中心區(qū)規(guī)模增長(zhǎng)研究

【摘要】隨著城市的快速發(fā)展，城市中心區(qū)的規(guī)模也日益擴(kuò)大，不光體現(xiàn)在用地規(guī)模和開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上，還表現(xiàn)在用地結(jié)構(gòu)的變化上。本文以大連青泥洼商業(yè)圈為例進(jìn)行研究，試圖通過(guò)對(duì)歷史資料的分析以及對(duì)用地圈層的劃分來(lái)探討城市中心區(qū)發(fā)展過(guò)程中的若干規(guī)律。

【關(guān)鍵詞】 城市中心區(qū) 規(guī)模整張 圈層

1.背景介紹

清朝年間青泥洼一帶分布兩個(gè)村莊，一個(gè)位于今大連港一帶，名為青泥東村；另一個(gè)位于今勞動(dòng)公園及老動(dòng)物園以西，稱(chēng)為青泥西村。今勞動(dòng)公園那條通海的河上架著一座木橋（位于現(xiàn)大連火車(chē)站西側(cè)），此橋?qū)蓚€(gè)村莊相連，這座橋便被稱(chēng)為“青泥洼橋”。雖然青泥洼橋經(jīng)不復(fù)存在，但青泥洼和青泥洼橋這一地名卻一直延續(xù)到今天。

2.中心區(qū)發(fā)展過(guò)程

2.1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的雛形（1898—1945）

這一時(shí)期為日俄占領(lǐng)時(shí)期，城市規(guī)模較小，城市空間結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，為集中塊狀單核心結(jié)構(gòu)形態(tài)。1899年，沙俄宣布了大連市建設(shè)宣言，將青泥洼一帶約5.4萬(wàn)余畝土地劃為城市用地，東起寺兒溝，西至大同街，南起南山麓，北至海濱。商業(yè)建筑和旅館建筑大多是在日本殖民時(shí)期建設(shè)的，主要集中在中山廣場(chǎng)和青泥洼橋一帶。最大的是青泥洼橋的大連市場(chǎng)。這類(lèi)建筑都受到了日本和西方建筑理念的影響。如三越株式會(huì)社大連支店，位于中山路南側(cè)青泥洼橋，由西村大冢聯(lián)絡(luò)事務(wù)所設(shè)計(jì)，建于1935年，是新古典主義式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑。地下室設(shè)有穿過(guò)中山路的地下通道及出入口。至此奠定了大連市商業(yè)中心的雛形。這一時(shí)期的大連市商業(yè)空間形態(tài)同城市總體空間結(jié)構(gòu)形態(tài)一致，為簡(jiǎn)單的單核心商業(yè)空間形態(tài)

2.2 單核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（1958—1980）

這一時(shí)期，大連市的商業(yè)空間也呈現(xiàn)單核心商業(yè)空間結(jié)構(gòu)，中山廣場(chǎng)商業(yè)金融中心的形成，友好廣場(chǎng)為文化中心的設(shè)立，使天津街、青泥洼橋成為大連市的市級(jí)商業(yè)中心，并帶動(dòng)了勝利廣場(chǎng)、民生街、上海路，友好路、普照路一帶次級(jí)商業(yè)中心的形成。這一時(shí)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的空間布局與城市空間拓展的方式保持一致，即是一種外延型單核心發(fā)展模式，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的集聚度較高。

2.3 多核心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)（1980—至今）

改革開(kāi)放以后，大連市經(jīng)歷快速城市化及行政區(qū)劃調(diào)整后，城區(qū)面積迅速擴(kuò)大，城市空間形態(tài)也開(kāi)始走向群體化、區(qū)域化，即從單中心城市向多核心的城市區(qū)域演進(jìn)。這一時(shí)期，隨著人流、物流、資金流、信息流和技術(shù)等商業(yè)要素的擴(kuò)散，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大而西進(jìn)北拓。原有的單中心的商業(yè)空間布局模式被打破，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密度大大增加，這些商業(yè)中心呈現(xiàn)明顯的等級(jí)圈層結(jié)構(gòu)，與城市發(fā)展的結(jié)構(gòu)形態(tài)大體相似，即多核心商業(yè)結(jié)構(gòu)等級(jí)體系。

3.中心區(qū)圈層結(jié)構(gòu)模型

3.1主核圈層

主核圈層多以商業(yè)地產(chǎn)為主，其類(lèi)型多、范疇大，如寫(xiě)字樓、綜合體、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，甚至停車(chē)場(chǎng)等。根據(jù)中心地理論以及商圈理論，某一購(gòu)物中心和商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的商品銷(xiāo)售活動(dòng)通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈，即一個(gè)購(gòu)物中心或商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的有效空間范圍。近幾年來(lái)，大連市中心因其人口流動(dòng)、交通便捷等區(qū)位優(yōu)勢(shì)，吸引商業(yè)要素集聚，形成市級(jí)商業(yè)中心。零售業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中有競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)（新型百貨商場(chǎng)、專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店、新興超市等）實(shí)行市場(chǎng)滲透式空間擴(kuò)展戰(zhàn)略，不斷選址市級(jí)商業(yè)中心。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局沿購(gòu)買(mǎi)力分布發(fā)展也是商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局的一個(gè)重要特征。哪個(gè)區(qū)域的居民具有較高的收入水平，那個(gè)區(qū)域的居民相應(yīng)的消費(fèi)支出也就越多，購(gòu)買(mǎi)力也就越強(qiáng)。如中山區(qū)青泥洼橋商業(yè)中心的消費(fèi)結(jié)構(gòu)中高等水平突出，符合其所在區(qū)域穩(wěn)定高收入人群較多，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)。

3.2陰影圈層

伴隨著大連更多區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)以及社區(qū)級(jí)商業(yè)區(qū)的建設(shè)，尤其是區(qū)級(jí)商業(yè)中心核心吸引力的增強(qiáng)，所在區(qū)域的購(gòu)物中心將愈加享受到商業(yè)區(qū)輻射范圍擴(kuò)大的好處，在原有老商業(yè)中心商圈的外圍將會(huì)形成新的市級(jí)商業(yè)中心。

3.3亞核圈層

一般而論，地價(jià)是影響城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)空間布局的重要因素。地價(jià)高，土地成本高，往往地理位置優(yōu)越，且多處于市中心地帶，交通線(xiàn)路多，四通八達(dá)，各種配套設(shè)施齊全，金融業(yè)、商業(yè)、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)。相反，地價(jià)低，地理位置較差，多處在城市邊緣地帶，交通不便，各種基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，另一方面，傳統(tǒng)的零售業(yè)態(tài)由于激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，高昂的地價(jià)以及市場(chǎng)新定位，或因城市發(fā)展規(guī)劃影響，紛紛遷出市級(jí)商業(yè)中心區(qū)，即商業(yè)用地租金從市中心向邊緣郊區(qū)遞減。

3.4圈層結(jié)構(gòu)的弱化

與此同時(shí)，商業(yè)圈層將會(huì)出現(xiàn)次級(jí)零售業(yè)中心向內(nèi)插入高級(jí)中心的逆發(fā)散結(jié)構(gòu)和高級(jí)零售業(yè)中心外擴(kuò)的情況，表現(xiàn)出相對(duì)均衡的網(wǎng)絡(luò)化空間結(jié)構(gòu)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的圈層結(jié)構(gòu)將會(huì)弱化。

4.結(jié)語(yǔ)

大連商業(yè)空間發(fā)展方向應(yīng)該是立足于城市發(fā)展階段和特點(diǎn)，因地制宜的進(jìn)行商業(yè)中心開(kāi)發(fā)，加強(qiáng)研究、管理，開(kāi)發(fā)建設(shè)的過(guò)程避免盲目性，對(duì)城市建設(shè)的發(fā)展產(chǎn)生好的影響。大連商業(yè)中心作為中國(guó)購(gòu)物中心發(fā)展最前沿的城市之一，其商業(yè)空間結(jié)構(gòu)變化的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)都值得全國(guó)其他城市借鑒與思考。

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