房地產投資策略研究與淺析

房地產行業投資雖然具有較高的投資收益、具有保值功能等優勢，但它與其他投資形式一樣仍然存在著風險，尤其是由于房地產投資所需資金量大、周期長，其實物形態為不動產及房地產市場是一個不完全競爭、信息不是完全對稱等特點。因此投資者在進行房地產投資時，應謹慎耐心地進行選擇和科學地決策，以最大限度地規避投資風險，獲得最大限度的投資利潤。

首先是時機的選擇。時機的選擇是指在房地產投資過程中，投資者把握機會、機遇的大問題，包括何時進入房地產市場、合適購入土地、何時進行開發、何時購入、出售或者出租房地產產品等。其主要包括以下兩個方面：

其一，是指有經濟景氣等宏觀經濟形勢所決定的時機。經濟研究理論及發展實踐表明，在一國的經濟運行之中，都存在著蕭條、復蘇、上漲、衰退，再重歸蕭條的經濟周期。從我國及西方發達國家房地產發展歷程來說，經濟周期對房地產業的影響是非常巨大的。即在經濟由蕭條走向上漲的過程中，房地產的價格會上漲；反之，在經濟由上漲走向蕭條時，房地產價格會下跌。因此，房地產投資者需密切關注整個國家經濟運行的宏觀態勢，把握宏觀經濟形勢為房地產業創造的機遇，并做出正確的決策，才能在市場競爭中立于不敗之地。其二，是指要對房地產開發的階段性做出時機決策。一般地，房地產業的發展也是呈現周期性的，它的價格也會呈現出周期性波動趨勢。這是因為房地產業是國民經濟中一個重要的產業部門和組成部分，所以它不可能不受到整個國民經濟周期波動的影響。再則，一個完整的房地產開發過程是由一系列的活動階段所組成的。在房地產發展周期及其開發周期的不同階段進行投資，就有著不同的收益水平，從而也面臨著不同的風險。因此，爭取的投資時機及投資階段的選擇，對房地產投資者來說至關重要。當然，在我國對房地產投資者來說，在進行投資時機選擇時，不僅要考慮到經濟發展周期、房地產業的發展周期、房地產開發建設周期等因素外，還需要更多地考慮我國的國情。

其次是地段位置的選擇。無論是西方經濟學理論還是馬克思經濟學理論，都承認級差地租的存在，即不同的地段具有不同的價值。也就是說，好的地段會為投資者帶來巨大的財富與效益。因此，地理位置是決定城市地價最重要的因素，從而對房地產商業價格或形成租金的能力具有非常重要的影響。不同種類的房地產要求不同的地理位置，以滿足不同需求者的需要。一般地，房地產需求者對房地產在使用能力、功能及效應上應該考慮如下因素：

第一，自然環境和生存環境。自然環境和生存環境對居住、賓館用房地產來說顯得非常重要。在這里，自然環境不僅指地形、地貌等自然條件是否適合于居住、賓館或其他服務業用房地產的開發和建設，而且還只自然風光是否具有適宜于人們生活居住的舒適、休閑、迷人的生態環境。同時，居住及賓館用房地產還對周圍的生存環境也有非常高的要求，即一方面要求環境清靜、優美、日照充足、空氣清新，另一方面也不允許有破壞人類生活和諧或產生危險的環境存在。如靠近垃圾處理場、火葬場、墳地、加油站、煤氣化工廠等的居住生活用房地產，其滿足人們生活居住的滿意度就很低。所以說，自然環境和生存環境是影響房地產價格及產生租金能力高低的一個重要因素。

第二、經濟、社會及文化發展程度。一般來說，相鄰地區的經濟、社會及文化發展狀況、繁華程度對房地產價格的形成及房地產商品的銷售有著十分重要的影響作用，對商業用房地產，包括丙谷胺和居住用房地產尤其如此。在現代經濟條件下，城市生活的一大特點就是地區之間、部門之間、單位之間、企業之間、及人與人之間都存在著高度的相互依存關系，任何經濟的、社會的及文化的活動都會帶來信息、資金及人和物的流動。如人們由于工作、休閑、娛樂在供單位、部門之間的往來移動，原材料、燃料在生產與加工地之間的運輸，產品由于生產地到消費地的流動，以及貨物在批發商和零售商之間的流動等，都需要支付一定得代價或成本。這種包括時間和金錢的支出在經濟上就被稱為轉移成本。一般地，地理位置越優越，各個場所之間的聯系就越暢通、方便，其發生的轉移成本就越低。對投資者來說，轉移成本最小的區位，就是房地產投資最理想的地段，如原料指向性的工業用房地產應選擇在原材料產地附近，商業性用房地產尤其是日用百貨類應選擇在繁華街道、交通主要干線兩側，居住用房產應選擇在靠近商業區附近或城市軌道交通站點附近，等等。另外，地段位置的選擇還關系到分享集聚效益的問題。一般來說，集聚效益與轉移成本之間存在著相當大的關聯作用，即轉移成本低的地區也是集聚效益較高或高的地段。這對于商業性用房尤其重要，因為優越的地段位置能使商業及一些工業企業分享到許多外部經濟帶來的好處。另外，集聚效益還包括居民享受到的由于社會道德水平高、治安良好、文化水平高等產生的外部經濟。因此，轉移成本及集聚效益的高低和外部經濟條件等成為影響房地產價格和生租能力的又一個非常重要的因素。

第三，對未來發展能力和增值潛力的預測。房地產投資不僅要重視現在的地段位置，而且更要結合到城市發展戰略、方向和城市總體規劃等因素預測未來地段位置的變化趨勢。如果能預測出某一地段位置將隨著社會經濟及文化的發展，處于更加優越的位置，則投資者應毫不猶豫地選擇這一地段進行投資，以期獲得這類地段的增值潛力。可見地段位置未來發展能力也是影響房地產價格或生租能力的一個重要因素。

最后是投資種類的選擇。房地產的種類很多，對于投資者來說，每一個種類都是可以供選擇的一個投資機會。因此，投資者必須對不同種類的房地產進行深入細致的研究，才能掌握其投資經營之道，從而獲得較高的或者超額的利潤。

房地產投資的種類大致有如下幾種：土地開發投資、住宅用房地產投資、商業服務用房地產投資、工業用房地產投資等。一般地，這些房地產投資種類的獲益能力與國家的經濟產業行業政策及投資政策有著較為密切的關系。如果國家實行鼓勵職工個人購買商品房住宅政策時，則住宅用房地產存在著較多的投資機會和較高的潛在收益能力，是一個較好的投資領域；反之，投資的風險就會較大。

所謂負債經營形式，就是使用新航借款（負債資本）來增加權益資本的效益或產出，即運用信貸杠桿，以較少的自有資金來控制巨額資金，完成較大的房地產投資任務。運用金融信貸杠桿與使用自有資金相比，存在著獲得如下多種好處的可能性：一是利用負債資金來賺取額外收益的好處；而是由于經營國模擴大而帶來的規模效益的好處；三是負債資金的利息可在所得稅前扣除，等于享受了免稅或減稅優惠的好處。當然，負債經營也存在著一定的風險，即它會加重借貸者的債務負擔，提高其負債比率。在投資收益率低于負債資金成本率的情況下，會使投資者非但不能獲得負債資金帶來的好處，反而會使投資者背上支付額外高額利息的重負，弄不好會發生重大虧損。另外，在通貨膨脹利率很高的時期，更要慎重負債經營形式。所以說，負債經營規模也存在著一個適度的問題，它是有條件的。負債經營形式能為投資者帶來多重好處的前提條件是全部資金的投資收益率高于負債資金的資金成本率。

由于房地產具有不可移動性、差異性等特點。導致不同的人在同一時間對同一物業會有不同的判斷，這就為房地產投資創造了非常多的機會。實際上，對于一個老練的投資者而言，無論房地產市場處于經濟循環周期哪個階段，只要能夠做到勤跑、勤看、勤問、勤思，一般來講，他都會找到回報比較理想的投資機會。這也是房地產投資比較吸引人的魅力所在。