樓市風險已達臨界點

這年頭，房子怎么賣？賣房的說了算：驗資、搭售、報價跳漲，賣方霸氣盡顯；買賣的另一面，苦了剛需，買房基本靠搶，唯恐錯過這村沒有那個店；廣大剛需還在為第一套房苦苦奮斗之時，有人到海南“旅游順便還買了個房”……

這個國慶假期，與氣氛火爆的景區一樣。多地房地產市場量價齊升，上演搶房大戰。

“搶房潮”再現

近日來火爆的樓市現象，讓不少買房人恐慌和揪心。

“現在不找人不托關系就買不著，關系不‘硬’也買不著；不挑樓層，不看戶型，不問朝向，捧著大把的鈔票苦求一套商品房……”青島市民許女士是這次買房一族中的一員，由于平時工作比較忙，沒有時間好好地挑選中意的房源。因此，放假的第一天她就帶著老公去看房。

“因為我看的樓盤并不是新開盤，中意的戶型本來就沒剩下幾套了，而且這幾天有不少人在看，所以當天就交了3萬元意向金。可第二天接待我的銷售人員就打來電話通知房子被其它客戶以一次性交付全款的方式買走了。”許女士哭笑不得地說，“這哪里是買房子呀。簡直就是冬天買白菜。看到大家都在搶，我們這種剛需群體，不搶就再沒有機會了。”許女士表示。買房者的態度變化對她造成了很大的影響，所以她和老公馬上從銀行提出定期存款訂了一套。

許女士的買房經歷并不是個例，受“搶房”熱潮影響，越來越多購房者開始恐慌性入市。據中原地產研究部統計數據顯示，北京國慶長假前6天。新建住宅簽約套數為783套，二手房住宅簽約44套，較2012年的587套的總套數上漲40.8%，也是最近5年同期簽約的高點。而上海方面，金豐易居數據顯示，9月30日至10月7日，上海商品住宅成交量16.33萬平方米，與近6年同期相比，僅次于2010年房市狂熱期的21.84萬平方米。

中原地產市場研究部總監張大偉認為，本次國慶黃金周房地產市場表現確實較熱。“全國主要城市9月都出現量價上漲現象，也促使購房者購房動力增加。”

的確，中國指數研究院日前發布的數據顯示，9月全國100個城市新建住宅價格環比上漲1.07%，自2012年6月以來連續第16個月環比上漲，漲幅比上月擴大0.15個百分點。同比來看，全國100個城市住宅均價與2012年9月相比上漲9.48%，漲幅比上月擴大0.87個百分點。北京、上海等十大城市住宅均價為18179元/平方米，環比上漲1.72%，與上年同期相比上漲13.87%。

中國指數研究院副院長黃瑜表示，時至“金九銀十”旺季，樓市繼續升溫，如北京截至9月底全市住宅成交量已超過去年全年，在“去化”壓力不大的情況下，房企擁有更多市場定價權，通過高價加推、減小優惠力度等方式提價。

“在提價影響購房預期的同時，本次黃金周適逢調控空窗期，房市較前兩年相比較為火爆，因為前兩年在‘金九銀十’前國家都出臺了調控政策來抑制房價，這是今年黃金周房市表現強勁的一個主要原因。另外，目前一些股份制銀行出現的停貸現象并不普遍，并且需求面強勁。新區建設、地王和購房者都處于心理預期的高點。”張大偉說。

以上海為例，在自貿區影響下，房價飆升。記者從浦東森蘭、外高橋等自貿區周邊中介門店獲悉，9月以來這些區域一二手房價均出現大幅上漲，有的漲幅甚至高達20%。一家機構監測數據顯示，自貿區周邊板塊如浦東川沙、外高橋以及南匯祝橋、臨港新城等區域。9月上半月新房住宅成交量同比增幅達到近3倍，外高橋板塊更是猛增4倍多，遠超全市同期數據。

難達調控目標

“今年的房地產市場已經回歸到一種市場化、理性化的狀態，房地產業和實體經濟以及人均收入同步上升。這是一個正常、合理的局面，而脫離了經濟基本面的房價上漲則是不正常的。”中華全國工商業聯合會房地產商會會長聶梅生說，今年以來，房地產企業資金充裕、地價繼續上漲、貨幣政策穩定，在這樣的大環境下，房價的走向更加市場化。房價的上漲和下跌在不同的城市同時存在，總體來說同比漲幅趨緩，房價回歸了理性，市場化作用逐步取代了行業干預。

但是，值得注意的是，隨著房地產市場的量價齊升，不少城市的房價漲幅已超過政府年初的調控目標，繼而引發市場擔憂。

“今年年初，不少直轄市、省會城市和計劃單列市公布了今年房價調控目標，大多為‘房價漲幅低于人均可支配收入實際漲幅’。”分析人士指出，今年許多大中城市房價上漲比較明顯。9月份到年底，房價很可能還將保持上漲態勢，這將導致房價上漲快的城市調控目標可能完不成。

以廣州為例，今年初該市制定的房價控制目標是，至少不應高于GDP的漲幅和城市居民人均可支配收入的漲幅。今年廣州“兩會”上，該市上述兩項指標的預期分別是10%和11%。其后該市GDP目標調高到11%。若按11%的目標計算，目前該市房價漲幅已超出預期目標8個百分點，要完成控制目標幾無可能。

深圳的情況也差不多，深圳3月出臺“國五條”實施細則顯示。今年該市房價控制目標為2013年全市新建商品住房價格漲幅低于本市人均可支配收入的實際增長速度。今年初深圳市政府工作報告提出，居民人均可支配收入與經濟保持同步增長。按照今年該市GDP增長目標10.5%的目標，目前該市房價的漲幅高出了預期日標7.9個百分點。

事實上，房地產市場的火熱已受到中央部門關注。據悉，住建部繼約談房價上漲過高城市后，將在近期與全國工商總局成立督查組，對地方房地產市場的違法行為進行調研督導，而“國五條”執行則是核查的重要內容。

“這次督查主要是房地產市場交易中存在的誘導、教唆、協助購房人通過偽造證明材料等方式，騙取購房資格、騙提或騙貸住房公積金、規避限貸等違規行為，限購限貸是否執行到位。除此之外，住房交易市場存在的炒買炒賣、哄抬房價等不合規住房交易行為也將是督查的范圍之內。”一位接近住建部的人士透露。

對此，克而瑞信息集團研究中心副總經理林波表示，新一屆政府正越來越傾向于使用更加市場化的方式，因此，四季度類似年初“國五條”這樣的強制性行政調控出現的幾率不大。但是考慮到長效機制不可能在短時間內建立，因此短期內以地方為主的局部性調整（例如房價控制目標）將難以避免。

各地房貸收緊

事實上，近幾個月來，由于部分城市前期市場回升過快，突破年度房價控制目標，全國多個城市的地方政府已經在被迫收緊政策了。

一直以來，“金九銀十”都是房地產銷售的旺季，但出人意料的是，在這個最需要房貸的時候。許多城市的銀行卻表現得相當不夠給力：近期，北京、廣州、天津、武漢等地多家銀行都以“額度用盡”為由暫停房貸業務，一些銀行雖未停貸，但也紛紛取消利率優惠甚至上浮利率，房貸的審批流程也出現了不同程度的延長。

近日。有消息稱，由于銀行信貸額度吃緊。重慶部分銀行暫停受理二手房貸款。合肥也曝出最近有4家銀行暫停了二手房貸款，其中農行、交行、工行等國有大行也加入停貸大軍。南京多家國有銀行和商業銀行，如中國銀行、郵儲銀行、建設銀行等銀行已經停放二手房貸。青島除此前二套房停貸之后，近日部分銀行也暫停了首套房貸。房貸緊張局面開始從一線城市向二三線城市、中小商業銀行向國有大行蔓延開來。

“往年一到年底各地均會不同程度地出現部分銀行額度用完、房貸次年放款的現象。但是今年這個時間大大提前，還未進入‘金九銀十’，就有個別城市陸陸續續曝出停貸傳聞。從現在的情況看，11月份后局面將會更加緊張。而停貸現象對房地產市場成交量和房價的影響，或將導致‘金九銀十’成色褪減。”多位業內專家表示。

眾所周知，我國的房地產業高度依賴銀行資金。而房貸業務也一直是商業銀行信貸投放的重點。盡管多家銀行對于暫停房貸所給出的理由都是“額度用盡”，但事實上，銀行系統并不“差錢”。有專家表示。多家銀行暫停房貸的原因，并不是由于6月份“錢荒”的延續。首先，9月26日，央行再發800億元逆回購，使9月最后一周公開市場實現凈投放1550億元，創下6月初以來單周凈投放的最高規模。同時，自7月份以來，外匯占款由負轉正，資金再度流回國內，增加的外匯占款將投向市場。保持平穩的銀行間同業拆借利率，表明市場流動性并不缺乏。

那么，究竟是什么原因讓銀行系統開始“后退”呢？仔細研究不難發現，利率市場化以及控制房貸防范風險或是此輪房貸危機的主要原因。

“掙錢太少，而且手續復雜，很多銀行都不愿意做房貸。”某銀行人士對記者表示，對于小銀行來說，每年分到的貸款額度就那么多，銀行希望能用有限的額度多掙錢。“房貸總是打折，就算是提高也就比基準利率多一點，但對于小微或者經營類貸款而言，利率提高20%左右十分正常。”

利率“市場化”趨勢導致房貸業務“不劃算”。雖然中國的存款利率尚沒有公開實行市場化，但各銀行接連不斷的理財產品發行已經讓存款利率變相“市場化”。這一趨勢讓原來“旱澇保收”的房貸業務變成了賠錢的買賣。銀行業對于房貸業務的興趣自然大幅度降低。從房貸收益看，目前五年以上貸款利率為6.55%，如果打七折則為4.585%；從房貸成本看，目前理財產品的年化利率都在4%以上甚至更高。因此，執行首套房貸利率打七折的政策肯定會賠錢，就是執行6.55%的基準利率也只是勉強維持成本。

在目前中國市場資本成本高和利率市場化趨勢的雙重夾擊下，房貸已經成為銀行的“雞肋”產品：提高房貸利率，市場無法承受；不提高房貸利率，銀行可能會出現虧本。

長久以來，銀行一頭擔著房地產商的開發貸款。一頭擔著個人住房貸款，任何一頭出問題，最終承擔風險損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風險，及時防范和化解風險，銀行的“隱憂”就會變成“真憂”。而“斷供”和“鬼城”現象更是導致房貸風險進一步加劇。

“用銀行的錢做房地產”是中國房地產行業的特殊現象。極端的案例是房地產商把原本5000元/平方米的樓盤價格，在沒有市場的情況下，人為推高到10000元/平方米，然后自己買下來。由于銀行通常會提供7成的貸款，實際上房地產商相當于已經以7000元/平方米的價格，把房子賣給了銀行。在加劇樓市供應緊張局面和制造漲價效應的同時，房地產商已經把全部的風險轉嫁給了銀行。

如果說此前這種風險還一直處于“猜測”階段，溫州的“斷供房”則是銀行風險顯性化的結點。

由于溫州房價已經連續兩年下跌，溫州新建商品房價格比最高峰時下跌近40%，豪宅價格攔腰斬斷跌幅50%，最低跌幅20%。一些溫州房主過去買房欠銀行的貸款，甚至超過了房子目前的賣價，房屋已變成了負資產，于是開始棄房“斷供”（不再按期還銀行貸款）。據溫州市銀監局提供的數據顯示，至2013年7月，溫州全市共發生580例房屋抵押貸款棄房和15例按揭貸款，盡管這個數字與市場斷供房高達上萬套的說法相去甚遠，但房價泡沫可能帶給銀行的風險已經在從擔憂變成現實。

與此同時，“鬼城”現象正在不斷增加新的案例，銀行在房地產相關鏈條上的貸款風險也在加大。

近日，中國農業銀行首席經濟學家向松祚引用有關機構的統計數據稱：“全國空置住房達到6800萬套。總面積近60億平方米。”盡管有房地產機構對這一數據提出質疑，卻并未能拿出有說服力的證據。相反，房姐、房叔們動輒幾十、甚至上百套房屋，卻為向松祚的說法提供了例證。

事實上，即使除投資和投機性需求外的所謂“剛需”，也包括居住需求和居民個人資產保值避險需求兩種：一個是擔心房價持續上漲，現在不買以后更買不起；另一個是擔心通貨膨脹，由于缺乏資金保值避險渠道，所以價格“持續上漲”的房產就成了最好的保值工具。如果一旦形成房價不再上漲甚至是下降的預期，則會“剛需”不剛——即使居住型需求也會改買為租，居民會選擇把資金投向更有價值的領域，會讓房地產過剩的情況顯性化，房地產市場則可能進入一個漫長的“有價無市”的“寂寞期”。

（本刊記者綜合整理）