城市土地價值評估體系更新的研究

摘要：本文通過對土地價值理論以及其構成的分析，當前地價評估體系仍然是中國土地市場不發(fā)育情況下建立的評估體系的延續(xù)，致力于探索一套適合房地產(chǎn)企業(yè)的行之有效的土地價值評估的辦法和具體的操作技巧。

關鍵詞：城市土地價值；評估體系；更新

引言

城市土地是最大的存量資產(chǎn)，是城市經(jīng)濟運行的載體，是城市建設與發(fā)展的重要物質基礎，也是“經(jīng)營城市”發(fā)展戰(zhàn)略的重要支持基礎。由于企業(yè)價值的評估演化成了對企業(yè)資產(chǎn)負債表所列示資產(chǎn)及負債的評估，于是嚴重地影響了企業(yè)價值評估的定位，并限制了企業(yè)價值評估方式方法的發(fā)展。

1土地價值理論研究的經(jīng)濟理論基礎

1.1勞動價值論

土地的勞動價值理論是由大衛(wèi).李嘉圖加以提出來的，最終由馬克思對其加以完善，這個理論認為勞動投入是價值決定的唯一因素。

1.2效用理論

效用理論主要是研究消費者如何在各種商品和勞務之間對它們的收入進行分配，以達到滿足程度的最大化。效用價值論只能說明價值決定的“質”，具體的“價值量的決定”需要邊際效用價值論來解決。

1.3供求價格論

供求價格是由19世紀末英國的經(jīng)濟學家馬歇爾提出的，馬歇爾認為，所謂的價值，就是指交換價值或者價格，這主要是取決于供給價格與需求價格的共同作用的均衡狀態(tài)，其中，生產(chǎn)要素價值的高低直接決定了供給價格，邊際效用的大小又決定了需求的價格，被稱為混合價格理論。

2土地價值理論構成

2.1土地的資源價格

土地資源具有原始性特征，土地是先于人類社會而存在，同時也是萬物生存的基礎，自身具有生產(chǎn)能力。由于各種土地產(chǎn)權制度的安排，也就形成了不同的土地所有制形式。土地資源是自然的產(chǎn)物，不是由于勞動而產(chǎn)生的，但是在商品經(jīng)濟的條件下，土地可以被出租和變賣，從而也就產(chǎn)生了地租和地價。

2.2土地成本價值

土地的成本價值主要是指在土地上的投入，土地上的成本投入可以通過以下的兩種方式來改變土地的資本價值：一是在原有土地資源上進行一些技術、勞動、資本的投入，增強土地的生產(chǎn)能力，例如在土地上進行一些基礎設施的投資等；二是土地的開墾，隨著科學技術的發(fā)展，人類對自然的利用能力增強，可以通過一些要素的投入開墾出一定量的土地， 使得土地的供給的彈性增強。

3城市地價評估體系的更新

3.1城市土地定級的更新

當前城市土地定級的方法主要有多因素綜合評定法、級差收益測算法和市場交易價格定級方法。

①因素綜合評價法

多因素綜合評價法的基本思路就是依據(jù)一定的目的和原則，以土地單元為樣本，選擇對土地單元發(fā)生作用的地價影響因素和因子作為鑒定指標，并賦予相應的參數(shù)，然后用適宜的模式將樣本加以歸并來劃分土地級別。對某一個系統(tǒng)多因素和因子進行綜合評價。

②級差收益測算法

級差收益測算方法是從土地產(chǎn)出即企業(yè)利潤入手，認為土地級別由土地的級差收益體現(xiàn)，級差收益又是企業(yè)利潤的一部分，所以由土地區(qū)位差異產(chǎn)出的土地級差收益完全可以通過企業(yè)利潤分離出來。首先憑經(jīng)驗初步劃分土地級別，然后從土地利潤中剔除非土地因素如資金、勞動力等因素帶來的影響，建立合理的經(jīng)濟模型，測算土地的級差收益，從而驗證并劃分土地級別。

③市場交易價格定級方法

市場交易價格定級方法的指導思想是直接從土地收益還原出土地價格出發(fā)，根據(jù)地價水平的一致性原則在城市空間中劃分地價區(qū)塊，制定地價區(qū)間，從而劃分土地級別。這種方法是將土地級別與土地價格直接聯(lián)系起來，測算方法簡單，結果便于應用更新。

3.2基準地價的更新

①遵循《城鎮(zhèn)土地評估規(guī)程》提出的更新方法

即“以土地定級為基礎，土地收益為依據(jù)，市場交易資料為參考評估基準地價”和“土地條件劃分均質地域，用市場交易價格等資料評估基準地價”。兩種途徑主要針對基準地價的初次評估而言的，但它們同樣適用于基準地價的修訂更新。在上述兩種途徑具體采用中又可以分為兩種不同的方法。一種是對原有土地級別或均質地域的邊界依據(jù)實際情況作適當調(diào)整，并以此作為基礎進行基準地價的修訂更新。此方法適用于初次評估后的第一或第二次修訂更新，因為一般而言，由于經(jīng)歷時間較短，城鎮(zhèn)的社會經(jīng)濟狀況及其內(nèi)部區(qū)域因素不會發(fā)生劇烈變化。

②價指數(shù)調(diào)整法

地價指數(shù)調(diào)整法即通過專家咨詢、典型樣本調(diào)查等手段，采用適當?shù)臄?shù)學處理方法，計算出一個反映調(diào)整日期與原日期基準地價評估的比例系數(shù)（即價格指數(shù)）。

③根據(jù)城市土地和房地產(chǎn)交易價格資料，進行地價區(qū)片劃分和城市地價定級，完成基準地價更新。

④利用城市土地多因素綜合評價和級差收益測算模型，進行城市土地定級和基準地價更新。

4土地資產(chǎn)價值實現(xiàn)的對策

4.1樹立土地可持續(xù)利用觀

土地生產(chǎn)性、有限性、稀缺性、不可替代性等特征使土地資源可持續(xù)利用十分必要。土地可持續(xù)利用包含兩層含義：一是土地資源本身的高效、持續(xù)利用；二是土地資源與社會其他資源相配合共同支撐經(jīng)濟、社會持久發(fā)展。

4.2加強土地市場管理

（1）規(guī)范政府行為。首先，政府是土地市場的需求者。我國的經(jīng)濟體制決定了目前大部分國有企事業(yè)單位在很大程度上依附于政府。同時，政府又是土地市場的壟斷供給者。政府必須公開土地需求與供給的實際狀況，保證土地需求的公平競爭。

（2）加強規(guī)劃管理。從市場上得到土地的各用地單位，必須按照規(guī)劃部門對該塊土地使用方向的規(guī)定使用土地。同時，管理者應兼顧土地利用經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益來實行土地規(guī)劃。

（3）加強土地市場信息管理。土地信息包括土地供應地區(qū)、條件、土地使用價值以及直接使用價值以外的價值。土地交易具體發(fā)布內(nèi)容有：土地供給總量信息、已供給土地宗地信息、土地使用權市場交易信息、土地市場預測信息、政府供地限制目錄。

（4）采取措施應對土地使用權隱形交易。當前階段，加強對城市土地隱形交易的治理仍然是規(guī)范城市土地二級市場的重要任務。

①加強地籍管理，完善土地登記制度，促進城市土地二級市場的健康 發(fā)展。

②分階段的全面推進城市土地使用制度改革，擴大土地有償使用的覆蓋面，健全和完善城市土地市場體系。

③建立合理、嚴密的土地稅制來控制土地投機，維護土地二級市場的交易秩序。對未按規(guī)定期限投資開發(fā)和在一定時期內(nèi)多次轉讓的土地交易從嚴征稅，以提高土地投機的成本。并通過控制抵押貸款的發(fā)放等手段，嚴格限制一定時期內(nèi)土地轉手頻率，防止土地炒賣的出現(xiàn)。

④建立和完善土地儲備制度，增強政府對土地市場的調(diào)控能力。土地儲備是政府加強土地市場管理的重要手段。

土地資產(chǎn)價值與土地所有者和使用者的切身利益相連，隨著我國土地市場進一步發(fā)展，土地資產(chǎn)價值將成為越來越多人的討論焦點，如何使土地資產(chǎn)價值得到最大程度的體現(xiàn)，也將是人們研究和探討的方向。在促進市場健康有序發(fā)展，充分顯化土地資產(chǎn)價值這條道路上我們必須以發(fā)展的眼光對待問題，樹立可持續(xù)發(fā)展觀念，采取積極有效的措施解決問題，只有這樣才能逐步實現(xiàn)土地的資產(chǎn)價值。

5結語

總之，通過以上問題的研究，筆者對中國的土地市場和地價評估體系有了更加深入的認識，并且對本文提出的論題找到了解決的辦法，成功地解決了問題。

參考文獻：

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