的使用業主以第三產業居多，是城市第三產業的重要載體。近年來，青島一直在加速推進第三產業的發展，相信伴隨著藍色科研海洋軟件新興產業以及青島旅游業、服務業的快速發展，青島的商務環境一定會越來越好。”

正如，SOHO中國董事長潘石屹所言，“一個好的寫字樓和一個好的CBD的建設，一定是在結點上的，就跟蘋果樹一樣，蘋果不會結到樹杈上，總是結在一個一個的結點上面，我想說的是，寫字樓的建設包括CBD的成長，同樣都是自然成長起來的，是應該適應社會發展，適應商業發展的，只有這樣，寫字樓才有效率，發展商才有效率，整個CBD才會有大的優勢能力體現出來。”

沒錯，一個城市只有掌握好城市發展的節奏和戰略，腳踏實地地做產業，才能收獲那甘甜可口的蘋果，才能讓寫字樓不再成為城市發展的花瓶，而是真真切切地提升城市的高度。