資金預(yù)算在房地產(chǎn)經(jīng)營管理中的作用

房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r對于如今的國內(nèi)市場來說，占據(jù)著舉足輕重的地位，房產(chǎn)企業(yè)的動向牽連著國家政策的方向，也牽連著中國經(jīng)濟(jì)的走向。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營管理在通貨膨脹急劇發(fā)展的今天，如果沒有控制好資金鏈，就極有可能抓不住市場先機(jī)，在同業(yè)競爭中失去競爭力。

面對競爭激烈，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存的房地產(chǎn)市場，預(yù)算管理的重要性得到了極大地體現(xiàn)。預(yù)算管理在整個房地產(chǎn)項目從開發(fā)到竣工驗收，從開盤銷售到資金回籠利潤實現(xiàn)都有著巨大作用，只有將預(yù)算管理從編制到實施環(huán)環(huán)緊扣，才能保證房產(chǎn)項目達(dá)到應(yīng)有的利潤預(yù)期，實現(xiàn)利潤最大化。而房地產(chǎn)行業(yè)由于自身特性，屬于典型的資金密集型行業(yè)，其最大的風(fēng)險來自于自身的資金管理。所以目前很多房地產(chǎn)企業(yè)都越來越重視打造自身資金管理能力，以使企業(yè)的資金鏈安全。一但資金鏈出現(xiàn)漏洞，企業(yè)就會產(chǎn)生巨大風(fēng)險，這就決定了在房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)算管理中，資金預(yù)算管理是重中之重，是預(yù)算管理的核心內(nèi)容。

一、資金預(yù)算管理對于房地產(chǎn)企業(yè)的重要性

資金預(yù)算管理中的關(guān)鍵點在于：企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)進(jìn)度與開發(fā)項目數(shù)量的精確銜接和匹配。房地產(chǎn)企業(yè)的任何一個項目都需要投入大量的人力物力，承受著各種政策的壓力，并且要一個較長的時間周期才能夠取得應(yīng)有的效益。時間周期過長所伴隨的就是較多的不確定因素，這些不確定因素每一個都有可能加大房地產(chǎn)項目的風(fēng)險；每一個不確定因素所產(chǎn)生的動蕩都必須有強(qiáng)大的資金作為支撐，所以，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好企業(yè)自身的資金預(yù)算管理。

有效地資金預(yù)算管理有助于保證房地產(chǎn)項目順利進(jìn)行。房地產(chǎn)項目的進(jìn)行是需要根據(jù)工程進(jìn)度付款的，如果資金預(yù)算管理沒有在工程款這一項中做到足夠準(zhǔn)確的預(yù)算，勢必會導(dǎo)致工程延期，無法按期交付，開盤銷售，資金回籠等等一系列工作都將延后，這樣勢必給企業(yè)造成經(jīng)濟(jì)損失。所以，項目資金流量預(yù)算必需能夠完整地反映項目在周期內(nèi)各關(guān)鍵節(jié)點的現(xiàn)金流情況，從而幫助企業(yè)對現(xiàn)金流能否實現(xiàn)平衡統(tǒng)籌進(jìn)行提前預(yù)判。

有效地資金預(yù)算管理有助于預(yù)測房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。房地產(chǎn)項目近年來由于國家政策變動，房地產(chǎn)資金來源已經(jīng)轉(zhuǎn)向信托資金和私募資金，這就大大提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，所以，編制合理合規(guī)的資金預(yù)算能夠預(yù)測企業(yè)償債能力，降低企業(yè)運(yùn)行風(fēng)險。

有效地資金預(yù)算管理可以減少房地產(chǎn)的資金成本。房地產(chǎn)的資金鏈不可以斷裂，但是也不能讓資金有不合理的閑置，這不利于企業(yè)中長期的發(fā)展，每一個環(huán)節(jié)需要多少資金，融資、籌資應(yīng)該在什么時候進(jìn)行，都是資金預(yù)算需要考慮的問題。如若預(yù)算過多，資金達(dá)不到有效合理的利用，沒有流動性，對于企業(yè)有害無利；預(yù)算過少，會導(dǎo)致企業(yè)資金鏈斷裂面臨癱瘓，無法繼續(xù)經(jīng)營。

二、房地產(chǎn)企業(yè)資金預(yù)算管理編制模式

資金預(yù)算管理的編制有多種模式，這些模式各有其優(yōu)缺點，由于房地產(chǎn)企業(yè)管理模式的不同，資金預(yù)算管理的模式也會有所區(qū)別。

從上至下模式。該模式能夠使企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)利益得到保障。但是利用該種資金預(yù)算管理編制模式確是集權(quán)于企業(yè)高層，執(zhí)行部門只負(fù)責(zé)實施，無法實現(xiàn)足夠的信息互通，員工的創(chuàng)造性也得不到體現(xiàn)。從短期來看，對企業(yè)確實有利，但是卻不利于企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

從下至上模式。該模式可以使預(yù)算更接近市場動態(tài)，基層員工站在市場最前沿，了解市場發(fā)展方向，有助于基層預(yù)算單位根據(jù)最新市場動態(tài)做出正確預(yù)算決策。但是，基層預(yù)算單位很可能會虛報預(yù)算金額，企業(yè)管理層無法發(fā)揮監(jiān)督管理作用，反而造成資金流失。

上下結(jié)合模式。上下結(jié)合的模式既可以帶動員工的積極性和創(chuàng)造性，又需要管理層下達(dá)預(yù)算指標(biāo)，并進(jìn)行審核和監(jiān)控，該文原載于中國社會科學(xué)院文獻(xiàn)信息中心主辦的《環(huán)球市場信息導(dǎo)報》雜志http：//www.ems86.com總第522期2013年第39期-----轉(zhuǎn)載須注名來源該模式可以提高預(yù)算的準(zhǔn)確性并提高資金預(yù)算編制的效率性。這樣的模式在現(xiàn)今的房地產(chǎn)資金預(yù)算模式中，是最具優(yōu)越性的。可是，由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的預(yù)算管理模式?jīng)]有一套完整的體系，各個房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算編制模式也不盡相同。

三、監(jiān)督以及控制房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理的效用分析

房地產(chǎn)的資金預(yù)算管理有經(jīng)營預(yù)算、財務(wù)預(yù)算以及資本性支出的預(yù)算等，要把握每一環(huán)節(jié)的預(yù)算實施就必須對預(yù)算管理進(jìn)行監(jiān)督控制。同時，對于預(yù)算外的事項也應(yīng)加以監(jiān)督管理，結(jié)合以前年度實際狀況，并根據(jù)國家政策和市場動態(tài)，采取有效地控制措施，使預(yù)算得到良好的施行。

1、對經(jīng)營預(yù)算的監(jiān)督控制

經(jīng)營預(yù)算管理的核心是收入預(yù)算和成本預(yù)算，因此，對經(jīng)營管理預(yù)算的監(jiān)督控制就理應(yīng)從收入和成本入手。

收入。房地產(chǎn)項目的收入包括銷售收入和租賃收入。在資金預(yù)算編制過程中，需要根據(jù)各種指標(biāo)來判斷預(yù)算應(yīng)該如何編制，還應(yīng)根據(jù)以前年度同期收入比例而進(jìn)行分析。對收入的監(jiān)督控制應(yīng)該掌握月度銷售面積、銷售金額、租賃合同、物管費(fèi)用等指標(biāo)，根據(jù)這些指標(biāo)的現(xiàn)實情況來判斷預(yù)算的執(zhí)行效果。

成本。成本包括可控成本以及不可控成本。房地產(chǎn)項目所需投入資金量較大，特別是不可控成本因素多，預(yù)算的編制以及實施要對成本變動因素加以分析，并通過對成本預(yù)算的監(jiān)督控制及時找到相應(yīng)的解決方案。

2、對財務(wù)預(yù)算的監(jiān)督控制

房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算包括資產(chǎn)、負(fù)債、現(xiàn)金流量、損益等，現(xiàn)金流量是房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)預(yù)算的核心。在對財務(wù)預(yù)算進(jìn)行監(jiān)督控制時，需要隨時掌握現(xiàn)金流向，包括現(xiàn)金的流出與現(xiàn)金的收回等。如果遇到現(xiàn)金流向不明情況應(yīng)及時找出原因幷制定相應(yīng)方案進(jìn)行解決。

3、對資本性支出預(yù)算的監(jiān)督控制

房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源由于國家金融政策影響，已經(jīng)有很多由貸款轉(zhuǎn)向了信托資金、私募資金等渠道，而這在有形無形中都提高了房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本，資金的外部需求越大，成本相應(yīng)就越高。所以在對房地產(chǎn)資本性支出的編制與實施階段，必須做好監(jiān)督控制工作，降低資金風(fēng)險。

4、其他方面的監(jiān)督控制

預(yù)算外事項資金監(jiān)督控制。在實際執(zhí)行預(yù)算過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)實際流動資金與預(yù)算不相符合的情況，在預(yù)算范圍之外的事項也時有發(fā)生，財務(wù)部門等審核監(jiān)督部門需要對此類情況剖析原因，并且及時上傳信息，反饋給主管部門。這就要求企業(yè)設(shè)定預(yù)算審核環(huán)節(jié)，審核資金流動是否符合預(yù)算，或者是否需要作為預(yù)算外資金進(jìn)行處理。

預(yù)算調(diào)整的監(jiān)督與控制。預(yù)算編制過后，對于實際操作具有指令作用，但是過程中有可能出現(xiàn)國家調(diào)控或市場發(fā)展不符合預(yù)期，也有可能企業(yè)發(fā)生重大事件導(dǎo)致原來編制的預(yù)算無法繼續(xù)進(jìn)行，這個時候，需要對預(yù)算進(jìn)行部分調(diào)整或者重新編制預(yù)算以滿足實際需求。

財務(wù)部門與審計部門的監(jiān)督控制作用。財務(wù)部門和審計部門在預(yù)算的編制與實施過程都占據(jù)著重要的地位，在預(yù)算的編制與實施過程中，需要財務(wù)部門與審計部門相結(jié)合，確保預(yù)算的編制與實施得以順利進(jìn)行。

通過經(jīng)營狀況監(jiān)督預(yù)算實施情況。預(yù)算發(fā)生在經(jīng)營行為產(chǎn)生之前，經(jīng)營行為不可能完全符合于預(yù)期發(fā)展。在實際經(jīng)營過程中，應(yīng)該通過對企業(yè)實際經(jīng)營狀況進(jìn)行分析，找出其與預(yù)算的差異并分析原因，提出解決方案。

預(yù)算管理已經(jīng)越來越受到各行各業(yè)的重視，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，預(yù)算管理是促使這個行業(yè)正常發(fā)展的有力措施，只有做好預(yù)算，控制好房地產(chǎn)企業(yè)之中最為重要的資金鏈，各個房地產(chǎn)企業(yè)才能在市場信息瞬息萬變，國家宏觀調(diào)控政策不斷出臺的局面下得以生存。同時，做好了預(yù)算管理，能夠使企業(yè)的管理決策順應(yīng)市場的發(fā)展，在應(yīng)對突發(fā)狀況時拿出行之有效的方案，幫助企業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，為穩(wěn)定中國的房地產(chǎn)市場做出貢獻(xiàn)。

（作者單位：南京21世紀(jì)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）