最具投資潛力房企：四大地產(chǎn)股獨(dú)缺招商地產(chǎn)

3月1日“國五條”細(xì)則的出臺(tái)激起千層浪。新政出臺(tái)首個(gè)交易日地產(chǎn)股表現(xiàn)慘不忍睹，當(dāng)日50多家地產(chǎn)股跌停，行業(yè)指數(shù)整體跌幅超過8%。這些股票是否還具備投資價(jià)值？《投資者報(bào)》在152家房地產(chǎn)上市公司中篩選了15家（約占總數(shù)的1/10）最具投資潛力的公司。

我們的篩選指標(biāo)主要有兩個(gè)：一個(gè)是衡量估值水平的常見指標(biāo)市盈率，另一個(gè)是現(xiàn)金與收入比值。前者反映公司目前估值狀況，后者反映公司的增長潛力。我們將對這兩個(gè)指標(biāo)分別進(jìn)行評(píng)分，并各賦予50%的權(quán)重進(jìn)行綜合評(píng)比，最終選出得分居前的15家上市房企。結(jié)果顯示，在四大地產(chǎn)股“招保萬金”中，有3家入選。

市盈率：首開股份最低

市盈率是用來衡量股價(jià)水平是否合理的常用指標(biāo)之一，由股價(jià)除以每股收益（EPS）得出。我們選取了最近四個(gè)季度的滾動(dòng)市盈率（TTM）對當(dāng)前地產(chǎn)股進(jìn)行對比。

就房地產(chǎn)整體而言，該行業(yè)3月6日的市盈率（TTM）為14.95倍，與前兩年相比處于低位，與半年前相比略高，可見其目前的市場估值處于歷史較低水平。

為了評(píng)估單個(gè)公司的估值水平，在剔除市盈率為負(fù)的公司后，我們將地產(chǎn)股的市盈率進(jìn)行了排序評(píng)分。

一般而言，市盈率越低代表上市公司股票越被低估，越具有投資價(jià)值，我們以10分制給上述地產(chǎn)股打分，市盈率越低，得分越高。在這些公司中以首開股份市盈率最低，為7.5倍，目前該估值已處于歷史低點(diǎn)。

首開股份擁有國資委背景，其持有的保障房項(xiàng)目給公司帶來了“低成本融資”的巨大優(yōu)勢。在資金得到補(bǔ)充后又能夠進(jìn)一步補(bǔ)充土體儲(chǔ)備。近日首開股份耗資逾40億元于江蘇、北京拿地，為后期發(fā)展做好充分準(zhǔn)備。

現(xiàn)金收入比：電子城最優(yōu)

從首開股份的例子中我們可以看到土地是房地產(chǎn)公司生存發(fā)展的根本。公司未來的業(yè)績與土地儲(chǔ)備、當(dāng)前施工面積緊緊相連，而這些都離不開資金的支持。因此我們選取公司目前現(xiàn)金流量與過去四個(gè)季度的收入的比值作為另一個(gè)衡量指標(biāo)，判斷房地產(chǎn)公司的貨幣資金對收入有多大的支撐力度。該比值越大，發(fā)展?jié)摿υ酱蟆?/p>

我們首先通過Wind數(shù)據(jù)得到152家上市房企的最新貨幣資金和最近四個(gè)季度的營業(yè)收入總和數(shù)據(jù)（有2012年報(bào)的用年報(bào)數(shù)據(jù)，沒有年報(bào)的用三季報(bào)），并將收入規(guī)模不足1億元的企業(yè)剔除。在以現(xiàn)金除以營業(yè)收入得到比值后，對不同公司進(jìn)行評(píng)分。

結(jié)果顯示，電子城的現(xiàn)金收入比最高，為2.76，且該比例呈逐年上升趨勢。電子城是中關(guān)村科技園區(qū)內(nèi)唯一一家從事科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的上市公司，坐擁北京77萬平方米工業(yè)用地儲(chǔ)備。目前其現(xiàn)金充裕，旗下國際電子總部也進(jìn)入結(jié)算期，業(yè)績將加速釋放。

綜合評(píng)比：四強(qiáng)獨(dú)缺招商

上述兩個(gè)指標(biāo)對地產(chǎn)股均很重要，因此，我們將兩項(xiàng)指標(biāo)的得分分別賦予50%權(quán)重進(jìn)行加總，最終選出當(dāng)前最具發(fā)展?jié)摿Φ?5家地產(chǎn)公司。

需要說明的是，在篩選過程中，我們剔除了市盈率和現(xiàn)金收入比超過行業(yè)平均水平100倍的極端案例。

在入選的15家公司中，除了上文提到的電子城和首開股份，四大地產(chǎn)公司“招保萬金”中，僅有招商地產(chǎn)落選。其落選原因主要源自公司當(dāng)前市盈率較高，導(dǎo)致該項(xiàng)得分偏低。

從業(yè)績上看，招商地產(chǎn)2012年銷售面積同比增長106% ，銷售金額同比增長73%，同期全國商品房銷售面積與銷售金額增速分別僅有1.8%、10%，公司可謂實(shí)現(xiàn)了超預(yù)期的增長。但是市場已經(jīng)對其華麗業(yè)績做出反應(yīng)，公司當(dāng)前市盈率為14.75倍，相對上榜公司而言，估值已偏高。

當(dāng)然一個(gè)公司的增長潛力并非幾個(gè)指標(biāo)能夠涵蓋，我們希望上述評(píng)選能夠給讀者提供較關(guān)鍵的切入點(diǎn)去理解這個(gè)站在風(fēng)口浪尖的市場。